【大纪元4月18日讯】（大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导）哪个房东买套出租房都是想安安稳稳的收租，最忌讳租金没收上来，房子却被糟蹋得不像样的糗事，因此很多人求助于房东保险（Landlord Insurance）或租客保护保险（Tenant Protection），以为这样就万无一失了，一旦房子有什么损害，保险公司就会赔偿。其实不一定，保险公司赔不赔你，要看保险合同具体包括哪些项目，很多理赔申请会被保险公司拒绝。Terri Scheer保险公司总经理Carolyn Majda女士揭示了赔偿申请被拒的常见理由，她同时也为房东如何最大限度地减少风险提供了建议。
1．一开始就要投保
投保的最佳时间是与地产代理签署代理协议的时候，尽管那时房子还没有租出去，但随着代理刊登广告，开门看房，作为房东就已经存在潜在的风险了。在这时买保险还有一个好处，如果租客到时不付房租的话，赔偿可以从第一天开始算。太多时候房东买保险远远滞后，以致于当有意外发生的时候，不能获得完全赔偿。
2．在家里经营生意
有些租客喜欢在出租房里经营小生意，比如说看护中心、托儿所等，但是敞开门让人们随便进出增加了房东的风险。很多保险公司也因此拒绝赔偿这类损失，家庭办公室也许还好说点，但美容院、会计师行最好不要在居民房里经营。
物业律师Tim O’Dwyer说，“只要你支付足够高的保险费，几乎什么风险都可以包括在内。如果你同意你的租客在家经营生意，你需要询问保险公司，现在的保险合同是否还有效。保险公司可能会要求你的租客以你的名义和他们自己的名义为生意投保。举个例子说，如果租客经营一个看护中心，有人受伤了，伤者会起诉租客，但同时房东也要承担责任，他们会问，这个房子为什么不安全。所以，你要确保租客也买了保险，并把你包括在内。”
3．分租
与人合租在澳洲是很普遍的一件事，它减少了租房的财务负担。如果你的租客当起了二房东，把你的房子分租出去，那么他要承担所有的风险，包括房子的损坏或欠缴的租金等。这不是受推荐的做法，房东应该坚持房子所有的住户都列在租赁合同上。
4．宠物
宠物对物业造成的损失很多，比如说地毯上大、小便痕迹，门上的抓痕，或是被撕碎的窗帘。这些都可以避免，只要租房的时候加上“谢绝宠物”的条件，就可以降低这些损失发生的概率。宠物造成的损失通常都不在保险公司赔偿的范围之内，因为风险太大，动物如果没看住的时候，什么都可以做的出来。
5．维修要求
法律上规定，房东要对租客以及来访者，他们的财产损失或人身伤害负责。这就是为什么房东要对租客提出的维修要求立即回应。砖头翘起来了，地板松动或是地毯不平整，听起来好像是小问题，但如果有人绊倒或受伤了，就可能造成严重的后果。如果房东对于维修疏忽，由此造成的损失保险公司不会赔偿的，你可能要面对上万元的诉讼费。从另一方面讲，作为房东，你有责任为租客提供一个安全的居住环境。因此，对维修申请立即回应，特别是关系到安全问题时，这也是保护你自己的最佳途径。
6．虚报警报器
告诉保险公司你装了警报器（为了减少保费），实际上并不用它，这也是赔偿申请被拒的常见原因之一。每个人都有义务提供真实的信息给保险公司，接受他们的风险评估。客户必须如实地回答问题，如果不这样做就会导致保险合同作废，赔偿申请被驳回。
房东如何避免申请被拒？
●房东首先要认真阅读保险合同，明确哪些项目是在保险范围之内，那些不在。确保你所需要的项目都投保了，比较一下各家公司的EXCESS费（即需要自己负担的那部分）是个好主意。
●室内零乱、肮脏、疏于照顾等等都不在保险范围内。房东要想避免这个损失，最好的办法就是仔细筛选租客，要求他们提供推荐人。此外，每三个月检查一下房屋并拍照，业主可以了解租客的生活习惯，及早采取适当的行动。草地和房子外观也表现了房屋的内部状况。
案例分析
我在保险赔偿的范围内吗？
场景一： Raymond是一位物业投资者，也是一个租客，他有自己一套清晰的租房策略——先租一整套房子，然后再分租给学生，挣来的钱可以帮助他还贷款。在他5间卧室的投资房里，Raymond担任了物业经理的角色，把这5间房分别租给5个人，签了5张独立的租赁协议。直到最近，他才突然想起来要好好读读房东保险的有关条款，发现合同中只保了3份协议，而不是5份，他的问题是如何才能将5份协议都包括在保险范围之内？
Carolyn Majda：我不知道还有房东保险一次保3份协议的，通常都是一份保单保一个协议。租5间房给5个人，Raymond实际上面临5个风险。为了确保他得到充份保险，他应该针对5个租客签5份保险协议。另外一个事情Raymond必须要考虑的，如果家里的公用区域，比如说厨房、起居室、浴室等遭到恶意损坏，他都不知道是谁造成的，也不知道运用哪份保单申请赔偿，此时保险公司是不赔偿这类风险的。当多人共用的区域出现损失，而且不能证明损失是谁造成的，保险公司的赔偿义务也受到限制。
场景二： Raymond从另一位房东手里租下这套5卧室的别墅，并把它分租给5个人，尽管Raymond自己不住在这套房子里，但是他是租赁协议上唯一的一位租客。他把这个情况写信告诉地产代理，代理口头回复他说，房东没什么意见，只要按时付房租，并把房子打理好就行了。因为Raymond是协议上唯一的租客，他想知道如果房子发生什么损害，他要负什么责任。
Carolyn Majda：Raymond首先应该获得房东的书面确认，如果将来有什么事情发生，这可以作为保护他的依据。如果房东买了房东保险，房东也应该通知保险公司目前的租房状况。
如同上面的场景一样，保险公司最有可能做的就是要求房东购买5份保单。因为房东并没有从这种安排中受益，受益者是Raymond，因此房东会要求Raymond去办理保险，支付保费，并把Raymond作为保单上的受益人。如果没有这样的安排，一旦房子有什么损坏，作为租赁协议上唯一的租客，Raymond要承担所有的责任。
作为房东，如果没有事先征求保险公司的同意，确保保险合同依然有效，也不应该随随便便就同意这样的安排。
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