【大纪元2月19日讯】(大纪元记者严华纽约报导)虽然纽约房地产市场持续疲软，但对明智的投资人来说，今后的几年中仍会有可利用的机会。
专家们指出，以下三个领域可能会为挖第一桶金的投资者们带来运气，它们是：办公楼、土地和多家庭住宅。
先提个警告。许多售出的物业将会被业内人士买去，而非公开拍卖中的赢家。在公开拍卖中低价位房产寥寥无几，不动产资本分析（Real Capital Analytics）常务主管法苏洛建议说。“聪明的投资者可以另辟蹊径购买房产。” 虽然明年将有机会“以极具吸引力的价格购得优质资产，”但他也警告说，“那些觉得要堕入深渊的投资者们会感到非常失望。”
当然，有那么多的项目都带着不良贷款，大部分投资机会将是债务缠身，就别指望赚钱了。但是纽约大学斯凯克房地产研究所（New York University’s Schack Institute of Real Estate）教授凯利说，关键是看买卖双方是否有诚意达成协议。
“很显然，不良资产会有债务，但问题是，谁将成为卖家？”他说。目前房屋交易量不多，原因是买卖双方愿意达成交易的价差很大。“要消除这样的差距很难。”凯利说。不过，精明的投资者能够逾越这些障碍，就如同泽尔和斯腾曾经做的那样。
策略之一：购买办公楼
许多投资机构正盯着办公楼。专家认为，即使购入时价格不是最低谷，将来还是可能大赚一笔。
谁能抓住机遇，购到一处地点超好的办公大楼，谁就能在其价格反弹时受益。“很多人就是这样赚钱的。”东方联合（Eastern Consolidated）总裁豪斯珀格（Peter Hauspurg）说，“你不需要等到价位跌到最低谷时才购买。当价格跌至2007年价位的60%时购入，就足以获利丰厚了。”
高品质的资产最具有潜力，因为这些房产的出租率会反弹得最快。凯利说。“如果你能看看B类以上的或更好的办公楼，以折扣更新价（discount-to- replacement price），也就是大约每平方英尺650至800美元购入，那么等到2013到2014年间，你的资产将大幅升值。”
虽然许多公司在经济低迷时廉价抛售其办公区，可一旦反弹，“需求会迅速上升。”凯利说，“如果在2013年我们的就业市场复苏，办公区就会供不应求。”
Singer&Bassuk 公司总裁辛格认为，随着利率上调，那些尚未完工的投机性投资项目会更有利可图。在这一点上，他说，融资成本如此之低，资金充足的业主即使没有租户，都可以负担得起这样的楼宇，所以业主们不太会愿意出售资产。“一旦利率上升，”他说，“再融资机构将不会给一些这样的资产贷款。”
目前，投资者对那些已有租房收入的资产感兴趣。格拉布和埃利斯公司（Grubb & Ellis）资本市场执行副总裁爱珀斯坦表示，这些投资者根据出租率和供应率的高低来选择购买办公楼。
策略二：购买土地
许多专家说，目前土地是一个强有力的投资选择。
位于曼哈顿的雪伍德证券公司（Sherwood Equities）主管收购的尼尔森主张，非现金流转资产，如土地，会提供一些最好的机会。
与产生收入的项目相比，土地贷款不太可能获得贷款延期，这样想来，会有更多的法拍土地可购买。但是，这并不容易，尼尔森说，“法拍过程尤为漫长，可能长达两年。不会有快速的回报。”
尽管如此，投资者耐心等待就会成功。现在在曼哈顿和布鲁克林就可以以折扣价格买到各种大小不同的土地。辛格说。“如果我是一个拥有大量流动资产的长期投资者，我会寻找尚未准备开发的空置土地，这些资产在5-10年内可能会得到巨额回报。”
谈到曼哈顿，房地产律师默梅尔施泰因有不同看法，他说：“在曼哈顿投资土地绝对没有意义。”这是因为在96街以南，物业空置的成本在每平方英尺200-300美元，加上每平方英尺250-500美元的建筑成本，目前投资者支付建造新楼宇的金额将超过已建楼宇的销售价格。
策略三：寻找好出租的房屋
在住宅方面，投资者应该考虑供出租的房屋，而不是供出售的公寓。
凯利认为，出租房屋更有意义，因为城市长期面临出租房屋短缺。他说：“我认为租房的需求会回升。”
不良资产的公寓项目可能价格诱人，但迄今为止很少有大规模投资机会。专家说，随着银行越来越不愿意给这类项目提供贷款，市场上公寓的供应会增加。“我认为银行将更加积极地接管公寓项目，所以我们也将有很好的机会寻到那些刚刚开工或即将完工的项目，”辛格说。
但纳尔逊并不指望在公寓大厦的投资会像其他投资那样有利可图。具有讽刺意味的是，这是由于公寓房资产比许多办公大楼“更健康”。
“多家庭住宅房价位保持得不错，”尼尔森说，“跌幅不像其他房产那么大，因此也不会有太大的反弹。政府为公寓的融资仍然可以通过房利美和房地美获得。”
一些专家认为，对个人而言，康斗公寓是有吸引力的投资机会。随着华尔街公司派发十亿美元奖金，至少部分现金，将有大量金钱可以花费在康斗公寓房上，甚至有可能推高价格。
凯利说：“如果华尔街的这些奖金最终能发下来，奖金额即使是接近于正常水平，我们会发现，高价位住宅市场的窘境会开始缓和。”对个人来说，现在是在上东城购买公寓楼的好时机，这一地区的公寓楼已从最高价位降了下来。
前提：做好准备
专家说，纽约正在经历黎明前的黑暗，并指出，只需一段很短的时间，精明的投资者就会进入市场，投资致富。
“有些时候，投资者会发现不会有大量的机会在那里，稳固的资产将重新开始交易，就像6个月前他们在伦敦的交易一样。”不动产资本分析的法苏洛预计，“在未来1-2年内，人们会为房产升值而感到惊讶。” (http://www.dajiyuan.com)
