祸不单行:法拍后还得交税

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【大纪元4月17日讯】(大纪元记者李天宇编译纽约报导)你有没有因拖欠贷款被银行法拍而失去家园?有没有因为你的卖价低于贷款,银行对你减免了一些债务?如果回答是肯定的话,你可能又欠国税局若干税金。

根据税务法律,银行对你减免的债务就像你的收入一样,都得纳税。例如,如果你的信用卡公司和你达成协议,将你 1万美元的债务减半,那么国税局将认为你有5000美元的收入。在2007年国会通过按揭债务宽恕法(Mortgage Forgiveness Debt Act)之前,业主得到的任何按揭房贷的减免也得交税。如果你遭到银行法拍或短卖(short sale),联邦国税局通常不会就差价当收入要你交税,至少在2012年前不会这样做。

不过,在以下四种情况下,国税局还会来找你麻烦的。

请注意:有些银行提供再融资是以房主偿还信用卡债务为条件。如果你接受这样的条款,再融资资金将呈报给美国国税局,得将税款缴上。

1. 重新贷款,将净资产变现后挥霍

许多房主在房价高涨时通过重新贷款的方式将净资产变现,以此来支付买车、买船和渡假的费用。如果房主这样做了,随后房价又大跌,被银行法拍或短卖,丧失了房子。那么,即使放贷银行对你的部分债务进行了减免,国税局仍将对减免债务中被你变现挥霍掉的部分征税,只有用于改善或装修房子的部分不征税,用于偿还助学贷款或信用卡的部分也将被征税。国税局的理由是,你改善或装修房子的资金增加了房子价值,也有助于减少法拍时房价与所欠贷款的差额。

必须注意的是,一些银行在做重新贷款时要求房主付清信用卡债务。如果你重贷款时有这样的条款,那么你重新贷款的金额将被报至国税局,你将为此付税。

2. 房屋净值信贷额度(home-equity line of credit)

地产市场繁荣时期,许多业主将飙升房屋净资值通过净值信贷额度的方式消费。那么,与重新贷款一样,国税局将对于非用于房屋装修或改善的净值信贷额度的部分征税。根据税务专家的建议,你需要向国税局出示有关装修房子的票据,才得以免税。

3. 渡假房屋或投资物业被法拍

假设由于市场不景气,你的渡假房屋或投资物业被银行没收,而且在过去5年中至少有2年没有被用作你的主要居所。那么,你得交税。

常见的一种情况,由于房市高涨,你在2005年购买了投资物业,而且几乎没付首付。但是在2009年,该类房价大跌,你房不抵债失去了该物业。

根据全国房地产经纪人协会的数据,2005年投资物业的中间房价是18.35万美元,但2009年的中间价格仅为10.5万。假如你就以这些中间房价买入和售出物业。那么,你得到的债务减免约为7.5万美元。如果你的联邦收入税率为25%,那么你得支付1.9万美元的税金。

4. 拥有数百万美元物业

以目前的经济情况,要让美国人购买数百万美元的物业是很难的。但是如果失去价值数百万美元的房子,则可能欠下巨额的税款。

根据税法,最多只能有200万美元的减免债务可以免税,超过此数的减免债务均与收入一样得交税。

举例来说,例设你在2007年购买了一座位于好莱坞山的别墅,并为此支付了700万美元。假设700万美元全是按揭。但现在,你试图以459万美元出售该物业,但是没人购买。为此你在银行的批准下以400万美元短售,银行减免了300万美元的贷款债务。但是国税局将对其中100万美元征税。

当然,假如上面四种情况中某一种适用于你,但是你在物业被法拍时正好申请破产,那么被减免的税务就无需付税。另外,破产法庭也可批准免税。

尽管大多数州都遵循国税局的规定,不对大多数减免的按揭贷款征税,唯一例外是加州,它对所有被减免的债务征税。虽然加州议会希望在今年4月15日之前立法修改此一规定,但是目前而言,加州居民仍有法律责任为此支付州税。

加州是美国房地产价格下降最多以及法拍率最高的州。州议会曾批准在2007和2008年按照国税局规定,对于大部分减免债务不征州税。但是后来试图延长此类免税或永久免税的立法努力都没有成功过。

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(http://www.dajiyuan.com)

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