【大紀元2013年08月28日訊】（大紀元記者艾倫紐約報導）合法使用或佔用某一建築，房屋使用證（Certificate of Occupancy，簡稱c/o）是最重要的證明，房屋使用證會標明建築應當如何使用，比如兩家庭、停車場、多單元住宅、倉庫等。在房屋租賃、買賣或貸款時，都會要出示房屋佔用證。新蓋房屋需要獲得房屋使用證後才能使用，如果改變房屋的用途、出口，也需要修改房屋使用證。1938年以前蓋的房子可能沒有房屋使用證，屋主可能從樓宇局獲得無議異函（Letter of No Objection）。但是，即使是1938年以前蓋的樓，如果改變了用途，也必須申請房屋使用證。
長期與臨時使用證申請
有三種情況是要申請或調整房屋使用證的：一是新建建築。二是建築用途更改，如原用於工業用途的建築改做住宅用。三是商業或工業建築的用戶改變，或商業、工業、多家庭住宅的所有人發生變化。通常情況下，政府會檢查房屋是否符合建築規劃與相關法律，同時要求房屋適合所申請的用途時，才會頒發房屋使用證。
在紐約市，樓宇局要對建築進行一系列的檢查之後，才會頒發使用證。檢查的方式通常是樓宇局的檢查員會到建築現場進行檢查，檢查員會確定現場沒有仍在進行的工事，出入口沒有障礙，沒有安全隱患。除此之外，還需要檢查的地方包括：管道檢查、消防噴淋系統、火災自動報警系統、電力、消防泵的壓力測試、建築檢查（要求建築是按照建築師蓋章和批准的圖紙建的）、電梯檢查、大堂檢查、建築出口數量是否足夠（和建築的大小有關）。
除了長期的使用證之外，還有一種臨時使用證（Temporary Certificate of Occupancy），臨時使用證賦予業主和長期使用證一樣的權利，不過臨時使用證是有期限的（通常是簽發日以後90天），過期以後可以再申請新的臨時使用證。臨時使用證通常是在建築大體完成，但其中某一部分或某些樓層已經可以使用的情況下申請。不過，建議租用房屋的華人不要接受臨時使用證，而要對方出示長期使用證。
有些時候，如果存在違反使用證的違規現象存在，會影響到業主申請開工許可。在第二巡迴法庭的判例中（C.C.S.COM USA, INC. v. Gerhauser），CCS公司的建築存在違反使用證的違規附屬結構，根據當地法律，在樓宇局頒發建築許可前，樓宇局檢查員必須確定現有建築中沒有未處理完的違規，樓宇局檢查員因此沒有批准CSS的開工許可。CSS將樓宇局檢查員告上法庭並一直上訴到第二巡迴法庭，認為樓宇局部分剝奪了CCS的產權。2013年2月，第二巡迴法庭裁定樓宇局檢查員的行為合法，認為原告CCS公司沒有獲得建築許可（building permit）是合理的，因為CCS的建築存在違反房屋使用證的現象，根據當地法律，不能給予建築許可。
租用房屋要做背景調查
不管是租用住宅，還是租用生意用房屋，要對租用的房屋有所了解，尤其是商業用樓房、店面，如果出問題容易帶來較大的損失，所以一定要查看對方的無異議函或房屋使用證，而且房屋使用證的用途是否與自己租房的用途是一致，如果不一致，則需要業主對房屋使用證進行修改後才能租用。
除了房屋使用證之外，還要對樓房、店面的違規等情況有一個基本的了解。在紐約市樓宇局主頁（http://www.nyc.gov/html/dob/html/home/home.shtml）的右下方，是紐約市的建築信息搜索系統（Building Information Search）。在網站右下方的位置上輸入樓房、店面所在的位置、樓房所在的區，就可以查到該建築使用證、收到的投訴、樓宇局違規、環保局違規等信息。比如，我們可以查到位於西28街某處的商業樓曾經收到13個投訴，有82項樓宇局違規（其中包括2項仍然沒有處理的違規），還有20項環保局違規。
無證出租或交易將受罰
根據紐約多單元居民法（Multiple Dwelling Law）規定，業主必須獲得住宅使用證，同時紐約市行政法規（Administrative Code）規定，除非是申請到了臨時使用證，否則在獲得永久使用證之前，業主不可能將建築投入使用。在2004年紐約郡民事法庭小額索賠部裁定的案例中（DiVita v. Decker & Decker Partnership，2004年裁定），法庭裁定：在沒有獲得最終使用證之前，在臨時使用證到期之前也沒有申請延期，業主將建築出租是非法的。而且，法庭認為，官司雙方如果在簽下租約之前，沒有確認房屋已經擁有房屋使用證，可能會受到民事或刑事處罰。
在另外一個案例中（Howard v. Berkman, Henoch, Peterson & Peddy P.C.，2004年裁決）中，紐約裡奇蒙縣民事法庭裁定，如果律師在業主沒有獲得房屋使用證前，允許買家購買業主的房屋，是違反律師的行業職責的，律師至少要確認賣主擁有臨時使用證。法庭同時指出，如果房屋需要翻新、摧毀，那麼即使沒有使用證，也可以進行交易，律師不需要承擔責任。◇
（責任編輯：鐘鳴）
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