【大紀元10月31日訊】(大紀元記者黎新紐約報道)以專業知識淵博聞名的紐約市地產銷售代理羅伯特·克納卡爾 (Robert Knakal )10月30日於2009年紐約市地產博覽會上剖析了地產投資前景。他說﹐即便道瓊斯指數形勢一片大好﹐但﹐攀升的失業率﹐商業投資趨軟﹐消費者信心指數的低靡﹐經濟的實質因素仍疲弱﹐意味市場還有待一定時間後才會復甦。他強調﹐失業率和通貨膨脹率是決定地產投資效益的要素。
畢業於沃頓商學院 (Wharton School of Business)的克納卡爾所創辦的地產公司於曼哈頓地產業獨霸一方。約10年前﹐他與前信義房產( Coldwell Banker )公司同事梅西合夥所創辦的梅西·克納卡爾( Massey Knakal )地產服務公司﹐主要銷售曼哈頓小於10萬平方尺的商業和住宅樓宇，平均銷售額為300萬美元。他已售出逾400幢樓宇﹐價值超過6億美元。公司對曼哈頓 96街以南的約30,000建築物的評估透悉﹐使業主對公司充滿信心。
失業率高消費能力減
克納卡爾在研討會上指出﹕「美國經濟增長71%有賴於消費需求﹐當紐約市失業率高達10.3%﹐全國失業率達到9.8%之際﹐廣大民眾哪有收入消費。」他還分析道﹐目前失業人數比90年代初經濟衰退時的失業人數低﹐因此失業率有繼續攀升的可能。
克納卡爾說﹕「政府的巨額補貼鼓勵民眾買車買房﹐這種一次性龐大政府補貼所引起的消費上漲是暫時性和不穩定的﹐將不會對刺激經濟復甦有持續性作用。目前消費者信心指數僅45至47點是良好信心指數的一半。可見消費走勢仍疲軟。」
政府開支不斷增長 加稅是必然
克納卡爾進一步指出﹕「高昂的政府補貼將增加政府的支出﹐逐漸導致預算赤字擴大﹐因此加稅是難免的。經濟不景氣﹐破產案例增加﹐破產者沒錢繳稅﹐政府稅收總額將下降﹐為了填補預算赤字﹐不得不提升稅率。」雖然聯邦政府可通過增加貨幣供應量來彌補預算赤字﹐但大幅度的增加貨幣量將導致美元貶值。他舉例說﹐過去 3年增加的貨幣供應量比過去15年增加的量還大﹐導致了目前美元的大幅度貶值。
助小商業 創就業機會 經濟才復興
克納卡爾說﹕「增加就業機會是振興經濟的關鍵﹐三分之二的就業機會來自於小商業﹐因此協助小商業發展和鼓勵創業是使經濟復甦的關鍵﹐但聯邦政府最近才意識到這一點。」他建議聯邦政府給予小商業稅務優惠和其他援助。
克納卡爾說﹐聯邦政府不斷變更的政策使商人沒信心投資擴展業務﹐並強調只有持續性穩定的政策方針和透明政策才會使商業投資者恢復信心。
利率走勢
失業率影響地產的需求和投資收益﹐而利率則影響投資成本。克納卡爾預測聯邦儲備局可能會等到2011或2012年才會提高利息。根據歷史數據走勢﹐克納卡爾預測﹐地產投資收益將高於房貸利率﹐若房貸利率昇﹐地產收益漲幅將更大﹐意味著租金漲幅將更大﹐甚至高於通貨膨脹率。
房屋市場
有報告指出目前房屋供應量大增﹐克納卡爾解釋道﹐實際上新房屋供應量還不足以替代廢棄的舊房﹐再加上人口的增加﹐因此興建的房屋數量實際上是不足的﹐但由於經濟衰退﹐房屋需求疲軟﹐市場才出現售不出的房屋庫存。
手上有現金者可乘此良機買房出租。克納卡爾觀察到外國的非地產投資者以現金在美國買房的異常現象。他認為這些外地投資者是買美國地產作為存值資產。
最後﹐克納卡爾總結說﹐地產投資需要關注失業率和通貨膨脹率的走勢。
10月30日在曼哈頓中城舉辦的地產博覽會上有多個研討會﹐克納卡爾所主講的會場爆滿﹐許多與會者都站著聆聽。
(http://www.dajiyuan.com)
