【大纪元2012年12月16日讯】自港府推出两项辣招（买家印花税和加强版额外印花税）遏抑非香港居民买楼及投资者短炒后，热钱流向车位，同时更多买家采取观望态度，买楼转为租楼的数字上升，从而带动租金上涨。谈到租楼，原来南韩的租楼方式很独特，到当地工作或留学，甚至生活一段短日子体验一下韩国文化的人不可不知。南韩的房屋租赁制度，主要分为：全赁、月赁、朔月赁三种。
文｜钱正富
其中全赁（即全付）是南韩特有的租屋制度，租客不用每个月缴交房租，而是在刚开始签契约时，给房东一笔高额的“保证金”。事先跟房东约定好居住的年期，在契约结束时房东会全数退还保证金。
举例说，房东与租客达成协议，租客直接支付一大笔租金5,000万韩圜（1万港元=约137万韩圜），等到退租后，房东会全额退还给你5,000万韩圜。有点像是房东把房子先抵押给你。优点是，如果一开始可以拿出这么多钱的话，等于你租房子也不需要花任何钱。缺点是，万一房东走佬，或韩圜贬值，便有可能要不回来钱或少了一大截。
这大概只有南韩这种超爱炒楼的国家才会有的方式。以前因为南韩楼价一直涨个不停，通常房东只要有楼在手，什么都不用做，只要等房子涨价，就可坐享其成，就赚饱。专业炒家就更不在话下，他们买一栋，租一栋，全付的保证金加上这栋房子的抵押，他们就可以再去买一栋，一栋接一栋，只要等房子增值就可以了。
不过，以往房东都会拿这笔巨额保证金来投资或存入银行生利息，但最近银行利率降低，采用全赁方式的房东逐渐减少。
月赁（即月租）是每月缴付房租的制度，类似香港，但香港只需付3个月租金做抵押金，而在南韩则要付相对较高的保证金，但金额比全赁少，之后按月缴纳月租。租金的多寡，由保证金的多少来釐定。一开始多付一些保证金，之后的月租金额就会减少一些。此外如果遇到缴不出月租的时候，可从保证金里面扣除。这些保证金在契约结束后同样会全数退还给租客。
租房行情：依呎数、楼龄、房间数目不同而有各种价格。
例子：首尔市龙山区，3房单位
全赁：保证金约2亿韩圜
月赁：保证金约150万韩圜，月租约2,000万韩圜
契约租期：1年以上
优点：大多数公寓都有保安人员
缺点：因此类公寓很受欢迎，放盘量少，再加上最近房租狂涨，若手上资金有限，不是很适合。
至于朔月赁，在字典里面的意思和月赁一样，是每个月缴纳房租的意思。但是最近有了变化，跟按月缴交房租的月赁不一样，朔月赁是在入住的时候将房租一次全部缴清。例如月租100万韩圜的房子，用朔月赁的方式承租一年的话，承租人必须在入住时一次过付清1,200万韩圜的房租。这个费用不是保证金而是全额房租，因此在契约结束之后，房东不会退还任何费用给租客。
租楼需注意事项：
在香港租楼，房租往往全包。但在南韩，签订契约前，一定要先确认有没有包括管理费以及金额。管理费包括打扫、维护公众设施及保安系统等费用，每个月约5万韩圜左右。
在香港租楼，租楼年期由房东及租客协定，通常是一年死约，一年生约。在死约期间毁约，便要支付未完成月份的全数租金；生约时则需在搬家的前一个月左右通知房东。在南韩，原则上不可以在契约期间突然解约。但若租客找到新的续租住户就可能可以。租客也是要在搬家的前一个月左右通知房东，在搬家当天要把所有借来的东西一一归还，如果房间有损坏，会从保证金里扣除修理的费用，如果仍不够，房东会另外向房客索偿。
其它租赁方式：
（一）短期寄宿家庭
房租：1晚25,000～40,000韩圜左右
租期：1个晚上~3个月
优点：可与南韩人交流，近距离观察南韩人的生活方式。
寄宿家庭纯粹想与外国人交流，通常不像欧美家庭般冷淡。
缺点：万一与寄宿家庭相处不合，而租期比较长，会变得很棘手。
注意事项：是否有提供用餐或其它条件，因家庭而异，可与房东商量。一定要遵守南韩家庭的习俗习惯。
（二）长期寄宿家庭
房租：约50~60万韩圜／月（保证金：30~200万韩圜左右）
租期：基本是1年以上
优点：吃饭时间可以尝试与其他住户交流聊天，容易交到朋友也可精进韩语。
房租包括餐费（通常会提供一天早、晚两餐）、水电费和上网费用。
缺点：和陌生人一起生活，可能会缺少一些个人隐私。
一定要签订长期契约，保证金也很贵。
（三）考试院宿舍
房租：约30~60万韩圜／月（保证金：3~30万韩圜左右）
租期：可签订1个月以上的短期契约
优点：跟租屋不同，不会和其他住户接触，可以保有个人隐私。
可以签短期契约，最适合只有1学期的短期留学。
缺点：便宜的房间比较狭小，不适合长期居住。
原则上不提供用餐，但有些考试院会有公用厨房提供白饭、泡菜。
厕所和卫浴是公用设施
想到南韩生活，可依照停留目的、时间、预算，选择一种最适合自己的住宿方式。
（责任编辑：澹修德）
