央行警報背後 2.6萬億房貸危機初現

開發商巧妙“嫁接” 六成資金出自銀行

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【大紀元2月7日訊】中國人民銀行上海分行日前上報給總行的一份統計報告顯示,2004年上海房地產貸款快速增長,全年新增貸款超過1000億元,佔中資金融機構全部新增貸款的3/4強。對此,央行上海分行對各金融機構發出預警:要高度重視房地產市場風險向銀行信貸轉移的可能性。一時間,有關央行可能再次收緊房地產業貸款的議論充斥坊間。

據中國經營報2月6日報導,統計報告指出:2004年,上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元,同比多增204億元,佔全部貸款新增額比例高達76%;其中個人住房貸款累計增加728億元,同比多增106億元,新增量佔中長期貸款增量比例高達48%。

中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜分析:如果僅看報表數據,近年銀行對房地產開發企業的貸款增幅並不大,銀行貸款佔房地產開發企業資金比重一直徘 徊在20%左右。但是,實際我國房地產開發企業負債率高達76%,房地產企業多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款融通資金。因此,如果將房地產開發企業的 “期房”籌資主要包括居民購房消費貸款和流動性資金來源考慮在內,每年數千億元的房地產開發投資中,約有60%的資金來自銀行信貸。

首都經濟貿易大學經濟學院副教授汪新波認為:在中長期貸款中,房地產貸款佔了相當大比重,其中的風險的確值得警惕。從數據上看,房地產貸款余額從 1998年末的3106億元上升到目前的2.6萬億元左右,佔全部人民幣貸款總額的14.7%。綜觀世界各國,房地產信貸業務在這麼短的時間內、以這麼快 的速度發展是少有的。

盡管去年相關部門針對房地產行業出台了一系列調控措施,但金融風險依然存在。某國有商業銀行房地產信貸人士對記者分析:去年,一系列調控措施對內地一 些土地儲備不足、自有資金有限、融資渠道較窄的房地產企業的確起到一定的調控作用;但對經濟發達地區房地產企業其實影響有限。例如北京、長三角等地區,包 括國際熱錢、民間閑散資金和私募基金等各種“遊資”非常活躍,以房地產投資為主的資金信托也表現積極。盡管這些渠道的融資成本較高,但完全可以解決房地產 企業前期融資的“燃眉之急”。因此,去年提出的房地產項目35%自有資金在這些地區根本不難逾越。

在完成前期自有資金籌措之後,一億元的項目就能包裝成1.5億元的項目,從銀行拿到1.5億元的貸款。一般貸款到手之後,開發商會用銀行低廉的貸款迅 速償還前期融資中其他來源的“高額”借貸,然後在項目操作中以流動資金貸款代替房地產開發貸款,或者挪用工程款、購房者前期預付款等進行項目運作。該人士直言不諱:“這樣一來,房地產開發中大多數的風險仍然轉嫁到了銀行頭上。”

另外值得注意的是,在銀行總共17萬億元的貸款余額中,超過半數貸款都是以房產做抵押的,房地產價值的風吹草動將會波及半數甚至更大規模貸款的安全。 @(http://www.dajiyuan.com)

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