【大紀元10月7日訊】【自由時報記者盧麗玉／報導．攝影】
精算達人
翁國富／永慶房屋業務部區經理
今日案例
陳先生4年前在板橋捷運江子翠站附近買了間10坪的套房，貸款250萬元。這2年來，因購物不知節制，累積近40萬元卡債，成為卡債一族，陳先生雖然每月有4.5萬元的收入，不過光是房貸1.4萬元加上卡債償還約2萬元，就占掉陳先生三分之二以上的收入，每月僅剩1萬元供日常開銷，財務十分吃緊，近日陳先生為解決卡債問題，打算搬回新莊老家住，減輕支出，他考慮應將套房賣掉或者出租？
案例解析
陳先生究竟該不該賣掉這間套房？永慶房屋業六部經理翁國富認為可從3點來考量；第一，未來增值空間；第二，比較套房出租的投資報酬率與雙卡循環利息；第三，可能會增加房貸負擔的升息因素。
逢高出脫套房 解決卡債問題
4年前陳先生貸款250萬元買房子，若以當初大環境考量，約只要準備一成自備款就可辦理房貸，以此推估這間套房總價約277萬元。經過近幾年房市榮景，以板橋捷運江子翠站周遭房價目前每坪約35萬元，若現在出脫可有約350萬元，漲幅近26%，翁國富認為目前房價已上漲得差不多，未來增值空間有限，陳先生應可考慮逢高出脫，解決目前龐大的卡債壓力。
借高還低不划算
如果陳先生將套房出租，以當地套房出租的區域租金水準來計算，陳先生每月可有1.2萬元的收入，換算下來每年約有5.1%的投資報酬率，從銀行存款利率來看或房貸利率水準，應是不錯的投資。不過若與雙卡將近20%的循環利率比較，翁國富認為這是「借高還低」，付出更多利息，十分不划算，最好趕緊賣掉房子，還掉卡債，以免20%利率「利滾利」造成更大的財務缺口。再者，如果出租，房貸仍在，萬一未來升息，房貸負擔加重，豈不是雪上加霜。
購屋投資潛在增值區
翁國富認為套房逢高出脫，將貸款、卡債還清後，剩餘的現金加上1年的存款，陳先生又可存得約100萬元當成購屋自備款，選擇500萬左右的房屋，那麼就可考慮往尚未開通的捷運沿線和環狀捷運線看屋。這裡的房價上漲空間還不明顯，可投資這些潛在增值區。
目前未開通的捷運線只有新莊線和內湖線，尤其以新莊線的未來上漲空間較大，翁國富認為，新莊的房價比其他區域的房價反應要慢，景氣不佳時，反應慢，景氣好的時候，又不像其他區域漲勢凶猛，從SARS至今，新莊房價平均漲幅約15%，遠遠落後其他區域房價2～3成的上漲空間。
| 經過財務整理後，陳先生可搬到較好的地段、住相同大小的坪數，或者在北縣買較大的房屋。 |
環狀捷運線將帶動房市
未來新莊副都心漸漸成熟，捷運開通後，新莊房價應有一波漲幅。至於環狀捷運線，沿路從木柵到五股工業區，接到士林等區域，雖然目前尚未動工，不過環狀捷運線為高架捷運路線，施工期短，完工後，勢必帶動房價上漲，翁國富認為陳先生也可注意環狀捷運線沿線房市，挑選適當的區域布局。
房貸試算
翁國富認為如果陳先生將買了4年的套房賣掉，還掉剩下的房貸，保守估計應有100萬元的餘款，再還掉40萬元的卡債，剩下約60萬元。若把陳先生原來每個月繳房貸和卡債的3.5萬元省下來，1年約有42萬元的存款，這樣陳先生1年後又有約100萬元的自備款，可重新出發，準備再買一間房子，不僅解決卡債問題，減輕每月負擔，以自備款款2成計算，陳先生又有能力買約500萬元的房子，可選擇與先前同樣坪數卻是好地段的房子，或者選擇在北縣購屋，住家坪數卻比以前大，可說是聰明的理財方式。
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