【大紀元9月16日訊】最近紐約皇后區華人社區內有一百萬房產糾紛鬧得華人社區家喻戶曉. 牽扯該案的兩方都喊冤，說自己是犧牲者。綜合媒體報導，案發的致如下:
賣方的說詞是: 買方利用櫃臺交易把賣方引入陷阱，把應該是340萬元的雙方同意成交價在桌上明的和約上寫270萬元，而買方願在臺底暗給賣方40萬元。結果買方只給了39.7萬元, 並要賣方簽一份額40萬元借據。稍後, 買方不想買走340萬的地產，而在雙方另一土地交易上，買方把該項40萬做為一部份付款，並且退還了賣方40萬元借據的原件。
在第二筆雙方的土地交易完成後,賣方認為第一筆房產買賣已經取消時，買方向賣方提出訴訟， 要求法庭強制賣方按270萬出售。案子一打就是好幾年，最後法庭判賣方在今年10月份須完成過戶賣出手續。買方呢﹖則稱事實與此相反。
對於事實的真相可能只有涉案的兩方纔真正知道。筆者由於沒有見到法官判決的意見書，故不便加以評論。不過，剛過的這個週末，賣方在中文報上大篇幅刊登致布什總統的公開信，使筆者有機會看到一些相關文件。筆者不是雙方的律師，也無意給他們提供諮詢，不過本案確實給從事地產業的律師和其它投資、置業的民眾敲響了警鐘。本文就簡單談一下筆者個人想法。
在房屋交易上，許多華人都為了避稅或其它原因而使用臺底交易的方式進行。臺底交易是不合法的，而且是很危險的事。任何與臺底交易有關的附件，因本身是非法的，故沒有法庭會執行這些附件。所以萬一有一方不認賬，麻煩就來了。
一般大多數正派的執業律師都不願替客戶完成有「臺底交易」的房屋過戶。其理由很簡單，律師有責任維護法律，絕對不能幫助客戶從事非法的活動。讀者可能會說筆者是在講大道理，其實從得到的小道理上來說，律師實在沒有必要為區區一點小小的房屋過戶律師費而替客人冒風險。如果經常替客人做此種交易，要知道，夜路走多，總有一天會碰到鬼。而且有些客人在出事後，會毫無遲疑地把所有的責任都推給律師，說其誤導等等。如果所有的律師都不接受臺底交易案子，筆者相信越來越少的客人會抱僥倖性鑽這種空子的念頭了。
律師不願替客戶完成「臺底交易」的第二理由是不能保護客人利益。不管買方或賣方想盡方法，每一種方法都不能有效地保護買方或賣方的「臺底交易」。筆者經常遇見一些房屋買賣合約賣方在合約里加一句「賣方有權在過戶之前單方面取消合約」。明眼的人一看就知道這份合約的底下有臺底交易。可悲的是起草的地產律師還以為這樣就能保護賣方在收不到錢時可取消合約。做訴訟的律師都知道, 這類合約在法律上屬於「虛無」的（ILLUSORY）合約，沒有法庭會執行的。在紐約州，一份合約在法律上是有效的，除非簽約的雙方都有責任去完成合約中約束的項目。如果簽約的一方的簽應該做的事是模糊不清楚的或者簽約的一方是可不受約束的取消該合約，那末這份合約是虛無的，在法律上不能執行的。案例（Mocca Lounge, Inc. v.Misak,94.A.D.2d761,462 NYS 2d 704 （2d Dep’t 1983）。
那末這次百萬房產糾紛中的合約附件，給予賣方有權隨時取消的條款是否屬於「虛無」（ILLUSORY）的合約? 從英文報紙報導來說，法庭認為「定義不清」在法律上是無效的。試想, 根據這一條款如果賣方因房價上升而想取消合約而買方又無法強制執行合約的話，那末原來簽的合約又有甚麼意義呢﹖所以被稱為「虛無」的合約。
但是筆者在研究了報上原文登載的有爭執的附件後, 至少不認為在字面上，這份附件是「虛無」的。雖然該附件給予賣方單方面可取消合約的權力，但是該權力只有在買方違背其它同時與賣方之間的交易後才有效，這種單方面可任意取消的合約也是法律上有效的。
一份約束雙方的合約並不一定是無效的，只因為一方有權力可取消，而另一方無權取消。見案例（James B. Berry’s Sons Co.v.Monak Gasoline & Oil Co 32 F,2d 74 ,75 （8th Cir 1929））。
法庭通常只要找到任何微小的限制單方可取消合約的權力，那末這種單方面可任意取消的合約也是有效的。最簡單的例子就是當一個業主同時出售樓盤和在樓盤中的生意，賣方可寫有權單方取消賣樓盤的合約如果買方不想同時一起買樓盤中的生意。
那末這次糾紛為甚麼法庭判賣方敗訴呢﹖筆者估計賣方可能沒有向法庭提出他同時與買方之間其它交易的證據。筆者試著在所有報紙上刊登的文章和賣方的公開信中都沒有找到任何實質的同時其它交易，那末剩下的, 同時其它們交易應該是那筆有爭議的臺底70萬元了。如果是這樣的話，那末法庭不得不判賣方敗訴，因為任何臺底交易的合約是非法的，法庭不會執行的，而唯一臺面上的合約是270萬的交易。至於那份40萬元借據的複印件，筆者認為法庭應判買方敗訴，因為根據「最好的證據規劃」（Best Evidence Rule） , 複印件的借據是不能作為呈堂的證據。這次百萬地產的糾紛，應該給所有從事地產交易的人們敲一次警鐘。 ◇
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