紐約商業租戶的辛酸：未開業先賠40萬

【大紀元2021年03月15日訊】（大紀元記者林宜君紐約報導）前年12月，IRIS烘焙坊負責人林慶甫（Sam Lin）原定在曼哈頓中城第6大道開設麵包店，房租押金已經付完，預計當年7月開幕。不料在等待裝修與臺灣訂製的烘焙器具運至美國的期間，疫情提前一步來到紐約市。考慮到疫情的不確定性，林慶甫果斷提前認賠出場，未開業就先賠40萬。

林慶甫表示，開店通常要觀察三、五年，但是他當時想了很多，考慮到曼哈頓因為紐約暫停關閉非必要行業到辦公室上班，人潮銳減，開幕後也不會有顧客上門，即使房東釋出善意挽留，他仍決定在投入更多資金完成裝修前收手。

林慶甫說：「當時預計布萊恩公園（Brian Park）周圍商圈，一、兩年以內，還不能恢復我在2019年租下店面時的人潮，所以當機立斷，認賠出場。」他指出過去當地上班族會在中午外出用餐，但如今人潮不復存在。

現在看來，是否還覺得當初的決定是正確的，他說：「當然，不然我到現在每個月都賠不完。」

日前，紐約州長庫默簽署了《COVID-19保護小企業法案》（COVID-19 Protect Our Small Business Action），及延長禁止驅逐租戶令至5月1日。不過，林慶甫認為對他這種乖乖繳房租的商業租戶來說，影響不大，「但是存心賴帳的租戶就可以利用這條法律，繼續欠租到5月1日」。

「景氣還沒恢復，但有好轉，所以我覺得完全不繳租也不對，」林慶甫說，「雖然我是租戶，但也能理解房東的心情，加上聯邦PPP貸款的40%可以用來彌補租金水電等等，所以房租方面沒有太大問題。」

林慶甫按法律規定全額繳稅經營企業，危機中反而因為全額報薪資稅得以申請較多PPP貸款繳房租及支付員工薪資，「在法拉盛執業多年的會計師說我是他經手的上千企業客戶中，唯一這樣經營的。」

除了報稅習慣影響聯邦PPP紓困貸款金額，林慶甫作為資深商業租戶，疫情還帶給他深刻體悟：「簽商業合同時，不要簽『個人擔保』（personal guaranty），個人財產有可能被查封；建議用『好人擔保』（good guy guaranty），且一定要有『脫逃條款』。」

他表示，商業租約一般是需要公司跟個人擔保（或好人擔保）簽合同，且因為他是老闆，所以也會做個人擔保讓房東放心，以免房東認為公司一旦倒閉，房租追不回來。「好人擔保」應用在租賃合約中，就是可以先提前若干時間告知房東無能力負擔租金，比如提前6個月告訴房東，期限到了，擔保人就可以脫身。

不過，林慶甫表示自己雖然有許多與各種族裔房東交手的經驗，但是商業合約的複雜性高，最終仍需要專業執照律師的協助，才能避免看不清的風險，「就算是只有兩頁的租約，都應該有專業律師在場確認」。◇

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責任編輯：李悅