【大纪元10月7日讯】【自由时报记者卢丽玉／报导．摄影】
精算达人
翁国富／永庆房屋业务部区经理
今日案例
陈先生4年前在板桥捷运江子翠站附近买了间10坪的套房，贷款250万元。这2年来，因购物不知节制，累积近40万元卡债，成为卡债一族，陈先生虽然每月有4.5万元的收入，不过光是房贷1.4万元加上卡债偿还约2万元，就占掉陈先生三分之二以上的收入，每月仅剩1万元供日常开销，财务十分吃紧，近日陈先生为解决卡债问题，打算搬回新庄老家住，减轻支出，他考虑应将套房卖掉或者出租？
案例解析
陈先生究竟该不该卖掉这间套房？永庆房屋业六部经理翁国富认为可从3点来考量；第一，未来增值空间；第二，比较套房出租的投资报酬率与双卡循环利息；第三，可能会增加房贷负担的升息因素。
逢高出脱套房 解决卡债问题
4年前陈先生贷款250万元买房子，若以当初大环境考量，约只要准备一成自备款就可办理房贷，以此推估这间套房总价约277万元。经过近几年房市荣景，以板桥捷运江子翠站周遭房价目前每坪约35万元，若现在出脱可有约350万元，涨幅近26%，翁国富认为目前房价已上涨得差不多，未来增值空间有限，陈先生应可考虑逢高出脱，解决目前庞大的卡债压力。
借高还低不划算
如果陈先生将套房出租，以当地套房出租的区域租金水准来计算，陈先生每月可有1.2万元的收入，换算下来每年约有5.1%的投资报酬率，从银行存款利率来看或房贷利率水准，应是不错的投资。不过若与双卡将近20%的循环利率比较，翁国富认为这是“借高还低”，付出更多利息，十分不划算，最好赶紧卖掉房子，还掉卡债，以免20%利率“利滚利”造成更大的财务缺口。再者，如果出租，房贷仍在，万一未来升息，房贷负担加重，岂不是雪上加霜。
购屋投资潜在增值区
翁国富认为套房逢高出脱，将贷款、卡债还清后，剩余的现金加上1年的存款，陈先生又可存得约100万元当成购屋自备款，选择500万左右的房屋，那么就可考虑往尚未开通的捷运沿线和环状捷运线看屋。这里的房价上涨空间还不明显，可投资这些潜在增值区。
目前未开通的捷运线只有新庄线和内湖线，尤其以新庄线的未来上涨空间较大，翁国富认为，新庄的房价比其他区域的房价反应要慢，景气不佳时，反应慢，景气好的时候，又不像其他区域涨势凶猛，从SARS至今，新庄房价平均涨幅约15%，远远落后其他区域房价2～3成的上涨空间。
| 经过财务整理后，陈先生可搬到较好的地段、住相同大小的坪数，或者在北县买较大的房屋。 |
环状捷运线将带动房市
未来新庄副都心渐渐成熟，捷运开通后，新庄房价应有一波涨幅。至于环状捷运线，沿路从木栅到五股工业区，接到士林等区域，虽然目前尚未动工，不过环状捷运线为高架捷运路线，施工期短，完工后，势必带动房价上涨，翁国富认为陈先生也可注意环状捷运线沿线房市，挑选适当的区域布局。
房贷试算
翁国富认为如果陈先生将买了4年的套房卖掉，还掉剩下的房贷，保守估计应有100万元的余款，再还掉40万元的卡债，剩下约60万元。若把陈先生原来每个月缴房贷和卡债的3.5万元省下来，1年约有42万元的存款，这样陈先生1年后又有约100万元的自备款，可重新出发，准备再买一间房子，不仅解决卡债问题，减轻每月负担，以自备款款2成计算，陈先生又有能力买约500万元的房子，可选择与先前同样坪数却是好地段的房子，或者选择在北县购屋，住家坪数却比以前大，可说是聪明的理财方式。
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