一輩子辛苦工作，努力清償貸款，年老退休需要一筆資金運用時，您還在考慮房屋淨值抵押貸款或第二順位抵押貸款嗎？您還想過著每個月償付利息與本金，並擔心失去房子所有權的生活嗎?或許您可以考慮逆向抵押貸款，這類貸款的重點是，您沒有喪失房屋的壓力。逆向抵押貸款可以利用抵押資產的淨值（房屋市值扣除抵押貸款負債）取得退休輔助金。本章會告訴您甚麼是逆向抵押貸款，並協助您瞭解這類貸款是否適合您。
逆向抵押貸款和一般抵押貸款的不同
逆向抵押貸款和一般抵押貸款一樣，都是以您的房屋作為借款的擔保品。但是，一般貸款需要每個月償還本金及利息，負債會隨著時間減少，直到清償完畢，而抵押資產的淨值會隨著償還貸款增加。然而，對於逆向抵押貸款來說，只要還住在抵押的房子裡，就不用償付本金和利息，其利息直接併入貸款餘額，因此負債會日益增加，而抵押資產的淨值日漸減少。
申請一般抵押貸款會審核個人所得，瞭解經濟能力，但是申請逆向抵押貸款時，個人所得與是否能取得貸款無關。此外，如果沒有每個月償還一般貸款，可能會喪失房子，但是，逆向抵押貸款不會因此喪失房子。
逆向抵押貸款的基本
大部份的人對此類貸款存有負面概念，以為當負債超過房屋價值會影響您的繼承人，甚至會喪失房子。其實不然，美國聯邦法規定逆向抵押貸款沒有追索權，房價是唯一用於支付逆向抵押貸款餘額的資產，即使房價跌至低於逆向貸款未清償負債餘額，繼承人也不應承擔額外負債。
聯邦住宅權益轉換抵押貸款和Fannie Mae 房屋所有權人抵押貸款都屬於逆向抵押貸款。
逆向抵押貸款申請資格
您必須擁有房子，而且，每一位該房子的所有權人必須年滿62歲。
您的房屋必須為自用住宅，每年必須居住在此超過半年。
如果您想申請聯邦住宅權益轉換抵押貸款，您的房屋必須是2至4房的獨立戶，或聯邦政府審核的公寓或整體計劃開發住宅。若想選擇Fannie Mae 房屋所有權人抵押貸款，您的房屋必須為獨立戶或公寓。
您必須先清償原有貸款的餘額，或者可以利用逆向抵押貸款的預借現金清償舊的貸款。
可以貸款多少金額？何時可以取得？
逆向抵押貸款依據房屋淨值取得融資，取得多少資金取決於房屋的市價、您的年齡、利率和貸款手續費。市價越高、年齡越大、利率越低、貸款手續費越少，取得越多的資金。
您有四種領取逆向抵押貸款資金的選擇。第一種方式是每個月領取，而每個月領取的金額可以不固定，第二種是需要的時候再從信用額度帳戶領取，第三種是一次領取，最後一種是以上三種方式相互搭配使用。
何時要償還貸款?
逆向抵押貸款負債的總金額是您已收到的金額（包含預借支付貸款的費用）加上利息。
下列為必須立即償還借款餘額的情況：
當最後一位借款人死亡、出售房屋或永久搬家，永久搬家是指借款人連續12個月不住在家裏。
發生下列三種情況之一
無法支付房屋稅
無法支付房屋所有權人的保險費
無法維修房子，任其損壞或荒廢
該怎麼還款呢?如果您搬家賣了房子，可以用這筆資金還貸款。如果最後一位借款人死亡，貸款必須在所有權轉移給繼承人錢還清，可以利用新貸款、出售其他不動產取得還款資金。
想結清貸款時，如果餘額低於房屋市價，您或您的繼承人可以取得其差額。如果您從信用額度帳戶領取借款，務必於貸款結清前提領帳戶內全部餘額。
逆向抵押貸款需要支付哪些費用？
確切費用會依各種逆向抵押貸款的專案內容而不同，專案內容的差異在於抵押貸款期限、貸款期限內可以預借多少現金、貸款利率和貸款結清時房屋的市價。一般而言，基本費用包含利息、手續費和第三人結清雜項費（包括所有權調閱與保險費、信用調查、查核、登記費與抵押貸款稅捐）。有些還會額外收取每個月的服務費和保險費。如果還是想參考費用比較哪一種逆向抵押貸款方案比較划算，可以參考其平均年度總費用。
貸款申請手續費（包含房屋鑑價費用）以及信用調查費需要以現金的方式支付。其餘費用可以由貸款給予融資的方式支付，也就是說，我們可以提前運用逆向抵押貸款的資金支付當時到期費用，或支付任何後續費用。
平均年度總費用
逆向抵押貸款平均年度總費用包含貸款相關全部費用，此費用會因為時間和增值幅度而改變。貸款初期費用最高，隨著時間而逐漸減少。如果借款人在短期內死亡、出售房屋或搬家，或如果房屋增值不少，貸款時計成本費用會比較高。此外，基本風險是無法迴避的，它屬於實際成本而且代價可能相當高，我們應該先瞭解這些風險，再評估為了取得貸款利益承受這風險是否值得。
有一點要注意，逆向抵押貸款的年度總費用和一般分期償還抵押貸款的費用不能相互比較，因為：
年度總費用包含全部成本與費用
逆向抵押貸款不用每個月還款
逆向抵押貸款可以保證提供每個月基本收入或信用額度
逆向抵押貸款的負債餘額絕對不會超過房屋市值
逆向抵押貸款如何影響政府提供的福利
社會福利和醫療保險不受逆向抵押貸款影響，但是，在下列情況下，生活補助金和醫療補助計劃卻會受到影響。
若取得的預借現金於當月使用完，則不會影響福利。如果當月份沒有使用，則計入流動資產。單身且每月底流動資產總額超過$2,000,或夫妻超過$3,000,會喪失領取福利的資格。
如果考慮購買年金，請先洽詢生活補助金或醫療補助的辦事處，以便瞭解年金如何影響這些福利。
檢視逆向抵押貸款方案
逆向抵押貸款為比較新穎的抵押貸款方式，是提供退休補助金重要的新來源。哪一種逆向抵押貸款會比較適合您呢？也就是要評估那一種方案會以較低的成本提供較多的現金。
當您希望以信用額度方式取得貸款，或當您與他人共同擁有房屋時，聯邦住宅權益轉換抵押貸款比較適合您。當您只希望每個月預借現金，或如果您房屋的市價遠高於當地平均房價，則Fannie Mae公司的房屋所有權人貸款會比較適合您。
線上軟體試算
AARP網站有線上試算軟體，僅需輸入基本資料，包含申請人生日、配偶生日、房屋市價和郵遞區號，便可以預估借貸金額。除了分別預估從聯邦住宅權益轉換抵押貸款和Fannie Mae房屋所有權人貸款取得的貸款金額，也會預估各種領取方式（每個月提領、信用帳戶提領、一次提領），可能取得的金額。
是否需要逆向抵押貸款？
每個人需要資金的目的不同，例如：增加每月收入、備用現金、償還其他貸款、整修或改建房屋、提高生活品質，只有您自己能夠決定是否值得申請逆向抵押貸款。
想多瞭解年度總費用、如何比較總費用和比較哪一個逆向抵押貸款好，可以參考AARP網站（www.aarp.org/revmort），或撥打免費電話：0800-209-8085,免費索取AARP編著的逆向抵押貸款指南一份。
貽達貸款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788 ◇
