【大纪元10月31日讯】(大纪元记者黎新纽约报道)以专业知识渊博闻名的纽约市地产销售代理罗伯特·克纳卡尔 (Robert Knakal )10月30日于2009年纽约市地产博览会上剖析了地产投资前景。他说﹐即便道琼斯指数形势一片大好﹐但﹐攀升的失业率﹐商业投资趋软﹐消费者信心指数的低靡﹐经济的实质因素仍疲弱﹐意味市场还有待一定时间后才会复苏。他强调﹐失业率和通货膨胀率是决定地产投资效益的要素。
毕业于沃顿商学院 (Wharton School of Business)的克纳卡尔所创办的地产公司于曼哈顿地产业独霸一方。约10年前﹐他与前信义房产( Coldwell Banker )公司同事梅西合伙所创办的梅西·克纳卡尔( Massey Knakal )地产服务公司﹐主要销售曼哈顿小于10万平方尺的商业和住宅楼宇，平均销售额为300万美元。他已售出逾400幢楼宇﹐价值超过6亿美元。公司对曼哈顿 96街以南的约30,000建筑物的评估透悉﹐使业主对公司充满信心。
失业率高消费能力减
克纳卡尔在研讨会上指出﹕“美国经济增长71%有赖于消费需求﹐当纽约市失业率高达10.3%﹐全国失业率达到9.8%之际﹐广大民众哪有收入消费。”他还分析道﹐目前失业人数比90年代初经济衰退时的失业人数低﹐因此失业率有继续攀升的可能。
克纳卡尔说﹕“政府的巨额补贴鼓励民众买车买房﹐这种一次性庞大政府补贴所引起的消费上涨是暂时性和不稳定的﹐将不会对刺激经济复苏有持续性作用。目前消费者信心指数仅45至47点是良好信心指数的一半。可见消费走势仍疲软。”
政府开支不断增长 加税是必然
克纳卡尔进一步指出﹕“高昂的政府补贴将增加政府的支出﹐逐渐导致预算赤字扩大﹐因此加税是难免的。经济不景气﹐破产案例增加﹐破产者没钱缴税﹐政府税收总额将下降﹐为了填补预算赤字﹐不得不提升税率。”虽然联邦政府可通过增加货币供应量来弥补预算赤字﹐但大幅度的增加货币量将导致美元贬值。他举例说﹐过去 3年增加的货币供应量比过去15年增加的量还大﹐导致了目前美元的大幅度贬值。
助小商业 创就业机会 经济才复兴
克纳卡尔说﹕“增加就业机会是振兴经济的关键﹐三分之二的就业机会来自于小商业﹐因此协助小商业发展和鼓励创业是使经济复苏的关键﹐但联邦政府最近才意识到这一点。”他建议联邦政府给予小商业税务优惠和其他援助。
克纳卡尔说﹐联邦政府不断变更的政策使商人没信心投资扩展业务﹐并强调只有持续性稳定的政策方针和透明政策才会使商业投资者恢复信心。
利率走势
失业率影响地产的需求和投资收益﹐而利率则影响投资成本。克纳卡尔预测联邦储备局可能会等到2011或2012年才会提高利息。根据历史数据走势﹐克纳卡尔预测﹐地产投资收益将高于房贷利率﹐若房贷利率昇﹐地产收益涨幅将更大﹐意味着租金涨幅将更大﹐甚至高于通货膨胀率。
房屋市场
有报告指出目前房屋供应量大增﹐克纳卡尔解释道﹐实际上新房屋供应量还不足以替代废弃的旧房﹐再加上人口的增加﹐因此兴建的房屋数量实际上是不足的﹐但由于经济衰退﹐房屋需求疲软﹐市场才出现售不出的房屋库存。
手上有现金者可乘此良机买房出租。克纳卡尔观察到外国的非地产投资者以现金在美国买房的异常现象。他认为这些外地投资者是买美国地产作为存值资产。
最后﹐克纳卡尔总结说﹐地产投资需要关注失业率和通货膨胀率的走势。
10月30日在曼哈顿中城举办的地产博览会上有多个研讨会﹐克纳卡尔所主讲的会场爆满﹐许多与会者都站着聆听。
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