市场营销:中国房产三证和美国的无证

谢田

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最近许多朋友说要脱手在中国的房产,因为那里的市场实在是忽悠的太悬乎了,让人害怕。他们许多人在大陆有一栋甚至几栋房子,现在担心自己的投资捞不回来,最后全给套在那里。

我问他们为什么人在海外,不把那些房子租出去呢?得到的回答是,中国市场没有完善的租赁规范和习惯,人们不太愿意花许多钱租房,宁肯花更多的钱买房;即使租的人,也不会好好照顾承租的房子,租几年收回来,原来花大钱做的装修,就全泡汤了。

逗他们说,你现在害怕了?那中国百姓咋办呢?要知道,中国百姓是应该痛打你们一顿的,因为是你们这些“洋奴” 和“买办” ,拿着美国人的工资和在美国赚的钱,回去买你们并不那么需要的房子。

这其实暗地推波助澜,把中国房价给哄抬了上去。那这些挣不到美国工资的人怎么办?你们该不该打?

中国人和美国人买房

最近北京晨报有篇文章,探讨国人为什么那么热衷于买房。说“衣食住行”之中,住只排在第三位;但在中国,它肯定排第一位,因为那么多的人即使勒紧了裤腰带、成为不情愿的房奴,也要在日渐高涨的房地产市场占有一席之地。

在美国大约有三分之二的人,也就是两亿人,拥有自己的住房,其他三分之一的人租房居住。美国住房的平均价钱是25万美元,也就是说,人们花上个人税前平均年薪的七、八倍、或者家庭税前平均年薪的四、五倍的钱,就可以买一栋平均线上下的私人住房。中国人的储蓄率实在太高,人们也太能省钱。

如果中国人也花上年薪的四、五倍到七、八倍就能买一栋2 0 0 0平方尺、四卧三浴、带中央空调和暖气、上下水俱全的住房,中国的住房拥有率恐怕会接近百分之百。

前总统克林顿时代的类社会主义政策曾导致美国住房拥有率的增加。但人算不如天算,过渡膨胀的市场以泡沫收场,金融危机下法拍房大增,许多以前信用不够好、头款不够多的买房者又失去了住房。目前,美国住房拥有率又回到了大约三分之二的历史水平。

买房的安全和不安全感

北京晨报文章的结论是,中国人热衷于买房,是因为国人觉得安全感比昂贵更重要。国人的安全观念里,“租”没有“买”安全;买得再贵也安全一生,也值得。所以,以生活的本质而论,安全比昂贵更重要。

但许多人都没有意识到,在中国,目前的“买房” 并不是真正的“买”,只是买7 0年的使用权。所以中国房地产市场从根本上说,不存在什么”买“和”卖“,因为根本没有真正意义上的产权交换,只有租借双方的交易。

所以充其量,它只是一个巨大的租赁市场。许多人似乎在地产热的喧嚣中已被冲昏了头脑,也根本不去管是否是真正的“买”房。

安全感比昂贵更重要,这话该怎么理解呢?“安全感” 是什么安全?是对房地产涨价太快、所以应尽快投资的财务安全感;还是需要自己的小天地、社会的安全感呢?还是二者兼有?不得而知。

但无论如何,国人的所谓”安全感“,或者更准确的说,因为对还没有买到房子的人们来说,是” 不安全感“或” 安全感的缺乏“,应该是非常的沉重了。

这个“安全感”或“不安全感”可以借用每平方米多少钱的房价来衡量,而中国房价甚至比美国还高,这说明人们安全感的缺乏,也远超正常社会的标准。

那天问一中国问题专家,7 0年使用权慢慢到期,中国政府会如何处理?他说不知道,说这个问题也没人去想,人们也不愿意去想。末法末劫时人们的策略似乎就是这样,得过且过、过一天算一天。

中国三证和美国无证

因为产权没有解决,中国房地产还有一个“特色”:三证。中国的三证和美国的无证,显示出人类社会的两极在民生最根本问题上的分野。

房产三证是指《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》。还有一说是“产权证” 、“土地证” 、和“居留证” 。

据说,房地产公司应该具有三证才能进行房地产买卖,这三证是“土地使用权证书”、“建设工程规划许可证”、“商品房预售许可证明”。商品房买卖需要两证:房产证和土地证;而房改房也要办三证:房产证,土地证,个人住房档案。

难怪中国百姓在房地产问题上挫折感很多,也很无奈。看看中国房地产的许多名词,就足够让人头痛了。什么“联合开发房” ,“集资合建房” ,“集资联建房” ,“非法开发房” ,“限制权利房” ,“郊区廉价房”等,让人眼花缭乱。

其实把产权全部、彻底的让给人民,允许人民真正自由的拥有、买卖、转让土地和房产,问题就不那么难解决。

这么多证,是挺让人烦。学学美国房地产的无证,会给中国地产市场提供他山之石。美国房地产根本就没有“证” 这一说。人们要买一块地、一栋房子(房子是地的一部分),只要拿着买卖合同和贷款合同,去郡政府登记备案,就行了。

一旦备案,你就是该地产的合法拥有者,需要缴纳地产税。除此之外,你的私有产权神圣不可侵犯,你以后爱干什么干什么,买卖、赠与、遗产,悉听尊便。
  
中国房地产市场的混乱和沉重压力,是对社会的一柄利剑,它直接戳痛了百姓的软肋,也暴露了抄刀之人。有识之士指出,中共各级领导人通过拆迁实施非法掠夺财产,其罪恶为各界关注。

社会灾难的缘由,有说是有关当局和开发商;前者提供权力,后者提供“权”利。但“官商勾结” 的罪魁,则在于中共的上层。许多善良的人们,依然指望当局“壮士断腕” ,从内部铲除“官商勾结” ,课重典以解决国不定、民不安的问题。

这当然是一厢情愿。因为以目前中国社会的现状,从官商勾结的程度、权力商品化的成度看,“断腕” 肯定是不够的;“断尾求生” 恐怕也不够;而断得再多,就自取性命了。 @* (http://www.dajiyuan.com)

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