澳洲房产投资的七种有用分析方法

郑庸澳洲悉尼

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【大纪元2014年11月15日讯】(大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报导)如今澳洲房地产投资市场活跃,有些房产上市时甚至明确打出绝佳投资机会的旗号,但如何能让自己对投资条件进行客观地分析呢?这方面的专家马塔西克(Michael Matusik)在《房地产观察》上撰文,提供了七种分析方法。

澳洲房产观察网报导,如今,在房地产市场上有很多房产标上“投资”字样来推销,见到这些,马塔西克认为,令人不爽。

马塔西克称,几个星期前,布里斯本的内城区的一栋崭新的公寓楼开发项目,在其光彩夺目的网页上的“投资”栏目下,写着,此地区的公寓房价值在2000年以来每年增长了10%,而且在此期间,房租涨了150%。此外,还写道,当地的人口预计在未来25年里会增加约四倍。

他们所说的房价与房租都是指的中位数。中位数价格往往被新的开发商搅浑,以人为地提高价格,特别是在较小区域内。

事实上,在过去15年里,当地已经有很多的新开发工程了。如果你看一看公寓房的实际销售情况,你可以发现在过去的十年里,每年房价增值毛利额有4.5%。而在过去的四年里,这里的公寓房销售价格几乎没有增长。

此外,在过去的两年里,这里的空置率几乎翻了一番,从2%升高到了4%。两卧室的公寓房和一卧室的公寓房租金甚至开始下跌。

在2000年时,当地的租户们付的租金是其收入的20%。如果根据推销上述公寓房的开发商们的说法,那么当地的租户们所付的租金应该是收入的35%至40%了。

当地的房价,在2000年是,是房主收入的3至4倍,如今已经接近收入的10倍。别忘了,从2000年至今,利率已经从两位数降到了历史最低水平,而直到几年前,工资每年增长4%。

现在,当地的工作大多数是半职。当地计划上马的新公寓开发项目数量创下了历史记录。当地还有许多其他的开发机会。而人口的增长和移民的到来低于历史平均水平。

总而言之,未来的10至15年很可能与过去的10年、20年大不相同。迁往内城区居住的趋势确存在,这是不容置疑的。但是,遍地看到的建筑工地上的吊塔,表明可能会出现公寓房供应的过剩。希望供过于求的局面不会持续太久。但这本身不是问题的要害。问题是,开发与销售者提供的信息很少真实反映这样的情况。

马塔西克表示,购房者应该对开发商与销售商提供的信息进行认真的分析,因为他们是买者,是为自己付责任的。许多人也建议买家自己认真地做调查。但从哪里开始呢?

以下是马塔西克建议买家在考虑买投资房时应该知道的七项事宜。

1. 质疑一下销售商所说的使用时间段。最好拿过去的一个周期来看,如过去的七年、还有最近的一年。尽量弄明白当地市场在周期中所处的位置。

2. 寻求再出售的证据。同样的房产,不需经过修整,历来的转卖情况。不要去看中位数价。中位数价只适用于大的区域,比如一座城市。

3. 问一问谁在买、投资者与自住者的比例、买家们都来自何处?

4. 寻求租赁证据,根据至少两个相互独立的出处。给这些资料来源的地方打打电话,问他们曾经写过什么。问问房产将由谁来管理,还有租客的意向,是长期租还是短期?

5. 向开发商、销售代理、地方政府发问,问问所打算购买的公寓楼周围的开发规划。视野是否将被挡住?楼与楼之间是否空间太小?是否有很多类似的楼在相互竞争?

6. 请求现时市场估价。股价师们往往把价值低报。他们的估价可能不准,他们有许多职业风险,因此低报估价让他们有回旋余地。但是,尽管如此,你的出价不要超过估价师所报价的5%以上,除非你相信当地还有一些推动的因素(比如附近在建一所医院,或者一所大学即将开张)。

7. 确保你所买的房产,在住房人口分组中的主要的六组中,有潜力被其中三组人来买或租。除此之外,马塔西克相信,还需要有一系列的标准规则,来衡量住房市场的表现,不论住房的位置,不论住房的类型。这将包括相同的时间段、相同的再售情况,相同的基本衡量指标——如单位面积的收益率,相同的依据当地的空置率情况计算毛租金收益率的方法。而且还需要定期地与独立地对这些数据进行审计。

如此,投资房地产将变得更加容易一些。

责任编辑:简玬

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