【大纪元2012年11月04日讯】南韩经济近年处于低迷，今年楼市却逆市出现天价成交而成为最热门的话题。自从2008年美国雷曼事件引发的金融海啸影响，南韩楼市自此也处于低迷。今年，中共局势发生重大变化，香港楼市处于不明朗状态，加上韩风大受两地民众欢迎，不少香港及中国大陆民众纷纷到南韩买楼，或为投资南韩探路，刺激楼价上升。
南韩楼价升值史
1970年南韩政府将位于首尔南部的耕种土地（现时的江南区）建盖第一个现代住宅区。1980年代初，正值经济衰退，政府进一步扩展江南区，主要集中在住宅、基建及名校建设。江南区的地价由每平（韩文pyong，1平等于3.3平方米，1平方米等于10.8平方呎）300韩圜（won），升价到2007年每平3,000万韩圜，也是全国最贵地段。
江南地价升值10万倍，令本来的业主变成富户，过去地产是南韩最安全、最赚钱的投资渠道，相关的税收也低，所以南韩家庭的总资产当中占差不多九成都是地产。
1997年金融危机后，南韩人眼看地产价格下跌45%，银行利息徘徊在有纪录以来新低水平，股市也不能提供稳定收入，当地有钱人看准当时暴跌的楼市，把钱都投资到地产。同时，政府放松对金融市场的管制，金融机构也欢迎这种投资机会，放宽个人的楼宇按揭贷款，不过，这也引来了韩楼炒风。
1998年经济开始恢复增长，南韩经历信用卡泡沫。2000年代南韩地产不断上涨。2008年金融海啸，南韩楼市也跟着下跌，到现在已经下跌约三分之一，回到2006年水平。2010年，楼市曾经再次上升，但不多久再次放缓。
据日本研究所（Japan Research Centre）经济部太平洋商业研究中心的资深经济学家Hidehiko Mukoyama在去年发表的一份调查中指出，金融海啸后，南韩是第一个经济复苏的主要国家，于2010年的经济增长率有6.2%。
不过，Mukoyama认为，若南韩不景气的房地产市场的影响继续扩大，将影响南韩未来的经济。南韩楼市不景气有几个原因：1、政府推行措施打压当地楼市；2、地产发展商的盖楼活动增加；3、金融海啸；4、重大的城市结构改变，包括大大减缓的新城市发展及人口增长明显加速下跌。
楼市变差也对其它范畴有负面影响，例如不赚钱的贷款增加，尤其重要的是令储蓄银行的状况急速变坏，从而进一步影响到经济，因此，南韩政府于2010年中开始对储蓄银行推行一些措施。2011年，8家储蓄银行因为经济状况变坏而被要求停止营运。
楼价高涨，令楼房按揭增加，也增加了家庭的债务及可支配收入（disposable income），南韩家庭消费利息与平均家庭开支的比率（除单身家庭）从2003年2.0%升到2.6%。
南韩经济所（The Korea Economic Institute）与国际金融基金（International Monetary Fund）的Jack（Jookyung）Ree博士于今年9月联合主持一次关于南韩经济如何面对国际金融危机及经济减缓情况的研讨会。
Ree指出，最近在全球经历经济危机，以及欧洲经济危机后，世界经济正在重新寻找建立新的架构进行复苏和可持续发展。南韩虽然很快从困难的经济处境恢复过来，但由于它的经济很大程度依赖出口，因此也容易受全球经济影响。面对现时全球经济放缓，南韩需要再检视其宏观经济框架、重新设计的金融规例及监管，以及加强其国际金融建构。
为刺激南韩经济再次起飞，南韩政府上月推出鼓励买楼的措施，媒体报道及评论员都认为现时楼价已到谷底，一般民众对楼市仍信心不足。有当地地产界人士认为，面对经济低迷，他宁愿看到楼价再次上长，刺激经济。而近期不少香港及大陆民众前往南韩投资楼宇，亦为当地楼市及经济增加了活力。◇
（责任编辑：澹修德）
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