【大紀元1月26日訊】現階段的投資策略是貸款購置房地產，讓通貨膨脹來提升房租和房產價值的逐年上升，用所賺得的貶值了的錢來償還固定抵押貸款。假設你首期付款是30%，而房產的價值在五年裏因為通貨膨脹而增加了60%，你有可能僅僅靠房產增值而淨賺100%，這還不算租房所帶來的收入。最近的2009年福布斯 (Forbes)投資指南在「編輯信箱」專欄中談到了這一策略。
通貨膨脹
一個關鍵的前提是美國在今後的幾年會面臨通貨膨脹，這是因為政府在超量地印錢來抵抗經濟衰退。你以為救助資金是從哪裏來的？是從印刷机裏憑空制造出來的！當美元的來源增加時，它的價值也會隨之減小。也許現在在蕭條期，美元貶值還不會顯示出來，但在蕭條過後就會看到美元的價值比兩年前貶低了。由于印錢機這時不停地運轉，兩年之後就會有比現在多得多的美元在市面上流通。
布雷頓森林國際貨幣體系（The Bretton Woods international monetary system）在1944年固定了美元的黃金價值，從而有效地保持了美元的內在價值，因為它的價值是以真正的資產為基礎的。然而，這種與黃金掛鉤的作法在 20世紀70年代中被取消了。沒有了與真正資產的掛鉤，美元的價值在現今僅僅是基于政府的承諾。我們的政府憑空印鈔票，這些鈔票的價值是由政府的印章和承諾來衡量的。我們現在知道僅僅依靠政府或是任何財團的承諾和信譽是不能給美元保值的。錢的價值必需基于一種真實的、有再生價值的、有需求的資產。
經濟學告訴我們，當任何東西供給大過需求時就會貶值，這對美元也同樣適用。美國政府目前正在印刷數十億甚至數萬億美元用于救市和刺激經濟。最近，大約 $7000億散發了出去，就好像那只是一筆小錢。在不遠的將來，數萬億的錢還會被散發出去，由此而造成的通貨膨脹會使價格上漲：雞蛋的價格會因此而上漲，牛奶的價格會因此而上漲，房租會因此而上漲，房地產的價格也同樣會上漲。
為什麼選擇購買房地產，而不是股票、債券，或是乾脆把你的錢存放在床墊底下？我建議房地產是因為它是真正的資產，而真正的資產的價格浮動的節律是和通貨膨脹一致的。買股票只是買一個你擁有一個公司的一部分的一種承諾，是靠不住的：我們曾經看到5年的股市財富在一年之內完全蒸發。高紅利股票是一種低價值股票，即使紅利在7% – 9%之間，也逃脫不了通貨膨脹的命運。如果通貨膨脹率在5%，一個7%的紅利實際上只有2%。債券也是同樣的道理。
但是對真正資產來講（房地產或是黃金），價格會隨通貨膨脹而上升。
固定抵押貸款付款將保持不變
如果你用固定抵押貸款買了一處房產，每月的抵押貸款付款將保持不變。在通貨膨脹的形式下，你從上漲的房租和房產增值中獲利，而在接下去的30年裏貸款人每月從你手裏卻得到同樣數目的付款。這樣，實質上你的收入在因為通貨膨脹而增加，而你償還債務的付款卻在減少，因為一筆$1000的抵押貸款在5年之後會比 $1000的價值少得多。
如何著手？
另外一個關鍵的前提是你必須在價格合適的時候購買，而不是在「泡沫價格」的時候購買。你應該在房產的價格已經大幅度下滑了的地區或是價值已被調整了的地區購買。一條經驗法則就是，如果你的首付是30%，剩下的款項應該完全可以由你出租房子的收入來承擔，否則的話，房產購買的價格就偏高了。用這個公式計算，紐約市的房價依然太高。你也許會在有許多房子要出售的地區和房價已經從高峰降了30% – 40%的地區找到很好的交易。應該先把收集信息的準備工作做好。
精明的投資者會在這時買房地產，因為有大量的出售屋在市場上，如果價格合適的話，你出租房子的收入至少可以完全抵銷你付在房子上的其它款項，就算是你沒有淨賺的話。
此刻是一個千載難逢的好機會，如果你相信美國在最近將面臨通貨膨脹，購置房產是個值得考慮的戰略。大多數人都知道對房地產來說地點很重要，但沒幾個人知道因為房地產是真正的資產而不是一張有花式印章和承諾的紙，它還和通貨膨脹以及貨幣的價值息息相關。
陳偉明是房地產企業家，其業務集中在投資、物業管理、經紀。他的電子郵件聯系地址是tan@twgroupny.com。(http://www.dajiyuan.com)
