異鄉生活(15) 買房子前的準備

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【大紀元4月24日訊】(大紀元記者蘇菲編譯) 中國人常常把美好的生活形容為安居樂業。所謂“安居”就是指擁有一處安穩、舒服的住所。生活在北美的中國人也常用“安家置業”來形容“美國夢”、“加國夢”的實現。由此可見,家在人們心中的重要地位了。前一篇文章詳細分析了買房和租房各自的利弊。本文將繼續介紹買房之前,應該做的準備和考慮的問題,提供給您參考。

我能買多少錢的房子?

在開始買房子之前,你需要仔細考慮你想買什麽樣的房子。所以你得計算一下每月你能為購房支付多少錢。

現在有一種簡單的公式可以幫助你計算出這個數字,這就是房地產貸款商使用美國聯邦公路管理局( Federal Highway Administration, FHA) 的準則和公式。聯邦公路管理局發現大多數人可以用他們月總收入的29% 來支付購房費用。在沒有其他項目的貸款支出的情況下,購房者甚至可以用他們月收入的41% 來供房。

年縂收入—月總收入的29%
$15,000—-$363
$20,000—-$483
$30,000—-$725
$40,000—-$967
$50,000—-$1,208

下表顯示在房屋銷售價格的基礎上,你每月為償還購房貸款需要支付費用。數字是建立在“30年還清固定利息房地產貸款 (僅包括月本金和利息支付)”的房地產貸款的計劃之上的。每月稅金和保險金因爲各地區存在差異,沒有被包括在内。

貸款額—-利息 6%—利息 7%—利息 8%
$30,000—-$180—— $200——$220
$50,000—-$300——-$333——$367
$70,000—-$420——-$466——$514
$90,000—-$540——-$599——$660
$100,000—$600——-$665——$734
$110,000—$660——-$732——$807
$120,000—$719——-$798——$880
$130,000—$780——-$865——$954
$150,000—$889——-$998——$1,101

如果你的月總收入的29% 是725美元,這並不意味著你每月得花725美元用來支付購房貸款。你也需要考慮在一定的房地產貸款成本的基礎上償還本金和利息;同時還要考慮額外的稅金和保險金的支付。你需要諮詢你的貸款提供方,讓他們幫你評估你購房的總支出。

向房地產經紀人尋求幫助

買房子之前,你一定有很多的問題需要諮詢和考慮。所以你需要向專業人士尋求幫助以解答這些問題。向專業房地產經紀人尋求幫助便是一個好的開始。

你所想購買的房子周圍的社區的安全情況,當地學校的教育質量、孩子的人數,以及當地的交通路綫和秩序等只是你買好房需要考慮的一部分問題。職業房地產經紀人可以為你提供有效的途徑和資源以了解更多你所關心的事實和信息。

對於首次購房者,大量的涉及購房的財務信息會讓他們眼花瞭亂、不知所措;而這些具體的信息正是職業房地產經紀人士每天所處理的問題。職業房地產經紀人可以幫助你計算出你所能承受的購房價格的範圍,解釋各種類型的房地產貸款的不同,指導你閲讀和填寫相關的文書,而且可以隨時回答你的任何問題,甚至是在你簽訂最後合約之前給你提供幫助。

最重要的是,你從職業房地產經紀人那裏獲得的一些有價值的信息可能是免費的。在很多個例中,經紀人會從房屋銷售方(而不是購買方)那裏獲得銷售佣金。如果你打算從美國住房和城市發展部 (Department of Housing and Urban Development, HUD) 購買房子,HUD 將會給經紀人支付佣金。

找到一個好的房地產經紀人

房地產經紀人隨處可見,但是困難在於如何找到一個好的房地產經紀人。下面將會為你介紹五個建議:

* 衡量你的需要
房地產經紀人總是讓購房者認爲他們的作用必不可少。如果你沒有時間和耐心做很多研究的工作,你最好向房地產經紀人尋求幫助。但是如果你決定自己做,其實也不失爲一個好主意,因爲你可以省下一大筆代理費。

在互聯網上有很多工具可以幫助消費者獲得房屋價格的内部消息,比方説,登陸Zillow.com 網頁,你可以查出你所感興趣的房屋的價值,比較該地區房屋銷售趨勢。如果登陸網站 Homevalues.com, 它可以為消費者提供工具以瀏覽有關你所在地區的房屋的價值的信息。需要提醒消費者的是,這些網站提供的信息有可能和真實的情況相差甚遠,甚至存在不完整或不正確的信息。但是 你可以利用這些工具了解大概的市場行情。

* 在哪裏可以找到好的房地產經紀人
爲了找到信譽好的經紀人,你第一步可以通過和朋友或鄰居交談以獲得相關的建議。你應該找一個非常熟悉你所在地區的房地產經紀人,他們或是住在該地區,或是經常在該地區經營房地產銷售。你也可以考慮雇請擁有美國州、聯邦房地產經紀人協會的執照許可的經紀人,因爲這些經紀人都承諾遵循行業倫理規範。

如果你不介意自己做一些研究,你可以考慮使用貼現票據經紀人 (discount brokers)。比如 ziprealty.com 和 help-u-sell這類公司可以提供不同的打折的服務。貼現票據經紀人可以把你加在一區求售房屋名單中(Multiple Listing Service),你可以支付較少的代理費,可是你所得到的服務和幫助也會受到限制。所以你必須搞清楚你具體能獲得哪些服務。

* 你應該獲得什麽樣的信息
通常對市場行情具有遠見是非常重要的。你可能希望找到一個值得信賴的房地產經紀人,他擁有信息龐大、資源穩定的服務網站。但是請你注意,網站不是房地產經紀人推廣他們的銷售計劃的唯一來源,你可以查詢多樣化的信息渠道,包括當地的報紙上的廣告,以及社區海報。

你必須讓你的經紀人知道你希望了解所有與你購房設想有關的房屋信息。雖然房地產經紀人在法律上有義務告知你每一項房屋信息,但是現實中,一些房地產經紀人不會完全這樣做。
你還應該向你的經紀人要求查看他們近期在你所在地區所銷售的房屋的具體信息。你也可以通过全美不動產執照委員會 (Association of Real Estate License Law Officials, arello.com) 查詢你的經紀人是否具有執照許可,是否有被投訴記錄。

* 當有若干房地產經紀人可供選擇的時候
房地產經紀人的代理佣金是可以協商的。雖然一些經紀人收取房屋價格5% 的代理費似乎已經約定俗成,但是代理佣金固定化的做法是違法的。在一些房屋價格比較貴的地區,比如波士頓、舊金山等,代理收費比率會低些;而在房屋價格相對較低的地區,代理佣金可能高些。

作爲一個消費者,如果同時有幾個房地產經紀人在競爭作你的代理人,你可能獲得較低的比率支付較低的代理佣金。房地產經紀人同時也是銷售人員,所以如果你購買三十萬美元的房子或公寓,並且繳納該價格的5%作爲代理佣金,佣金價格就是一萬五仟美元;但是如果佣金比率下降到3%,你便可以節省下六仟美元。

* 注意潛在的危險
登陸房地產代理人的網站,你可以發現很多潛在的危險。如果你不會被網頁的精美設計所左右,你應該直接搜索你所需要的具體的信息。查看經紀人的銷售清單上的房屋是否在很長時間前已被售出,這是一個很可能被忽視的信號,這也可能是房地產經紀人的一個策略:用一個已經不存在於房地產市場上的售房信息來刺激你購房興趣。
經常查看房地產經紀人的網站,是否他們每週都有更新圖片,是否網站上提供大量的售房信息。你還應該對你想購買的房子的環境做些調查,包括周圍的交通情況 ,學校和公園。當然,你不可以只依賴于互聯網作爲你唯一的信息渠道。

另一個潛在的危險是當你的經紀人開始利用你的豐富的想象力,談論如何移動樹木,增加裝飾或改造車庫等等的時候,你應該知道,其實大部分的房地產經紀人並不一定對地區環境保護條例有足夠的了解。

不要雇用一個只會利用創造性的想象力讓你投入更多金錢的房地產經紀人。你應該留意你的經紀人是否願意花足夠多的時間以滿足你的需求,是否願意花時間和你在一起和你進行交流。

資料來源:美國聯邦公民信息中心(http://www.pueblo.gsa.gov), 美國CNN有綫新聞網 (CNNMoney.com, Feb. 26, 2006)

(http://www.dajiyuan.com)

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