一辈子辛苦工作，努力清偿贷款，年老退休需要一笔资金运用时，您还在考虑房屋净值抵押贷款或第二顺位抵押贷款吗？您还想过着每个月偿付利息与本金，并担心失去房子所有权的生活吗?或许您可以考虑逆向抵押贷款，这类贷款的重点是，您没有丧失房屋的压力。逆向抵押贷款可以利用抵押资产的净值（房屋市值扣除抵押贷款负债）取得退休辅助金。本章会告诉您什么是逆向抵押贷款，并协助您了解这类贷款是否适合您。
逆向抵押贷款和一般抵押贷款的不同
逆向抵押贷款和一般抵押贷款一样，都是以您的房屋作为借款的担保品。但是，一般贷款需要每个月偿还本金及利息，负债会随着时间减少，直到清偿完毕，而抵押资产的净值会随着偿还贷款增加。然而，对于逆向抵押贷款来说，只要还住在抵押的房子里，就不用偿付本金和利息，其利息直接并入贷款余额，因此负债会日益增加，而抵押资产的净值日渐减少。
申请一般抵押贷款会审核个人所得，了解经济能力，但是申请逆向抵押贷款时，个人所得与是否能取得贷款无关。此外，如果没有每个月偿还一般贷款，可能会丧失房子，但是，逆向抵押贷款不会因此丧失房子。
逆向抵押贷款的基本
大部分的人对此类贷款存有负面概念，以为当负债超过房屋价值会影响您的继承人，甚至会丧失房子。其实不然，美国联邦法规定逆向抵押贷款没有追索权，房价是唯一用于支付逆向抵押贷款余额的资产，即使房价跌至低于逆向贷款未清偿负债余额，继承人也不应承担额外负债。
联邦住宅权益转换抵押贷款和Fannie Mae 房屋所有权人抵押贷款都属于逆向抵押贷款。
逆向抵押贷款申请资格
您必须拥有房子，而且，每一位该房子的所有权人必须年满62岁。
您的房屋必须为自用住宅，每年必须居住在此超过半年。
如果您想申请联邦住宅权益转换抵押贷款，您的房屋必须是2至4房的独立户，或联邦政府审核的公寓或整体计划开发住宅。若想选择Fannie Mae 房屋所有权人抵押贷款，您的房屋必须为独立户或公寓。
您必须先清偿原有贷款的余额，或者可以利用逆向抵押贷款的预借现金清偿旧的贷款。
可以贷款多少金额？何时可以取得？
逆向抵押贷款依据房屋净值取得融资，取得多少资金取决于房屋的市价、您的年龄、利率和贷款手续费。市价越高、年龄越大、利率越低、贷款手续费越少，取得越多的资金。
您有四种领取逆向抵押贷款资金的选择。第一种方式是每个月领取，而每个月领取的金额可以不固定，第二种是需要的时候再从信用额度账户领取，第三种是一次领取，最后一种是以上三种方式相互搭配使用。
何时要偿还贷款?
逆向抵押贷款负债的总金额是您已收到的金额（包含预借支付贷款的费用）加上利息。
下列为必须立即偿还借款余额的情况：
当最后一位借款人死亡、出售房屋或永久搬家，永久搬家是指借款人连续12个月不住在家里。
发生下列三种情况之一
无法支付房屋税
无法支付房屋所有权人的保险费
无法维修房子，任其损坏或荒废
该怎么还款呢?如果您搬家卖了房子，可以用这笔资金还贷款。如果最后一位借款人死亡，贷款必须在所有权转移给继承人钱还清，可以利用新贷款、出售其他不动产取得还款资金。
想结清贷款时，如果余额低于房屋市价，您或您的继承人可以取得其差额。如果您从信用额度账户领取借款，务必于贷款结清前提领账户内全部余额。
逆向抵押贷款需要支付哪些费用？
确切费用会依各种逆向抵押贷款的专案内容而不同，专案内容的差异在于抵押贷款期限、贷款期限内可以预借多少现金、贷款利率和贷款结清时房屋的市价。一般而言，基本费用包含利息、手续费和第三人结清杂项费（包括所有权调阅与保险费、信用调查、查核、登记费与抵押贷款税捐）。有些还会额外收取每个月的服务费和保险费。如果还是想参考费用比较哪一种逆向抵押贷款方案比较划算，可以参考其平均年度总费用。
贷款申请手续费（包含房屋鉴价费用）以及信用调查费需要以现金的方式支付。其余费用可以由贷款给予融资的方式支付，也就是说，我们可以提前运用逆向抵押贷款的资金支付当时到期费用，或支付任何后续费用。
平均年度总费用
逆向抵押贷款平均年度总费用包含贷款相关全部费用，此费用会因为时间和增值幅度而改变。贷款初期费用最高，随着时间而逐渐减少。如果借款人在短期内死亡、出售房屋或搬家，或如果房屋增值不少，贷款时计成本费用会比较高。此外，基本风险是无法回避的，它属于实际成本而且代价可能相当高，我们应该先了解这些风险，再评估为了取得贷款利益承受这风险是否值得。
有一点要注意，逆向抵押贷款的年度总费用和一般分期偿还抵押贷款的费用不能相互比较，因为：
年度总费用包含全部成本与费用
逆向抵押贷款不用每个月还款
逆向抵押贷款可以保证提供每个月基本收入或信用额度
逆向抵押贷款的负债余额绝对不会超过房屋市值
逆向抵押贷款如何影响政府提供的福利
社会福利和医疗保险不受逆向抵押贷款影响，但是，在下列情况下，生活补助金和医疗补助计划却会受到影响。
若取得的预借现金于当月使用完，则不会影响福利。如果当月份没有使用，则计入流动资产。单身且每月底流动资产总额超过$2,000,或夫妻超过$3,000,会丧失领取福利的资格。
如果考虑购买年金，请先洽询生活补助金或医疗补助的办事处，以便了解年金如何影响这些福利。
检视逆向抵押贷款方案
逆向抵押贷款为比较新颖的抵押贷款方式，是提供退休补助金重要的新来源。哪一种逆向抵押贷款会比较适合您呢？也就是要评估那一种方案会以较低的成本提供较多的现金。
当您希望以信用额度方式取得贷款，或当您与他人共同拥有房屋时，联邦住宅权益转换抵押贷款比较适合您。当您只希望每个月预借现金，或如果您房屋的市价远高于当地平均房价，则Fannie Mae公司的房屋所有权人贷款会比较适合您。
线上软体试算
AARP网站有线上试算软体，仅需输入基本资料，包含申请人生日、配偶生日、房屋市价和邮递区号，便可以预估借贷金额。除了分别预估从联邦住宅权益转换抵押贷款和Fannie Mae房屋所有权人贷款取得的贷款金额，也会预估各种领取方式（每个月提领、信用账户提领、一次提领），可能取得的金额。
是否需要逆向抵押贷款？
每个人需要资金的目的不同，例如：增加每月收入、备用现金、偿还其他贷款、整修或改建房屋、提高生活品质，只有您自己能够决定是否值得申请逆向抵押贷款。
想多了解年度总费用、如何比较总费用和比较哪一个逆向抵押贷款好，可以参考AARP网站（www.aarp.org/revmort），或拨打免费电话：0800-209-8085,免费索取AARP编著的逆向抵押贷款指南一份。
贻达贷款
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