【大纪元2014年02月28日讯】（大纪元记者李双报导）随着杭州楼市的马年“第一降”开始，大陆部分二、三线城市接连降价，业内人士普遍认为楼市降价从二三四线城市开始，而一线城市的房价、尤其是北京的房价似乎仍处于供不应求、只涨不跌的坚挺态势。事实上，这些年来中国楼市不是大涨就是大跌，买涨不买跌是铁的定律，而目前仍没有看到温和上涨的理由，专家倒提出了北京楼市更具危险性的八大理由。
二三线城市接连降价 一线楼市仍被看涨
自上周杭州同一区块的两个开发商德信和天鸿先后发出降价促销的消息以来，降价清盘的消息就已经开始在中国各地此起彼伏的传出。江苏常州一个楼盘新推的4栋楼，最低价为5380元/平方米，与该楼盘去年底首次开盘的销售价格相比，目前的价格相当于打了近6折。
《证券日报》引述克而瑞信息集团的一份数据称，2014年1月份杭州、成都、武汉、兰州等多个二线城市商品房的销售均价环比、同比均呈现下滑走势，最高下滑幅度为11%。除此之外，青岛、长沙、郑州等城市房价环比均呈现微幅下跌趋势。
三四线楼市整体销量延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
与此相反，2014年1月，大陆一线城市土地均价涨幅惊人，据统计，1月，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的土地成交均价达到每平方米10,136元，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。于此同时，2014年1月1日至2月23日，北上广深四个一线城市土地出让金总收入为1382.4亿元，2013年同期则为636.1亿元，攀昇了746.3亿元，同比增长幅度为117.32%。
一面是二三四城市房价回落，销售疲软的现实；一面是一线城市土地市场热度不减，需求空前的现状。
北京楼市更具危险的八大理由
杭州楼市降价、银行停止房地产开发贷双重效应，引发股市大震荡等等悲观情绪弥漫在二三线城市。但大陆财经评论人士马跃成在日前发表博文《北京楼市更具危险性八点理由》。文章说，谈到一线城市，尤其是北京的房价时，绝大多数人还是认为，北京的房价只涨不跌，与此前对大陆楼市看涨派的观点有相似之处，只不过把这个一线城市的范围缩小，甚至缩小到剩下北京。
作者认为，所谓的一线城市也是一个变动的概念。房价对于任何一个城市来说都不是一个稳定的东西，影响房价的因素很多，不仅仅是这个城市的位置。2008年房价暴跌时，北京、上海、深圳、广州的房价无一幸免。现在，他们就只涨不跌了，难道他们打了免疫针了？
在马跃成看来，北京更具危险性的八点理由分别是：
一是，中国的楼市是一个政策市，北京也不例外。如果站在政治的角度看，北京在政策影响方面应该会更加敏感。
二是，中国的楼市还是一个投资的市场，北京楼市是最大的投资市场，龚爱爱的几十套房就是例证。北京房价一旦出现下跌，大量的投资需求肯定会立即撤出。
三是，保障房的建设，北京去年提出的自住型商品房概念，是影响楼市和房价最大的因素。再加上其他两限房、经适房、廉租房、成本房等等，保障性建房的数量将占到整体供应量的7成左右。对自住需求的人来说，排队、等待自住房必定是不可替代的唯一选择。
四是，房产税和不动产登记制度的影响。北京存在的一人多套房的情况比较普遍，一旦这两项制度推开，肯定会对房屋持有者造成巨大的影响，从而影响到市场的供应量。
五是，当局反腐的行动中，“老虎苍蝇”一起打，一定能打出更多的被腐败非法分子占有的房屋出来。目前因腐败落马的中共官员基本都涉及房产问题，北京的房屋大量被外地的官员买走，也是一个公开的秘密。另一方面，目前军队系统就清退多占的住房2万7千套，若全国的权力机关都进行多占住房清理工作，相信可以清退的数量不容小觑。
六是，北京土地供应继续增加，2013年土地市场共成交经营性用地140宗，1,575公顷（相当于2012年同期的2.5倍），2014年官方将继续加大北京全市住宅用地供应，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。供不应求的状况将会逆转。
七是，北京等一线城市的租售比、房价收入比已经严重到极限状态，房价高到工作一百年才能付得起房款，首付要拚命凑，很多人现在买房还要付出一半以上的收入当月供。住房给人们带来的压迫已经快撑不住了。
八是，银行采取了断供措施，房地产是资金密集型产业，往年的年底紧年初松的房贷政策被部分银行出台限制向房地产领域房贷的消息取代。北京的项目很多都是多家开发商联合开发的超大盘。因此，面对的压力和矛盾更大，特别是去年有些开发商还在拚命抬高地价，危险性不言而喻。
北京部分楼盘开盘价“低于预期”
中原地产研究中心的统计数据显示，截至2月23日，全国54个城市成交量呈现下调趋势。其中，一线城市成交量下调幅度达到了20％左右，而二线城市则接近30％。
其中，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。
据悉，马年新年过后，北京大兴天宫院区域的多个项目开始开盘，取证开盘价格均较此前预期调低，欲“走量快跑”。北京市住建委数据显示，鑫苑鑫都汇与中国水电•云立方两个项目均以21,000元/平米的单价入市，而之前一周开盘的保利首开熙悦春天项目开盘价格为23,000元/平方米。最终取证开盘的价格相比之前24,000元/平方米的业内预期，仍然被调低了。
亚豪机构市场总监郭毅2月25日对《新京报》表示，如果该区域各项目都在大规模放量，区域积蓄的购房需求消化殆尽时，销售速度就会放缓；同时，宏观经济和货币政策的变化，都会对房企走量快跑产生影响。
北京首套房贷全面上浮
目前，银行收紧房贷的范围已从原来的二套房延伸至首套房，首套房利率85折、95折相继绝迹，目前北京地区工行、招行等首套房贷利率已经上调至基准利率，个别银行甚至还在基准利率的基础上再上浮5%。
据《新京报》报导称，一名地产中介人员表示，自从2014年1月27日开始，光大银行已经开始在基准利率的基础上上浮5%，即30年期的贷款基准利率6.55%为例，光大银行的首套房贷利率为6.8775%。
报导称，部分外资银行对首套房贷利率“有条件”给予9折左右的优惠。如恒生银行最近规定，在2月21日之前面签的客户，贷款利率为8.8折。而2月21日之后的客户，则升为9.2折。但只有购买1995年后建设的房子的客户才可以享受上述折扣。大华银行首套房贷款8.5折的贷款上限为购房价格50%；花旗银行除了房屋建设时间限制外，还规定贷款额度在120万元以上才可享受9.5折优惠。
从以往的历史来看，中国楼市不是大涨就是大跌，马跃成认为目前市场上还没有出现温和上涨的理由。买涨不买跌也是铁的定律。
早在去年年中，大陆独立财经评论人士牛刀就曾预测，中国楼市泡沫崩盘将会从北京、上海、广州和深圳等一线城市开始，而泡沫破灭后将跌去80%的房价，一下跌回到2005年以前。
（责任编辑：肖笙）
