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倫敦奧運十年:奧運帶來了房產新熱點嗎?

十年前的倫敦奧運給人們留下了許多難忘的瞬間。(Depositphotos)
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【大紀元2022年10月15日訊】還記得英國女王和占士邦空降奧運場館的景象嗎?十年前的倫敦奧運給人們留下了許多難忘的瞬間。倫敦奧運村附近的房產投資也自那時起變得火熱。

奧運真的帶來了房產熱嗎

據《倫敦標準晚報》報導,當時預計,數十億英鎊的投資將在奧林匹克區形成一個小型房地產熱潮。然而,2005 年以來,倫敦市中心的房價平均上漲了 137%,但唯一表現在平均水平以上、且與奧運區接壤的行政區是Hackney(上漲了近 174%)和Waltham Forest(上漲了 145.6%)。

早在 2005 年,也就是倫敦贏得奧運主辦權的那一年,奧運村的所在區Newham還是一個貧困且建有許多廉價房的地區。在之後的17年,這裡的房價上漲了 109.5%(從 193,600 英鎊漲至 405,600 英鎊)。其中,奧運村的中心地帶Stratford的房價增長了 116%(從209,000 英鎊漲至 502,600 英鎊)。

當然,舉辦奧運會所帶來的房價快速增長並不一定使所有人受益,在交通便捷和功能齊全的社區為年輕人提供可負擔得起的住房是目前更為緊迫的問題。

表1:自倫敦成功申奧以來,奧運村附近區的房價漲幅(2005-2022)

資料來源:Hamptons & ONS

新建房產目標

當時的倫敦奧組委克主席Sebastian Coe 承諾在奧林匹克公園內及周邊建造 30,000 至 40,000 套新房,其中大部分將是經濟適用房,主要針對護士、教師和其它關鍵領域的工作人員。

據倫敦遺產發展公司(London Legacy Development Corporation)的一位發言人稱,到目前為止,奧林匹克公園內已建造了約 1,180 套新房,其中約 39% 是經濟適用房,主要面向Stratford 以外並無法承受該地區平均房價的買家和租房者。更多的房屋建設正在籌備中,到 2032 年,奧林匹克公園內將有近 6,000 套新房完工,其中約 40% 將是經濟適用房。按照計劃,到 2036 年,倫敦奧運會應該給該地區(奧林匹克公園和其周邊地區)共帶來 33,000 套新房。

然而,經濟適用房的數量因開發商而異。一些樓盤中有一半是針對首次購房者和年輕租房者的經濟適用房,而在另一些樓盤則幾乎沒有。

第一太平戴维斯(Savills)住宅開發團隊的主管 Sophie Rosier 表示,作為連鎖反應,奧林匹克公園以南、沿著River Lea一直延伸到Canning Town一带也出现了巨額投資。

然而,Rosier覺得Stratford的整個建築风格(即「塔樓加上大片綠地」的风格)显然已經迅速過時。Rosier认为: 「自伦敦奧運會以後,我們在(住宅区的)總體性規劃方面學到了很多東西。」

當時預計,數十億英鎊的投資將在奧林匹克區形成一個小型房地產熱潮。(Getty Images)

定價過高

據房地產代理商JLL的估計,這股熱潮使Stratford的人口自 2005 年以來增加了 42%,達到 73,000 人。這些人大多是年輕人,使得Stratford近三分之一的居民年齡在 25 至 34 歲之間。據《倫敦標準晚報》報導, 29 歲的Joe Watson和他 26 歲的丈夫Connor Taylor於2016年搬入奧林匹克公園。

Watson 說:「我真的很喜歡Stratford,」 「這裡有很多非常好的綠地……當我們第一次搬到這裡時,只有位於Westfield的商場內的一些連鎖餐廳。但情況已經好轉,新樓盤International Quarter London周圍有一些不錯的餐廳,East Village有很多酒吧。」

但這裡也有一些不盡人意的地方。去年,這對夫婦準備買房,但發現房價完全超出了他們的預算。Watson表示: 「Chobham Manor有一些新房子,但都是聯排別墅,其價格超過 100 萬英鎊。」
於是,Watson和Taylor搬到了幾英里外的Plaistow,以425,000 英鎊購買了一套三臥室的套房。

他們表示,Stratford的另一個問題是奧林匹克公園的新樓盤和Stratford的老城區之間差距仍然很大。 Watson 說:「你只需要去 Stratford Shopping Centre,然後將它與馬路對面的 Westfield 進行比較,就看的出它(Stratford Shopping Centre)有多過時。」

安全問題

更嚴重的問題是一些位於運動員村被改建之後的公寓存在火災隱患。 31 歲的 Sam Williams 和他 32 歲的妻子 Harriet 在East Village(前運動員村)的新社區Triathlon Homes購買了一套價值 390,000 英鎊的兩臥室共享產權公寓(購買時擁有30% 的產權)。

三年後,Williams擁有了全部產權,該房產在當年(2017 年)的價值為 455,000 英鎊。但在 2019 年,當他們準備出售時,建築物被檢查出有潛在的易燃建築包層(flammable cladding),且木陽台和公寓之間的防火區也存在安全隱患。

Williams夫婦所居住的社區,還有幾幢樓房也存在同樣問題,使得房子不僅存在消防安全問題,也無法獲得抵押貸款。Williams希望這個問題能在 2024 年 3 月之前解決。

Williams 說:「如果發生這種情況,那將要等待五年」 「這實際比建造奧運村的時間還要長。」

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新就業機會

承諾:在Lower Lea Valley地區將創造 50,000 多個新工作崗位。

現實:事實證明,倫敦遺產發展公司所指的「創造就業」也包括將現有員工重新安置到Stratford。

倫敦遺產發展公司表示,科技創新園區Here East將提供5,500 個工作崗位,新商業辦公樓IQL Stratford將提供25,000 個工作崗位。另外還有數千個工作崗位位於East Bank,這裡是Stratford的文化區,已經或將要成為倫敦大學學院、倫敦學院員工、倫敦藝術學院、英國廣播公司(BBC)、Sadler’s Wells 和the Victoria & Albert 博物館的所在地。

然而,根據Newham議會的數據顯示,Stratford所在的Newham行政區的失業率為 6.9%,遠高於英格蘭(4.4%)的平均水平。

阿塞洛米塔爾軌道塔(ArcelorMittal Orbit)的門票銷售一直令人失望.(Getty Images)

一個運動國家

承諾:英國將以賽事為契機,鼓勵更多人參與體育運動。

現實:我們的奧運選手和殘奧會選手確實讓這個國家度過了一個激動人心的運動之夏; Alistair 和 Jonny Brownlee 在鐵人三項賽中的表現,英國自行車手在賽車場上的統治,Jonnie Peacock 的破紀錄衝刺……

然而,Sport England 在 2005 年至 2016 年間進行了一項活躍運動人群的調查,以評估有多少英國人參加了體育運動。 2006 年 10 月,34.6% 的人表示自己每週參加一次體育運動。 2016 年 10 月,這一比例僅略微升至 36.1%。

經濟收益

承諾:通過大量的對內投資,奧運會的成本將得到補償。

現實:舉辦奧運會的成本飆升至 110 億英鎊(不包括賽後成本,例如將奧林匹克體育場改造成足球場)。

2013 年發布的一份政府報告估計,旅遊業、建築業和貿易的增長可能產生了高達 410 億英鎊的回報。

倫敦遺產發展公司計算,僅 2017 年的世界田徑錦標賽就產生了 1.07 億英鎊,而 2019 年的兩場美國職業棒球大聯盟比賽又產生了 4700 萬英鎊。

與這些勝利相對的是納稅人不得不承擔的損失。奧林匹克體育場的建造成本高達 4.86 億英鎊,另外還用了超過 3.23 億英鎊將其改造成足球場供West Ham(韋斯咸)足球隊使用。俱樂部為這項工作貢獻了大約 1500 萬英鎊,並每年支付 250 萬英鎊的租金。其餘大部分來自納稅人。一年後,一份報告譴責了這項虧損的交易,並指出項目仍使納稅人每年花費約 1000 萬英鎊。

阿塞洛米塔爾軌道塔(ArcelorMittal Orbit)的門票銷售一直令人失望,目前負債約 1300 萬英鎊。

房價

承諾:房價將迎來「奧運反彈」。

現實:隨著許多Stratford的復興工程項目開始動工,一些評論員自信地預測,價值數十億英鎊的投資將在奧林匹克區創造一股小房地產熱潮。

事實上,自 2004 年以來,唯一表現優於倫敦市中心其它地區的是Hackney(其中包含奧林匹克公園的西側)和Waltham Forest,其中,Hackney的房價在這期間飆升了近 174%,還有Waltham Forest,而Waltham Forest的房價上漲了 145.6%。

在Hackney行政區,房價上漲最大的地區是郵編為E9的地區(包括Hackney Wick、Homerton 和 Victoria Park),其漲幅達到驚人的 202%;以及郵編為E8的地區(包括Dalston 和 Hackney Wick),其價格上漲了 201%。但不得不說,這些地區的買家大多是從倫敦的Islington和Shoreditch搬過來的,也有一些是由於Stratford逐漸豐富的餐廳、酒吧和藝術畫廊,而不是奧運會本身的帶動效應。◇

責任編輯:陳彬

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