【大纪元1月8日讯】(大纪元记者晏宇纽约报道)房产卖主们翻新房产，以图增值，现在变得越来越得不偿失。根据全国房地产经纪人协会NAR近日公布的“年度房产改建成本与增值报告”，与房产整修所支出成本相比，整修为房产再出售所增价值，连续四年一路下滑。
据CNN财经网报道，2009年房产改建的平均费用为50,908美元，改建后房产平均增值32,497美元，改建增值与成本比为63.8％。而2008年的增值-成本比则为67.3％，当时平均改建费用为49,866美元，而平均增值则为33,568美元。
房屋外观至关重要
房屋改建最普遍的是浴室装修。例如改装一个中档浴室，平均成本花费16,142美元，对再出售房产的增值仅为11,454美元，只能收回71％的成本。而在 2008年，同样的装修成本更低，为15,899美元，并且通常可为出售房产增加11,857美元的价值，可收回成本的74.6％。现在最经济实惠的装修是那些规模较小、成本较低的对房产外观的改善。处于这样一个萧条的房产市场，出售房产外观给人的第一视觉印象至关重要。
全国房地产经纪人协会主席戈尔德表示：“今年的报告再次突显出了一处房产给买主第一印象的重要性，”
罗得岛州房地产经纪人菲普斯认为，现在一幢房产的外观变得比以往任何时候都更加重要。“如果你开车沿街而下，看到一处房子外观毫不起眼，那么你可能就会忽略它，无论它内部可能会有多好。”罗恩说。
有人抱怨说，现在的购房者比以往任何时候都精明挑剔。即便花在房屋装修上的费用和前几年相比，在出售房产时能收回的更少了，可为了把自己的房子卖掉，卖主们还是硬着头皮花钱修缮他们的房产。
菲普斯说，“一个有趣的现象是，买家会利用未修缮的房子来压价，但他们最后购买的还是那些改建过的房子。”
如果在同一地区有两处类似的房产，一处经过整修而另一处没有，那么买家会利用没有整修过的那处房产的上市价格来迫使经过整修的房产的卖家消减出售价格。买家只愿支付购买“毛毛虫”的价格，但却希望得到“蝴蝶”。
如果卖方想成交，就得必须顺着买方的心思走。“你只有整修自己的房产，才能更快地卖掉它。”菲普斯说。
如何装修能有最大回报？
回报最高的修缮莫过于将房屋外墙板更新升级为纤维水泥板。这类改建的平均成本为13,287美元，但可对房产增值达11,112美元，也就是可回收成本为83.6%。若更换成聚乙烯墙板则可回收79.9％的成本。
添加地下室卧室也会带来相当的成本效益，平均成本支出为49,346美元，可增值40,992美元，回报率达83.1％。
“增加房屋宜居面积，如新增一个楼层面或阁楼卧室，比仅仅改造现有的居住空间更有价值，” 菲普斯说。
不同地区，不同的整修投资的回报率也会有很大的差异。比如在新英格兰，冬季漫长而寒冷，更换聚乙烯塑料窗户比在温暖的南大西洋地区能获得更好的回报。而在南大西洋地区，即使使用隔热性能不好的窗户也无关紧要，不用担心“昂贵”的热能会散失掉。
因此，虽然在新英格兰更换窗户成本更高（平均成本为11,155美元），但给出售房产增加的价值可达9,152美元，可收回成本的82.3％。但在南大西洋地区，成本支出为9,705美元，而增值仅为7,417美元，成本回收为76.4％。
与此相反的是，南大西洋地区的买家似乎比新英格兰卖家更偏爱增加房屋的生活空间，或许是节俭的“北方佬”不愿意让额外的空间消耗掉更多的“热量”吧。
地下室全装修在南大西洋地区可回收其55,357美元成本的84.4%，而在新英格兰的花费达65,715美元，回收成本率仅为64%。
(大纪元资料)
厨房升级回报最少
房屋改建投资回报率最糟糕的是大规模厨房升级改造。这类平均成本可达111,794美元，在2009年平均增加的房产价值为70,641美元，增值回报比仅为63.2％，与2008年的70.7％的投资回报率相比，下降了7.5个百分点。而在房地产繁荣盛极的2005年，高档装修厨房的成本回收率高达 80%。
“很多在以前曾产生过巨大房产增值的整修翻新，如今却今非昔比，” 菲普斯表示。“如果现在你想重新装修厨房，添置高档电器，就没有多大意义了。买家可能不会因为你家配有高档的电器，而不是普通的通用电器，就愿意支付更多。”
当然，大多数房屋改建的目的是取悦房主。房产价值的增加只是一个意外收获，而不是改建目的本身。但是，对那些在近期打算出售房屋的房主来说，了解一下目前房产改建的“底线”也不失为一个良策。
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