开拓香港西贡村屋市场 阳光物业

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【大纪元2011年11月20日讯】(大纪元记者韩忆莲香港报道)阳光物业顾问销售经理钟光耀(Mathew)从事地产代理廿多年,从地产经营到人事处理,凡事都正面看,正能量十足,就像阳光普照大地,照顾员工和顾客,建设最强的营销组合。

过去,保险经纪、地产代理都是难以取信于人的行业,Mathew说,“那是正常的,一单生意牵涉到几十万佣金,或经纪可以有几十万下袋,在利益充昏头脑时,(有些人)一定是钱为先;钱是重要,但生意是长期的,不能过急,而是要讲良心。”

Mathew很谦虚,有感做了廿几年都还没服务好西贡的客人,无论自住投资或做生意,他都望能帮到顾客。西贡区很大,产品太多,有村屋,有大厦,也有低密度屋苑。

因为帮亲戚,当时什么也不懂的Mathew就这样入了行,做西贡村屋代理。之后发现经营村屋代理可以学到很多东西,而做这一行可以经常开车到处去,比起刻板的写字楼工作有趣得多。Mathew说,一开始很困难,因为上级经理是不会教新人的,所以很多都是自己去听,去问律师,与银行沟通之后得来的知识。

最近楼市很静,村屋也静,这是全香港的问题,政府做的任何措施,有一样一定会影响楼市的:借贷。现在银行不借钱,打击最大。额外印花税还好,那只是影响到炒家。

银行觉得贷款予买村屋人士麻烦,是因为律师觉得麻烦,银行借钱给人买楼是不看契的,信得过律师楼,由律师楼去看那张契。律师觉得麻烦,所以会让银行也觉得麻烦。


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎,在街上不难碰到外国人。(摄影: 宋祥龙 / 大纪元)


西贡市中心大部分是低密度楼宇(摄影: 宋祥龙 / 大纪元)


靠近海岸的西贡,不少居民拥有游艇。(摄影: 宋祥龙 / 大纪元)

正面sale楼 让买卖家开心

Mathew认为,做地产代理,帮到别人买楼,中间没有什么古怪事情发生,那就很简单:“如果手法很平铺直述,买家是不会买楼的,业主也不会放盘!很多时候,代理会利用一些心理状况,让大家舒服一点。”

他解释说,地产代理除了帮人找楼之外,最主要的工作是让买家和业主很舒服地做成这宗生意:“有时候买家买一家一千几百万的楼,差十万、八万完成不了成交,其实顾容并不是付不起十万、八万,但他心里觉得不舒服,不开心,不服气,最后成交不了。地产代理就是在买卖双方的桥梁、催化剂,在愉快的气氛下,让生意顺利完成。”

Mathew说,说话的技巧很重要,同一句话说出来的方式,也会有着很不同的影响。同时要正面对待买卖家,不用一些负面的手法,例如弹房子不好,以求达到目的。他有感在西贡楼房交易气氛比买卖市区楼要轻松、愉快。

西贡房产种类得天独厚

西贡区与其它地区的村屋有什么不同之处,Mathew说,西贡区是全香港唯一有Villa、村屋,而同时有海景的地方。其它地方都没有。

Mathew说,从他入行的九十年代头,到九七年的别墅Villa是高峰,价钱很好。但村屋就较少人感兴趣,本地人更会觉得村屋是次级一点的物业;但那个年代也比较流行全新的村屋,但价钱都是一般的。97年后到现在,外国人到这区买楼,本地人也开始注意西贡的村屋,2000年以后,在西贡开始有外国人买房子,村屋内部装修自由度很大。不少外国业主/租客把整个房子改装得很漂亮,也渐渐感染到其它地区的村屋设计,现在的村屋已经变成了优质物业。

最近楼市淡静,Mathew说,西贡村屋也同样面对这个问题,因为现在接近年底,银行一年的借贷额也用完,所以不会随便批出贷款申请。他说,其实每年都有这种情况,不过,通常是到年底,即12月的时候借贷会有困难,但今年在7月已经出现借贷困难的情况。他指外国人买楼也很依赖于银行借贷。

Mathew相信下年度会好一点,不过,他认为,楼市再大升的机会不是很大,而是平稳发展。


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎。(阳光物业提供)


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎。(阳光物业提供)


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎。(摄影: / 大纪元)

银根紧 楼价料再跌一两成

谈到未来本港楼市走势会如何,Mathew认为,过去楼市起伏的经验不能作为现在市况的预测标准,因为过去和现在是不一样的世界局势和存在不同的因素,“现在的基本因素是平稳发展,可能会下调一点点,但明年如果政府仍然收紧银根,楼市一定再大跌10%到20%,因为银行直接影响到按揭。”

他说,今次香港的楼市受到中国中央政府指示的影响。中资银行受指示不再批出贷款申请,以致香港金融管理局也向本地银行发出指引,收紧借贷。再恶化下去,成交量再低,楼市进一步下调10%到20%是无可避免的。

不过,他指出,08年金融海啸到现在,很多楼升值了60%,下调20%其实也不过分:“其实下调20%也不一定是要蚀钱,可能赚得少一点。要蚀钱的一群可能是自用,最近一两年买下物业的业主,但现在利息那么低,不计算楼价是赚多蚀少,计算租金和所付的利息,还是有赚。”

大陆投资热钱有否影响西贡?Mathew说,西贡比较少大陆买家,“因为有山有水的地方在中国大陆多的是,他们比较喜欢西九龙、尖沙咀,可以购物的地区。”

不过,他说,中国的热钱是在退,因为现在北京当局收紧银根,这些本来在香港投资的大陆投资客就要拿钱回国还债。以他知道的一个个案,7,000万的豪宅买下来,前一阵子5,500万卖掉:“没办法,要还债,当初投资买楼的钱不是他自己的,而是借回来的,一收紧银根就要立即还钱,那唯有是立即变卖物业,什么价钱都要卖。这类个案现在已经在发生。”

Mathew说,外国基金公司不会买一间半间房子去投资,而是买一座半座大厦,以方便基金管理,所以外国欧债、美债并不会影响香港楼市太多,但中国的银根就很影响香港的楼市。


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎。(阳光物业提供)


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎。(阳光物业提供)


西贡村屋创意多,甚受外国人欢迎。(摄影: 宋祥龙 / 大纪元)

将心比心 互助互利

面对楼市淡静,Mathew以平常心对待。最难过的日子是99年,Mathew到一家大的地产公司学习做豪华村屋,从经理级一下变回新人,Mathew心理上没有觉得难受,反而跟同事一起觉得很开心,同事对他都很好。他说,也曾经有想过级别的问题,但他从中悟到,不要觉得自己最低层,自己在一些范畴不懂,在工作中不断学习,接受别人帮助。遇到自己能帮忙的地方,也尽量帮助别人。

又试过公司一连4个月只得一万多的收入,Mathew一直坚持不解雇员工,薪水照支。到了过年,公司员工也忍不住,自动要求Mathew减薪,因为他们不想公司倒闭而要另谋高就。最后Mathew决定减薪,但答应员工一到公司环境变好后会补回欠他们的薪水。最后在不到一年的时间内,不但能正常开薪水,而且公司还请员工出外旅游几天作鼓励。

曾经有一位陌生人告诉他,“阳光”这个名字从玄学角度看,有普照大地的意思,有机会Mathew的员工赚的钱比他多,不过,Mathew听后一点不介意,因为最重要的是大家开心!

阳光物业
网站:www.sunshineproperty.hk
电邮:sales@sunshineproperty.hk
电话:(852)2866-6640; (852)2335-9997;(852)9252-3323
传真:(852)2866-6120
联络人:钟先生

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