郑中原:大劫在前,中小房企往何处去?

郑中原

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【大纪元2014年05月29日讯】资金封杀,融资无路;销售停滞,回款无期;巨贷到期,无力回天……

时届2014年,中国房地产进入大船沉没前夜。近日潘石屹形容中国房地产正像撞向冰山的“铁达尼号”,向来看好楼市的任志强也低调消声,海内外对中国房地产的担忧前所未有。在风浪之中,最危险的是那些长期资金绷紧的中小房企,本文开头的几句,是对这类企业面临的绝境描述。

生死大劫在前,众多的中小房企路在何方?往何处去?希望这不是一个迟到的话题。

路在何方,往何处去,这首先是企业决策者们时常思考的问题。经过长则十余年短则几年在地产行业摸爬滚打,特别是经历2008年的金融危机,行业中的大小老板也都早有预见,在过去几年,在应对未来危机方面有了许多的实践与准备。而面对眼前逼近的经济大劫,他们的准备能否来得及?到底该往何处去?

路径一:主动谋求并购,自动加速洗牌。

随着市场下行,大型品牌房企大幅降价将策略性主导市场格局,大型开发企业率先大幅降价,将加速市场或房企之间分化。年初以来,广州、宁波、南京、神木等地都出现中小房企倒闭破产的现象。兰德咨询机构总裁宋延庆认为,行业已迎来洗牌时代。到2015年,将有1/3的房企被淘汰出局,其中以中小企业为主。

在这一阶段,中小房企在还有一点生机的情况下,选择主动并购行动,是无奈但明智的避险手段。即使如大型品牌房企绿城,目前也在和融创洽谈股权收购事宜,未来,主动与大品牌房企并购合作,并不是不见得人的事。

路径二:海外投资成避险通道?

2012年以来,万科、万达、绿地、碧桂园等诸多房企横扫海外市场,动辄几十亿元人民币买地的新闻屡见报端。仲量联行的最新研究报告显示,截至2013年底,国内房企在海外商业地产以及住宅开发项目的投资总额超过100亿美元,同比增幅超过30%。一些中小房企也跟风试水,当中也包括今年出事的光耀地产,参与开发济州岛“中国城”旅游渡假项目。

国内市场遇冷,房企转向海外投资分散风险是选择之一。但中小型房企的海外投资投机性更重,加之抗风险能力不高,能否成功避险,还需时间检验。

路径三:“断臂求生”是应急的招数。

转让地块或项目以断臂求生,处理手头还有的优质土地和项目资源是中小企业危急时期的免死一招。早在2008年的危机中,很多企业也是这样活下来的。

曾打造了上海早期豪宅康桥半岛的盛高置地、打造了上海早期公寓名盘中凯城市之光的嘉凯城、杭州地产“三巨头”之一的滨江地产,都采取变卖项目或股权的行动。这是最传统的一种化解风险方法,未来众多中小型房地产企业将更多出现这种情况。而接盘的,很可能是正在四处抄底的央企及地方国资。

路径四:产业转型前途难测。

在2010—2012两年间,许多房企老板都预感前景不妙,开始探讨转型,但同时不放弃房地产主业,转型往往成为在资本市场获得融资的概念。

特别在2012年,在楼市调控不放松的政策口径下,大批房企开始加速“挖矿淘金”。涉矿的企业如新湖中宝、鼎立股份、华业地产、绿景地产、莱茵置业、中珠控股等等。

也有很多房企开始设立产业基金,进行相关多元化扩张,以期开拓房企的融资新管道。

但是,房企进行无关多元化经营,隔行如隔山,难以充分利用企业的战略协同,可能低估市场风险或高估企业自身能力导致投资失败。有分析师就指出,一些涉矿房企主要是为了再融资,适时抛出涉矿公告,启动股价,在资本市场获得热烈回应,而矿产开发却并未取得实质性成果。

路径五:转行淡出或会平安。

有些属于跨界经营的企业,当年是带着极强投机目的进入房地产行业的,突然发现凭借自己非专业的房地产经营能力,根本无法赚钱时,撤出就变得顺理成章了。更多在房地产市场一直打拼了多年的未上市小微房企,则考虑淡出房地产业,转寻一些竞争相对不激烈的行业。

当然,由于融资担保等一些原因,一些中小房企也遇上了被项目套牢的苦况,除非自己面临坐牢,否则只有硬撑,无法退出。

路径六:等政府出手就是等死!

中国政府对房地产现今还能做什么呢?前些年用了大打压和大刺激的做法,现在不敢了,只有微调,实际上是不敢轻举妄动,左右为难。

至于已经进行的一些政策指令已证实无效,比如央行表态窗口指导之后,银行并没有放松房贷,不会惠及中小房企。地方政府的救市行为可能更多,比如3月底4月初,杭州有关方面已多次召开房企沟通会,有意放松楼市限购;4月以来,江苏无锡、天津滨海新区、广西南宁、杭州萧山区等地纷纷出台楼市新政,从不同方面开始救市。

但这些措施对市场的影响很有限。除非出现类似“4万亿”投资或信贷政策的大规模松绑,否则市场仍将处于下行通道中,而大刺激的话,会使泡沫更大。

路径七:坐等崩塌是最悲摧的活法。

以上诸多路径,都是房企实践过的,但是留给企业家们的时间已经没有了。大限将至,面对前有凶险,后有追兵的境况,中小房企怎么办?

今年3月,浙江奉化头号开发商兴润置业资金链断裂,其实际控制人沈财兴父子被拘,被控以涉嫌非法吸收公众存款罪。这家连续四年处于资金链断裂边缘的房企,凭借十多家银行信贷和民间借贷维系多时,在顷刻间宣告崩塌。另一家,最近卷入破产风波的光耀地产,也成为遭遇危机的中小房企样本。

冷热不均已经成为进入下半场的房地产市场常态,中小房企特别是小型开发商的处境可能变得更加艰难。银行贷款曾是它们唯一的融资管道。过去三四年,随着国内银行加强风险管理,小开发商根本拿不到银行贷款,大量借助信托、基金,差的只能去借高利贷。信托融资近年也陆续到期,国元证券报告显示,2014年信托到期量约5.3万亿元,同比增长超过50%,其中刚性兑付涉及最多的是规模高达9000亿元的集合信托。如果钱紧局面持续,后续资金跟不上,更多小开发商会面临资金链断裂。

另一方面前线销售无着,从已披露1-4月销售业绩的34家企业来看,包括保利、世茂、远洋等企业在内的20家出现了业绩同比下滑的现象。资料显示,沪深两市126家房企2014年第一季度归属母公司股东的净利润106.23亿元,较去年同期的113.45亿元下滑6.36%。更多未上市的中小房企此时正在挣扎,生不如死,只有坐等崩塌。

路径八:“跑路”可能在未来频繁出现。

近年中小房企老板资金链断裂,选择“跑路”的不断增多,进入2014年比较典型的如:

3月,六安大别山房地产老板疑携款失踪;
4月,南京福地老板欠债“跑路”;
4月,青岛女地产大亨姐妹双双“跑路,欠贷或超70亿元;
5月,武汉香利地产老板携7亿逃跑;
5月,世纪天成老板“跑路”,澳洲风情园项目或搁浅……

企业倒闭有很多形式,以“跑路”的方式来退出市场危害最大,它的本质就是赖账。这是房企老板最无良也是最后的一条路了。

拷问:谁在主导当下的危局?

谁在主导当下的危局?中共。

在西方民主社会,经济治理失策,政府要承担责任,民众可以弹赅总统,可以自由表达抗议,促使政府提高水平,否则执政党要下台。

但在中国大陆,经济局面再混乱,权贵不在乎,没有高官为此道歉和负责,政府改革措施有问题也不许抗议。结果将是,整个社会在极权高压之下,直到最后一刻同归于尽式的总爆发,或致经济崩溃,社会动荡。真那样,是中国的悲哀。

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