【大紀元2022年09月29日訊】 （記者李捫心綜合報導）根據新西蘭央行的最新數據，上個月首次購房者貸款占房屋貸款總額的20.8%，是自 2013 年該項數據開始編製以來的最高比例。
但由於目前房價略微下跌和低槓桿房屋貸款大幅下降，首次購房者面臨負資產的可能性也有所降低。
但如果首次購房者想要從房價下跌中受益，需要看看是哪個地區。北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥這4個地區的首次購房者，從房價下跌中受益最大。
首次購房者房屋貸款占比創記錄
儲備銀行8 月份的最新數據顯示，首次購房者房屋貸款份額創下歷史新高，達到20.8%。不過，自2020/2021 年大規模購買和借貸激增以來，總房貸額已大幅下降。
最新數據顯示，8月份借款總額為54.13億元，這是自該項數據開始以來，總貸款額最小的8 月份。
最新數據遠低於去年8月的81.7億元，當時房地產市場剛剛開始降溫；也遠低於2020年8 月的68.75 億元，當時在疫情封鎖結束後市場剛剛開始真正起飛。
首次購房者8 月份借入的11.24 億元，與2021年8月借入的13.91億元相比相當有利，如果考慮到當月總共借入額為25 億元。
投資者群體在7月份房屋貸款總額中所占份額最低，只有15.8%（8.52億元）；8月份略有增加，至16.7%（9.05億元）。
但這與房地產繁榮時期，尤其是在 2016 年年中前後，該群體在房屋貸款中所占份額的30%多相比，仍然還有距離。
儲備銀行表示，所有借款人類型的新房屋貸款額的平均值，連續第三個月下降，從7 月份的37萬9,061 元下降5.5%，至8 月份的35萬8,263 元。
過去三個月的平均房屋貸款額下降了約11.5%，6 月份時這個數字超過40萬5,000元。
儲備銀行表示，8 月份有15,109筆新房屋貸款，比7 月份的14,251筆增加了6.0%；但比2021 年8 月的23,670筆下降了36.2%。
首次購房者面臨負資產的可能性降低
首次購房者在房地產市場上仍很活躍，但由於目前房價略微下跌和低槓桿房屋貸款大幅下降，他們的風險狀況正在發生顯著變化，因為他們在準備支付多少買房和準備借多少貸款上，都變得更加保守。
儲備銀行的最新房屋貸款數據和新西蘭房地產協會的銷售數據表明，在截至8月的3個月中，首次購房者在房屋銷售中的份額一直穩定在40% 左右，與2021 年同期的水平大致相同。
但在那段時間裏，首次購房者都在降低借貸風險。
當房地產市場在去年11月見頂時，批准給首次購房者的房屋貸款中，有略高於三分之一（33.9%）是高槓桿貸款（首付不到20%）；到今年 8 月，這一數字已降至剛剛超過四分之一（26.9%）。
同時，首付至少20%的首次購房者獲批的房貸比例，從去年11月的66.1%上升至今年8月的73.1%。
此外，首次購房者買房的估計支付金額，以及他們為買房所借貸的金額，都略有下降。
Interest.co.nz網站估計，在去年11 月的市場高峰期，所有首次購房者買房的平均房價為 70萬5,000 元。到今年8 月，這一數字略微下降至68萬7,000 元。
8 月份，首次購房者以高槓桿貸款買房的金額為71萬1,000 元，而首付至少20% 的則為67萬8,000 元。
自去年 11 月以來，REINZ 的低價房房價下跌了10.4%，而整體房屋中位價下跌了13%。但在同一時期，首次購房者買房的估計平均價格僅僅下跌了2.5%。
這表明，儘管市場存在不確定性，但首次購房者仍在繼續支付他們所能夠負擔得起的最高金額來買房。
但與幾個月前相比，他們的買房收益可能會有所增加，而且如果當前的住房低迷情況顯著惡化，首次購房者面臨負資產的風險將更小。
這4各地區的首次購房者受益最大
房價下跌最明顯的好處，是減少了買家需要的首付款和他們需要借入的房屋貸款額。但如果房價下跌的同時，利率在上升，那麼較低的首付和較小的房屋貸款的好處，可能會被較高的房貸償付所抵消，從而使潛在的首次購房者無法受益。
但抵消的程度，要取決於買房的地區。在北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥4個地區，首次購房者受益最大。
在全國範圍內，去年 11 月，低價房的銷售價格達到了67萬元的峰值。到今年8 月，它已經下跌了7萬元至60萬元。
8月份，幾乎所有地區低價房房價，都從高點下跌了（南地的）9000 元至（惠靈頓的）14萬5,000 元。唯一沒有出現房價下跌的地區是塔拉納基，該地區低價房房價在今年8 月達到頂峰。
與峰值相比，低價房的20% 首付減少了（南地的）1800 元至（惠靈頓的）2萬9,000 元。
與高峰期相比，在北地、奧克蘭、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥這5個地區，首付款都減少了2萬元以上。但這可能比不上同一時期的利率上升。
在全國範圍內，儘管低價房房價的下跌意味著20% 首付所需的金額已從2021 年 11 月的峰值下降了1萬4,000 元，但同期利率上升已讓80% 房屋貸款的每週還款額，增加了22 元.
只有4個地區——北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥，8 月份 20% 首付所需的金額和每週房屋貸款付款金額，均低房價達到頂峰時的水平。這些地區的首次購房者現在買房肯定更實惠。
與去年 11 月該地區低價房房價達到頂峰時相比，霍克斯灣的首次購房者現在可能也更接近擁有自己的房屋。因為20% 首付所需的金額在此期間減少了1萬7,500 元，而 80% 房屋貸款的每週還款額僅增加了3 元。
奧克蘭的首次購房者也還可以，自去年 11 月峰值以來，購買低價房的20%首付所需金額減少了2萬3,200 元。同時，支付80%房屋貸款所需的金額每週僅增加16 元。
在除了塔拉納基的其他地區，首次購房者可能感覺離擁有自己的房屋更近了。在豐盛灣，房屋貸款支付所需的金額每週增加34 元，在馬納瓦圖/旺格努伊每週增加98 元。
責任編輯：筱康
