CCL跌幅收窄 各區指數個別發展

【樓市動向】通關後特區住宅價格暴跌?

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【大紀元2020年09月30日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.59,按週再跌0.1%。分區指數個別發展,港島區反彈3.03%,九龍、新界東及新界西則分別下跌1.73%、1.04%及0.02%。其餘領先指數互有升跌,大型單位及中小型單位分別下跌0.56%及0.01%,大型屋苑則回升0.03%。中原經紀人指數(CSI)最新報52.28,按週微升0.58個百分點。

二手樓價在過去5週有4週下跌,本週CCL跌幅收窄至0.1%,分區指數則表現各異。代理情緒指數處牛熊分界水平,短期樓價或靠穩。

第三波疫情緩和,多個發展商加快推貨尾,上週末一手新盤成交越3百宗,創3個月新高。當中以新地Wetland 3及長實Sea to Sky最旺場,合共售出兩百多伙。二手成交亦持續復甦,預約睇樓量上升,代理預期踏入10月成交轉旺。

制度崩潰特區沉淪

另外,特區政府利用疫情作為藉口,破壞過去數十年來建立的制度,連門面功夫都懶得做。先是方倉醫院不用招標直接由中共機構直接興建。繼而自稱檢測無能,引入中共機構做全民檢測,又直接指派三家紅色背景的檢測公司,引入中共專家,民眾無權過問其專業資格。中山紀念公園的臨時檢測中心內的氣泡實驗室印滿廣告,場內中共血期高掛,切合「大內外宣」用途。

再有,政府利用關愛基金向非永久居民派一萬元,估計有廿萬人受惠;政府又不招標,直接指派中銀負責,除了送上數千萬的行政費用外,再送以億計的現款放在中銀存款體系。

為何較早前政府無事生非,硬指特區並無三權分立,而是行政主導,就是表明政府將為所欲為,其它兩權必須配合。

有了共黨安全法,政府將有無限多的藉口,亂搬龍門,干預市場運作,破壞過往制度,維護中共利益,全面照顧紅色經濟圈,報復一些不支持中共的企業。當年梁振英上任,破壞特區原則的行為已露出苗頭。

13年李嘉誠接受海外傳媒訪問時早就警告政府與企業的關係是息息相關,關鍵是政府的權力要在法治的基礎上公平公正地落實執行,不能人治,不能選擇性行使權力,否則多年來建立的原則及法治可一夜間蕩然無存。時隔7年,試問今天特區的原則及法治還剩多少?

系統性套現機會微

法治及原則遭到嚴重破壞,坊間就有語出驚人的預測,指樓市即將暴跌,主要原因是過去很多大陸人來港買樓,因對他們來說特區是一個避風港,貼近中國大陸,進可攻退可守,資產在港自由買賣及出入,相對安全。雖然以往亦發生「強力部門」來港擄人事件,但只屬零星個案。但共黨安全法實施之後,國安人員直接進駐特區,凌駕特區一切法律,行為不受監控,惡法內容含糊,即中共要做甚麼就做甚,特區已等同中共管治的中國城市,中共一聲令下,資產即被凍結及掠奪,避險自然要走得更遠,通關後大陸客湧港賣樓,樓價將暴跌五成云云。

到底有多少大陸資金及資產因避險原因而泊在特區沒法統計,大陸買家持有特區物業亦沒有官方統計數字,有些甚至已成為新香港人,統計界線越見模糊。在未有實施調控措施之前,高峰期時大陸買家來港買樓佔一手成交近三成,即使實施雙倍印花稅後,按政府統計數字指大陸買家仍佔總成交2%至3%。粗略估計,大陸買家在特區總共持有10萬伙以上私人單位。若有兩成大陸客選擇短期內拋售單位套現,二手市場上突然多3、4萬個單位,供應超越兩年一手盤總和,將對樓價短中期構成衝擊。

問題是會否如此發生,即使發生又會否令樓價暴跌?筆者認為這個可能性頗低。有多重原因。一來賣樓不需要等待通關,打個電話即可。特區政府亦從來沒有封關,有需要照樣可來港交易。共安法已實施3個月,未有聽聞類似的系統性放盤。

二來在特區擁有物業的大多是大陸富豪權貴,又或是中共指派的人員,他們受中共控制,撤出特區馬上就被懷疑或報復,怎敢大舉行動。在共安法未實施之前市場就傳出有些大陸富豪意圖走資,馬上被中共脅迫。要調資及套現的早已行動,又怎會等到共安法實施後才行動?

政府必定出手托市

若真的有出現大量大陸買家放盤,中期樓價亦難以大跌,因為特區政府有大量彈藥撐市。今天經濟嚴重衰退,政治氣氛差劣,樓價依然不跌,就是拜供不應求的期望所賜,政府只要維持這個期望樓價便難以下跌。而維持這個期望易如反掌。首先是放鬆及撤去架床疊屋的調控措施,過去政府稱為了壓抑需求,不斷推出調控措施,雙倍印花稅、買家印花稅、收緊按揭比例、加大壓力測試、提高銀行資本成本等,撤去這些招數就可釋放大量需求。

若未奏效,政府將直接出招托市,減少地皮供應,仿效當年林鄭放慢手腳製造地皮。在房屋供應相關的行政措施上按章工作,拖慢落成,減慢公營房屋興建,停止出售資助房屋,撤回一手空置稅。

若樓價依然未能止跌,政府就製造需求,進一步放寬按揭,甚至重啟舊有投資移民計劃,將房地產重新納入計算資產,對各種輸入中共人口政策加大力度引入人口。

有人會問政府為何要這樣做?答案明顯不過。政府抗疫花了近3千億支援經濟,特區政府仍坐擁8千多億盈餘,4萬多億外匯儲備,千億未來基金,政府居然告訴市民及立法財委會特區政府財務情況嚴峻,可想而知政府「發錢寒」。特區政府已出現結構性財赤,只靠賣地取得盈餘。但要地皮取得好收入,先決條件是樓價維持平穩。大部份地產項目地價佔一半,其餘是建築成本及利潤。地價是發展商競投地皮的出價平衡點,樓價下跌兩成半,地價就跌一半。若樓價跌一半,地價將被壓縮至近乎零價值。樓價大跌,影響賣地收入事小,直接影響「明日大嶼」世紀填海大計的財務可行性則是大事,計劃由中共「祝福」,政府事在必行,不托市將耽誤項目上馬。

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即使樓價跌三四成,特區仍極可能是世界樓價最難負擔的城市,可謂極度諷刺。多年來政府所謂處理「重中之重」的樓市,結果如何有目共睹,皆因政府不是以市民福祉為政策目的,而是照顧中共利益,中共要的是錢。理性分析歸理性分析,筆者反而希望百分百看錯市,樓價回到合理可負擔水平,讓市民可擁有自置物業而安居。◇

責任編輯:陳玟綺

 

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