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泡沫破裂前兆 中国房市遇“五月寒冬”

房地产“大厦将倾”中共无力阻止 债务、产业、人口危机纷纷来袭 全球紧张观望

图:一些经济学家认为,很大程度靠“政策”支撑的中国房地产“大厦”正在崩塌,这将暴露出建立在沙滩上的所谓“中国奇迹”的真实面目。(大纪元资料室)

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【大纪元2014年05月07日讯】(大纪元记者王和新闻综述)5月的中国已经进入夏季,但那里曾经火热的房地产市场却正在进入瑟瑟的“寒冬”。五一假期房市成交量大幅下滑、一线城市房价“坚挺”难以为继、百强房企资金链断裂濒临破产,等等等等,一系列负面消息让从普通中国购房者到国际金融炒家,从中国房企老总到全球知名财经媒体,以及中国和各国的金融决策者纷纷把目光投向被一些评论者称为“终极泡沫”的中国房地产市场。

中国的房地产市场对于很多观察者来说是一个谜一样的存在,包括中共体制内经济学者在内,几乎所有观察人士都根据日本、美国等国房地产崩盘的历史认定中国房地产存在严重泡沫,且终将破裂。

然而,从美国次贷危机引发金融海啸后的几年间,种种关于中国房地产市场泡沫将破裂的预言似乎“一一落空”,让不少人觉得这种警告似乎只是“狼来了”,甚至认为中共的“专制独裁”在避免房地产市场的崩盘方面具有天然优势。

然而泡沫终究不可能无限膨胀,中共过去几年间的种种措施实际上是对本应破裂的泡沫施压,迫使泡沫在整体经济中不断蔓延,演变至今,中国整个经济已经如同一座即将爆发的火山,中共的政策高压或许能再延后一点这种爆发,但其后果只能是让这种爆发来的更加猛烈。而迹象显示,高压措施已经走入末路。

房地产市场下行成全国性趋势

美国财经杂志《石英》网站(Quartz)在5月6日的一篇报导中表示,预测的中国房市泡沫破裂可能最终到来。虽然一系列个别城市自从2012年以来已经看到他们的房地产市场崩溃,但是在2014年第一季度,这个趋势变成全国性的。

报导引述野村证券分析师张智威的话说“几乎每一个衡量房地产市场的主要指标都显示全国性的下行趋势”,野村证券这星期发布的最新报告直言中国房地产泡沫已破裂。张智威表示,中国房地产投资每下滑6%,将导致GDP增长下滑1%。

万科副总裁对房市观点引关注

五一期间中国房地产市场出现成交、房价双双下滑,而中国最大房企万科副总裁毛大庆在此期间的一个内部讲话流出,讲话通过翔实的数字,为2014年中国房地产市场“把脉”,尽管其在做结论时语带保留,但显然对市场前景极为不乐观。

除了房地产本身,毛大庆讲话最后特别提到房地产行业和中国整体经济其他方面牵一发而动全身的联系所导致的巨大风险,以及中国人口结构变化所导致的长期风险。这一讲话除了在中文网络上广泛传播外,也引起了海外财经媒体的关注。

超级泡沫I:资金断链

《石英》文章说更糟糕的是,房地产是中国金融系统的关键。野村证券说,五分之一的未偿还贷款是物业贷款,而在2005年,这个比例为14%。然而这只是记录在银行资产负债表上的贷款,开发商也大笔从“影子”渠道借钱。

然而随着房市成交量和房价的双双下滑,一些开发商面临资金链断裂。5月6日传出消息,主要因资金链出现问题,中国百强房企光耀地产因多个楼盘交付不了,公司目前面临倒闭,并被列入全国失信被执行人名单。

开发商很大部分的贷款使用其计划建造的物业作为抵押品,或者基于未来物业销售中所预期的获利。毛大庆在讲话中表示,中国目前属于毒品吃上了瘾戒不掉的状态,不断的刺激,导致中国经济体系中隐藏了很多很多潜在的泡沫。

超级泡沫II:透支未来

野村证券在其报告中表示现在防止一个灾难性的破裂可能已经太迟了,但野村建议政府将需要启动财政刺激和放松货币政策来鼓励借贷,同时地方政府将需要放松购房限制——目前许多城市已经这样做了,而中央政府似乎默认这种做法。

但《石英》杂志引述毛大庆的话说,野村报告中提出这些措施可能已经没有效果了。他表示,过去10多年政府通过过度依赖货币政策刺激经济吹大了房市泡沫,但中国长期经济健康所依赖的创新行业却在这个过程中被“淘汰”。

他表示过去10多年很大程度上由房地产热催生的GDP增长透支了中国经济的未来,他表示,财政刺激的大量的货币最终都回到了土地和房地产中,在金融和房地产领域空转,但这些是无法为未来创造价值的行业,“都是一时快乐的行业”。

超级泡沫III:人口灾难

除了短期的问题,毛大庆也强调人口的影响:因为中共的“计划生育”政策,中国人口正在快速老龄化,在未来二十年,可能出现5亿人抚养9亿人的情况,劳动者可以花费在住房上的可支配收入将越来越少。

JL Warren研究公司将毛大庆的观点进一步发挥,论证人口将可能如何解释目前的房市需求崩溃。中国的出生率在1987年达到高峰,由于这些人口大约在25年之后结婚,这意味着对“组成新家庭”住房的需求在2012年触顶回落。

在信贷廉价和充沛的时期,开发商疯狂的推出新楼盘。由于住房平均花费2.5年修建,开发商在未来两三年里将囤积更多过剩的房屋——他们需要出售这些住房以偿还贷款。面对逐渐减少的需求,他们将不得不削减价格。

毛大庆最后说,自己感受到了“一丝凉意”,很多城市房地产市场经历这一轮“非政策性调控的萧条”后将长时间如此,“如果这个城市长时间没有人口的导入,经济结构没有明显的变化,几乎看不见这个城市凭什么房价再贵”。

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2014-05-07 12:58 PM
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