【名家專欄】抵押貸款利率上升造成房市疲軟

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【大紀元2022年09月27日訊】(大紀元專欄作家Andrew Moran撰文/曲志卓編譯)隨著美聯儲發布其減少通脹的緊縮措施,抵押貸款利率自十多年前的房地產崩盤以來首次超過6%。

根據新的房地美初級抵押貸款市場調查(Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, PMMS),截至9月15日的一週,30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.02%。這比前一週的5.89%和2021年同一時期的2.86%都要高,是自2008年房地產崩盤以來的最高抵押貸款利率。

而且,雖然有跡象表明房地產價格正在下跌,但與一年前相比,房價水平仍然明顯偏高。因此,在過去一年,買家每月按揭還款額大幅增加。

根據Redfin的抵押貸款計算器,如果按照房價中位數406,890美元,首付10%來計算,在該利率下,30年期抵押貸款(本金、利息和私人抵押貸款保險)的平均每月還款額接近2,430美元。

大約一年前,根據2.86%的抵押貸款利率和約375,410美元的房價中位數來計算,同樣的買家每月只需支付1,610美元。

因此,與一年前同期相比,新購房者每月的抵押貸款費用增加了820美元。

房地美指出,利率上升將引發房地產需求疲軟,並加速房價下行壓力。此外,住房庫存水平一直在穩步攀升。根據美國普查局(Census Bureau)與住房和城市發展部(Housing and Urban Development)的數據,按照目前的銷售活動速度,需要10.9個月才能出盡市場上目前待售房屋的供應。上一次該指標達到如此高的水平是在2009年3月。

然而,目前的利率上升也將「毫無疑問」地影響住房負擔能力,全國房地產經紀人協會(the National Association of Realtors,縮寫為NAR)的高級經濟學家納迪亞伊萬傑洛(Nadia Evangelou)最近寫道。上一次NAR的住房負擔能力指數是在7月更新的,當時30年期利率平均為5.48%,抵押貸款支付額占收入的百分比接近25%。

NAR數據表明,自1月份以來,單戶住宅價格首次下跌超過3%,至8月份的403,000美元。價格呈下降趨勢,但較高的抵押貸款利率仍會使擁有房屋的成本更高,也更難獲得抵押貸款批准。

儘管如此,許多美國人仍在等待房價急劇下滑,以實現擁有房屋的夢想。8月,消費者事務部(Consumer Affairs)的一項調查發現,78%的人認為房屋崩盤即將來臨。近三分之二(63%)的人希望它發生,84%的Z世代受訪者(大約在1997年至2012年之間出生)希望出現房價大幅下滑,使他們能夠負擔得起住房。

需求正在下降

美國房屋建築商協會(the National Association of Home Builders,縮寫為NAHB)表示,美聯儲加息和生活成本的上升正在拖累美國房地產市場,美國房地產市場已陷入衰退。

「美聯儲收緊貨幣政策和持續上漲的建築成本導致了住房市場衰退。」NAHB首席經濟學家羅伯特迪茨(Robert Dietz)在一份聲明中表示。

衡量房屋建築商情緒的NAHB住房市場指數連續第九個月進一步減弱至9月份的46,低於8月份的49。這也低於47的市場共識。7月份,待售房屋銷售同比暴跌19.9%,環比下降1%。7月份新房銷售也下降了12.6%,至51.1萬套。根據抵押貸款銀行家協會(the Mortgage Bankers Association,縮寫為MBA)的數據,截至9月9日的一週抵押貸款申請量下降了1.2%,這已經是連續第五週下滑。

「較高的抵押貸款利率使再融資活動比去年下降了80%以上,並導致更多的購房者保持觀望。」MBA負責經濟和行業預測的副總裁喬爾‧坎(Joel Kan)表示。

這可能是更大放緩的開始,2023年情況可能會惡化,高盛經濟學家揚‧哈祖斯Jan Hatzius)在最近給客戶的一份備忘錄中寫道,房價增長可能會完全停滯,2023年的平均增長率為零。

「我們預計房價增長將完全停滯,2023年的平均增長為零。」高盛策略師兼經濟學家揚‧哈祖斯在一份備忘錄中寫道,「雖然全國房價徹底下跌是有可能的,而且對某些地區來說似乎很有可能,但大幅下跌似乎不太可能。」

在2022年剩餘時間裡,投資銀行預計新房銷售將下降22%,現有房屋銷售將下降17%,整體住房GDP將下降8.9%。

凱投宏觀(Capital Economics)的房地產經濟學家山姆霍爾(Sam Hall)認為,房地產行業將面臨更多痛苦。

他在一份報告中寫道:「捉襟見肘的負擔能力繼續拖累7月和8月的房地產市場活動,使購房抵押貸款申請從1月份的高點下降了40%。抵押貸款利率在9月第一週再次上升至6%的峰值之上,這將給房地產市場帶來更大的痛苦。」

抵押貸款利率會進一步上升嗎?

人們普遍預計,在本週為期兩天的聯邦公開市場委員會(Federal Open Market Committee)政策會議上,美聯儲會將基準聯邦基金利率上調75個基點。

據行業專家稱,因為8月份通脹率升至比預期更高,而且多位央行官員警告利率將持續走高,所以30年期抵押貸款利率可能會在今年剩餘時間內繼續攀升。

最近9月15日至21日的Bankrate抵押貸款利率趨勢民意調查發現,78%的人表示利率將上升。11%的人認為抵押貸款利率將保持不變,而另有11%的人認為它們會下降。

「向上、向上,然後離開。」Bankrate首席金融分析師格雷格麥克布萊德(Greg McBride)在調查中表示,「通貨膨脹仍然普遍存在,而且會帶來問題,美聯儲將繼續積極加息。隨著美聯儲的撤退,需要吸收更多的抵押貸款支持的債券供應。」

作者簡介:

安德魯‧莫蘭(Andrew Moran)撰寫商業、經濟和金融報導。他在多倫多擔任作家和記者已有十多年,在《自由國家》(Liberty Nation)、《數字雜誌》(Digital Journal)和《職業成癮者》(Career Addict)發表過一系列文章。他也是《現金戰爭》(The War on Cash)一書的作者。

原文:「Here’s How Much a New Monthly Mortgage Will Cost」刊於英文《大紀元時報》

本文觀點為作者個人觀點,不一定反映《大紀元時報》的立場。

責任編輯:高靜#

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