【大纪元2013年08月28日讯】（大纪元记者艾伦纽约报导）合法使用或占用某一建筑，房屋使用证（Certificate of Occupancy，简称c/o）是最重要的证明，房屋使用证会标明建筑应当如何使用，比如两家庭、停车场、多单元住宅、仓库等。在房屋租赁、买卖或贷款时，都会要出示房屋占用证。新盖房屋需要获得房屋使用证后才能使用，如果改变房屋的用途、出口，也需要修改房屋使用证。1938年以前盖的房子可能没有房屋使用证，屋主可能从楼宇局获得无议异函（Letter of No Objection）。但是，即使是1938年以前盖的楼，如果改变了用途，也必须申请房屋使用证。
长期与临时使用证申请
有三种情况是要申请或调整房屋使用证的：一是新建建筑。二是建筑用途更改，如原用于工业用途的建筑改做住宅用。三是商业或工业建筑的用户改变，或商业、工业、多家庭住宅的所有人发生变化。通常情况下，政府会检查房屋是否符合建筑规划与相关法律，同时要求房屋适合所申请的用途时，才会颁发房屋使用证。
在纽约市，楼宇局要对建筑进行一系列的检查之后，才会颁发使用证。检查的方式通常是楼宇局的检查员会到建筑现场进行检查，检查员会确定现场没有仍在进行的工事，出入口没有障碍，没有安全隐患。除此之外，还需要检查的地方包括：管道检查、消防喷淋系统、火灾自动报警系统、电力、消防泵的压力测试、建筑检查（要求建筑是按照建筑师盖章和批准的图纸建的）、电梯检查、大堂检查、建筑出口数量是否足够（和建筑的大小有关）。
除了长期的使用证之外，还有一种临时使用证（Temporary Certificate of Occupancy），临时使用证赋予业主和长期使用证一样的权利，不过临时使用证是有期限的（通常是签发日以后90天），过期以后可以再申请新的临时使用证。临时使用证通常是在建筑大体完成，但其中某一部分或某些楼层已经可以使用的情况下申请。不过，建议租用房屋的华人不要接受临时使用证，而要对方出示长期使用证。
有些时候，如果存在违反使用证的违规现象存在，会影响到业主申请开工许可。在第二巡回法庭的判例中（C.C.S.COM USA, INC. v. Gerhauser），CCS公司的建筑存在违反使用证的违规附属结构，根据当地法律，在楼宇局颁发建筑许可前，楼宇局检查员必须确定现有建筑中没有未处理完的违规，楼宇局检查员因此没有批准CSS的开工许可。CSS将楼宇局检查员告上法庭并一直上诉到第二巡回法庭，认为楼宇局部分剥夺了CCS的产权。2013年2月，第二巡回法庭裁定楼宇局检查员的行为合法，认为原告CCS公司没有获得建筑许可（building permit）是合理的，因为CCS的建筑存在违反房屋使用证的现象，根据当地法律，不能给予建筑许可。
租用房屋要做背景调查
不管是租用住宅，还是租用生意用房屋，要对租用的房屋有所了解，尤其是商业用楼房、店面，如果出问题容易带来较大的损失，所以一定要查看对方的无异议函或房屋使用证，而且房屋使用证的用途是否与自己租房的用途是一致，如果不一致，则需要业主对房屋使用证进行修改后才能租用。
除了房屋使用证之外，还要对楼房、店面的违规等情况有一个基本的了解。在纽约市楼宇局主页（http://www.nyc.gov/html/dob/html/home/home.shtml）的右下方，是纽约市的建筑信息搜索系统（Building Information Search）。在网站右下方的位置上输入楼房、店面所在的位置、楼房所在的区，就可以查到该建筑使用证、收到的投诉、楼宇局违规、环保局违规等信息。比如，我们可以查到位于西28街某处的商业楼曾经收到13个投诉，有82项楼宇局违规（其中包括2项仍然没有处理的违规），还有20项环保局违规。
无证出租或交易将受罚
根据纽约多单元居民法（Multiple Dwelling Law）规定，业主必须获得住宅使用证，同时纽约市行政法规（Administrative Code）规定，除非是申请到了临时使用证，否则在获得永久使用证之前，业主不可能将建筑投入使用。在2004年纽约郡民事法庭小额索赔部裁定的案例中（DiVita v. Decker & Decker Partnership，2004年裁定），法庭裁定：在没有获得最终使用证之前，在临时使用证到期之前也没有申请延期，业主将建筑出租是非法的。而且，法庭认为，官司双方如果在签下租约之前，没有确认房屋已经拥有房屋使用证，可能会受到民事或刑事处罚。
在另外一个案例中（Howard v. Berkman, Henoch, Peterson & Peddy P.C.，2004年裁决）中，纽约里奇蒙县民事法庭裁定，如果律师在业主没有获得房屋使用证前，允许买家购买业主的房屋，是违反律师的行业职责的，律师至少要确认卖主拥有临时使用证。法庭同时指出，如果房屋需要翻新、摧毁，那么即使没有使用证，也可以进行交易，律师不需要承担责任。◇
（责任编辑：钟鸣）
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