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首次購房者房貸占比最大 4地區買房划算

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【大紀元2022年09月29日訊】 (記者李捫心綜合報導)根據新西蘭央行的最新數據,上個月首次購房貸款占房屋貸款總額的20.8%,是自 2013 年該項數據開始編製以來的最高比例。

但由於目前房價略微下跌和低槓桿房屋貸款大幅下降,首次購房者面臨負資產的可能性也有所降低。

但如果首次購房者想要從房價下跌中受益,需要看看是哪個地區。北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥這4個地區的首次購房者,從房價下跌中受益最大。

首次購房者房屋貸款占比創記錄

儲備銀行8 月份的最新數據顯示,首次購房者房屋貸款份額創下歷史新高,達到20.8%。不過,自2020/2021 年大規模購買和借貸激增以來,總房貸額已大幅下降。

最新數據顯示,8月份借款總額為54.13億元,這是自該項數據開始以來,總貸款額最小的8 月份。

最新數據遠低於去年8月的81.7億元,當時房地產市場剛剛開始降溫;也遠低於2020年8 月的68.75 億元,當時在疫情封鎖結束後市場剛剛開始真正起飛。

首次購房者8 月份借入的11.24 億元,與2021年8月借入的13.91億元相比相當有利,如果考慮到當月總共借入額為25 億元。

投資者群體在7月份房屋貸款總額中所占份額最低,只有15.8%(8.52億元);8月份略有增加,至16.7%(9.05億元)。

但這與房地產繁榮時期,尤其是在 2016 年年中前後,該群體在房屋貸款中所占份額的30%多相比,仍然還有距離。

儲備銀行表示,所有借款人類型的新房屋貸款額的平均值,連續第三個月下降,從7 月份的37萬9,061 元下降5.5%,至8 月份的35萬8,263 元。

過去三個月的平均房屋貸款額下降了約11.5%,6 月份時這個數字超過40萬5,000元。

儲備銀行表示,8 月份有15,109筆新房屋貸款,比7 月份的14,251筆增加了6.0%;但比2021 年8 月的23,670筆下降了36.2%。

首次購房者面臨負資產的可能性降低

首次購房者在房地產市場上仍很活躍,但由於目前房價略微下跌和低槓桿房屋貸款大幅下降,他們的風險狀況正在發生顯著變化,因為他們在準備支付多少買房和準備借多少貸款上,都變得更加保守。

儲備銀行的最新房屋貸款數據和新西蘭房地產協會的銷售數據表明,在截至8月的3個月中,首次購房者在房屋銷售中的份額一直穩定在40% 左右,與2021 年同期的水平大致相同。

但在那段時間裏,首次購房者都在降低借貸風險。

當房地產市場在去年11月見頂時,批准給首次購房者的房屋貸款中,有略高於三分之一(33.9%)是高槓桿貸款(首付不到20%);到今年 8 月,這一數字已降至剛剛超過四分之一(26.9%)。

同時,首付至少20%的首次購房者獲批的房貸比例,從去年11月的66.1%上升至今年8月的73.1%。

此外,首次購房者買房的估計支付金額,以及他們為買房所借貸的金額,都略有下降。

Interest.co.nz網站估計,在去年11 月的市場高峰期,所有首次購房者買房的平均房價為 70萬5,000 元。到今年8 月,這一數字略微下降至68萬7,000 元。

8 月份,首次購房者以高槓桿貸款買房的金額為71萬1,000 元,而首付至少20% 的則為67萬8,000 元。

自去年 11 月以來,REINZ 的低價房房價下跌了10.4%,而整體房屋中位價下跌了13%。但在同一時期,首次購房者買房的估計平均價格僅僅下跌了2.5%。

這表明,儘管市場存在不確定性,但首次購房者仍在繼續支付他們所能夠負擔得起的最高金額來買房。

但與幾個月前相比,他們的買房收益可能會有所增加,而且如果當前的住房低迷情況顯著惡化,首次購房者面臨負資產的風險將更小。

這4各地區的首次購房者受益最大

房價下跌最明顯的好處,是減少了買家需要的首付款和他們需要借入的房屋貸款額。但如果房價下跌的同時,利率在上升,那麼較低的首付和較小的房屋貸款的好處,可能會被較高的房貸償付所抵消,從而使潛在的首次購房者無法受益。

但抵消的程度,要取決於買房的地區。在北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥4個地區,首次購房者受益最大。

在全國範圍內,去年 11 月,低價房的銷售價格達到了67萬元的峰值。到今年8 月,它已經下跌了7萬元至60萬元。

8月份,幾乎所有地區低價房房價,都從高點下跌了(南地的)9000 元至(惠靈頓的)14萬5,000 元。唯一沒有出現房價下跌的地區是塔拉納基,該地區低價房房價在今年8 月達到頂峰。

與峰值相比,低價房的20% 首付減少了(南地的)1800 元至(惠靈頓的)2萬9,000 元。

與高峰期相比,在北地、奧克蘭、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥這5個地區,首付款都減少了2萬元以上。但這可能比不上同一時期的利率上升。

在全國範圍內,儘管低價房房價的下跌意味著20% 首付所需的金額已從2021 年 11 月的峰值下降了1萬4,000 元,但同期利率上升已讓80% 房屋貸款的每週還款額,增加了22 元.

只有4個地區——北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥,8 月份 20% 首付所需的金額和每週房屋貸款付款金額,均低房價達到頂峰時的水平。這些地區的首次購房者現在買房肯定更實惠。

與去年 11 月該地區低價房房價達到頂峰時相比,霍克斯灣的首次購房者現在可能也更接近擁有自己的房屋。因為20% 首付所需的金額在此期間減少了1萬7,500 元,而 80% 房屋貸款的每週還款額僅增加了3 元。

奧克蘭的首次購房者也還可以,自去年 11 月峰值以來,購買低價房的20%首付所需金額減少了2萬3,200 元。同時,支付80%房屋貸款所需的金額每週僅增加16 元。

在除了塔拉納基的其他地區,首次購房者可能感覺離擁有自己的房屋更近了。在豐盛灣,房屋貸款支付所需的金額每週增加34 元,在馬納瓦圖/旺格努伊每週增加98 元。

責任編輯:筱康

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