【香港楼市动向】长策未考虑负担能力 七成新家庭无法上楼

收紧按揭未能压升势 七大领先指数齐破顶

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【大纪元2015年04月17日讯】反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL) 再创历史新高,最新报142.36,按周急升1.9%,升幅为近两年来最大。各区指数方面,除了新界西按周微跌0.41%外,其余各区均大幅上升兼创历史新高,港岛、九龙,新界东分别按周升3.84%、2.51%及1.61%。其它领先指数亦全线录得显着升幅兼创历史新高。大型单位指数、中小型单位指数及大型屋苑指数分别升1.55%、1.97%及2.09%。

资金泛滥楼价难调

不排除受低成交量影响,指数波幅扩大,但基本上指数已充份反映政府收紧按揭后的成交价格。七大指数飙升兼破顶,说明措施未能压抑楼价。大部分业主均无惧辣招及一手盘冲击,皆因市场严重缺货及客源不尽相同,导致议价能力尽归业主。不幸地,措施却打压用家入市,迫使转买为租,令租务成交及呎租上升。差饷物业估价署四月份公布数字显示,A类(即40平方米以下)单位租金指数连续十一个月创新高,点数亦是所有类别中最高,在收紧按揭措施下,预期租金继续向上。私人楼宇在特区政府长期无道管理下已变成极度奢侈品。

市况方面,某发展商于东涌楼盘首轮全数沽清后加推400伙,收逾1.3万票。供应以挤牙膏式来迎接庞大需求,加上发展商灵活安排二按,结果造成疯狂抢购。股市狂潮再起,资金泛滥,市场全面A股化,保守估计,短短数个交易日资产升值达3万亿港元,不排除有部分资金将套现进入楼市,短期内看不到有因素令楼价下调。

部分大型屋苑成效呎价。(大纪元制表)
部分大型屋苑成效呎价。(大纪元制表)

上车条件遥不可及

上期谈到一篇网上文章,引述一对80后未婚男女,节衣缩食,减少娱乐为求上车的辛酸史,除了引发大众热议外,当中还有不少启示。其一,主角为一对男女,未婚前数年已确定共同目标且行动上配合,亦属难能可贵,单靠一己之力上车难乎其难。其二,女主角是测量师,已属专业人士。近年因基建、长策、30年以上旧楼强制检验等令测量业吃香,收入应大幅高出入息中位数,但合二人之力,亦只能每月储两万元,代表特区生活上如何知悭识俭,基本费用亦绝不便宜,过去数年更因通胀高企而购买力被蚕食,储蓄更困难。其三,上车目标只是屯门区350万的小型单位,这已算是现时私人物业入门的最低门槛。由于税制及辣招扭曲楼市,令细价物业于九个月间飙升三成,现时屯门区4百万以下的放盘只余数百个,350万以下更寥寥无几,储得首期上车亦选择不多。其四,专业人士家庭在屯门区找4百呎单位上车亦如此困难,社会精英得到如此待遇,试问特区长此下去还有竞争力吗?不难推论其他在职人士根本毫无能力置业,在这样的情况下利益最大化的选择就是符合申请公屋资格及尽早申请,几可肯定,未来数月公屋轮候册人数将突破30万。

公私营比例错配

政府收紧按揭不但未能压抑楼价,却令真正用家大失预算,若是未能符合九成按揭及按保条件,原本350万的上车盘,多储一成即35万,一个月储蓄2万,即要多用3年。上期本栏已明确指出,按现时楼价计算,家庭月入4万还要有70万储蓄方符合最低上车要求。但根据政府2014年第4季统计数字显示,特区个人月入超越4万元的在职人士只有10%,月入超过4万从事经济活动的家庭只有三成,即九成在职人士单靠个人收入根本无法符合基本上车要求,有意组织新家庭的有七成亦无能力跨过私楼最低门槛。这里就道出了一个很简单的关系,楼价越高,未能负担私楼的比例就越高,继而投入公营及资助房屋,令该板块需求大增。

特区政府提出的长远房屋策略,只有一个48万的建屋目标,加上一个根本毫无根据旨在稳定楼价的公私营六四比,完全没有考虑到负担能力与资助房屋需求的关系。现时资助房数量只占特区总住宅楼宇供应的46%,即使落实长策,十年后亦还不到49%。这意味着未来十年将有大量既不符合公屋、又没居屋供应,又未达私楼最低门槛的新家庭只能继续受狂飙的租金煎熬,又或被逼进㓥房,政府对他们的置业诉求欠缺一个交代。

责任编缉:陈玮

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