【香港樓市動向】長策未考慮負擔能力 七成新家庭無法上樓

收緊按揭未能壓升勢 七大領先指數齊破頂

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【大紀元2015年04月17日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 再創歷史新高,最新報142.36,按周急升1.9%,升幅為近兩年來最大。各區指數方面,除了新界西按周微跌0.41%外,其餘各區均大幅上升兼創歷史新高,港島、九龍,新界東分別按周升3.84%、2.51%及1.61%。其它領先指數亦全線錄得顯著升幅兼創歷史新高。大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別升1.55%、1.97%及2.09%。

資金氾濫樓價難調

不排除受低成交量影響,指數波幅擴大,但基本上指數已充份反映政府收緊按揭後的成交價格。七大指數飆升兼破頂,說明措施未能壓抑樓價。大部份業主均無懼辣招及一手盤衝擊,皆因市場嚴重缺貨及客源不盡相同,導致議價能力盡歸業主。不幸地,措施卻打壓用家入市,迫使轉買為租,令租務成交及呎租上升。差餉物業估價署四月份公佈數字顯示,A類(即40平方米以下)單位租金指數連續十一個月創新高,點數亦是所有類別中最高,在收緊按揭措施下,預期租金繼續向上。私人樓宇在特區政府長期無道管理下已變成極度奢侈品。

市況方面,某發展商於東涌樓盤首輪全數沽清後加推400伙,收逾1.3萬票。供應以擠牙膏式來迎接龐大需求,加上發展商靈活安排二按,結果造成瘋狂搶購。股市狂潮再起,資金泛濫,市場全面A股化,保守估計,短短數個交易日資產升值達3萬億港元,不排除有部份資金將套現進入樓市,短期內看不到有因素令樓價下調。

部份大型屋苑成效呎價。(大紀元製表)
部份大型屋苑成效呎價。(大紀元製表)

上車條件遙不可及

上期談到一篇網上文章,引述一對80後未婚男女,節衣縮食,減少娛樂為求上車的辛酸史,除了引發大眾熱議外,當中還有不少啟示。其一,主角為一對男女,未婚前數年已確定共同目標且行動上配合,亦屬難能可貴,單靠一己之力上車難乎其難。其二,女主角是測量師,已屬專業人士。近年因基建、長策、30年以上舊樓強制檢驗等令測量業吃香,收入應大幅高出入息中位數,但合二人之力,亦只能每月儲兩萬元,代表特區生活上如何知慳識儉,基本費用亦絕不便宜,過去數年更因通脹高企而購買力被蠶食,儲蓄更困難。其三,上車目標只是屯門區350萬的小型單位,這已算是現時私人物業入門的最低門檻。由於稅制及辣招扭曲樓市,令細價物業於九個月間飆升三成,現時屯門區4百萬以下的放盤只餘數百個,350萬以下更寥寥無幾,儲得首期上車亦選擇不多。其四,專業人士家庭在屯門區找4百呎單位上車亦如此困難,社會精英得到如此待遇,試問特區長此下去還有競爭力嗎?不難推論其他在職人士根本毫無能力置業,在這樣的情況下利益最大化的選擇就是符合申請公屋資格及盡早申請,幾可肯定,未來數月公屋輪候冊人數將突破30萬。

公私營比例錯配

政府收緊按揭不但未能壓抑樓價,卻令真正用家大失預算,若是未能符合九成按揭及按保條件,原本350萬的上車盤,多儲一成即35萬,一個月儲蓄2萬,即要多用3年。上期本欄已明確指出,按現時樓價計算,家庭月入4萬還要有70萬儲蓄方符合最低上車要求。但根據政府2014年第4季統計數字顯示,特區個人月入超越4萬元的在職人士只有10%,月入超過4萬從事經濟活動的家庭只有三成,即九成在職人士單靠個人收入根本無法符合基本上車要求,有意組織新家庭的有七成亦無能力跨過私樓最低門檻。這裏就道出了一個很簡單的關係,樓價越高,未能負擔私樓的比例就越高,繼而投入公營及資助房屋,令該板塊需求大增。

特區政府提出的長遠房屋策略,只有一個48萬的建屋目標,加上一個根本毫無根據旨在穩定樓價的公私營六四比,完全沒有考慮到負擔能力與資助房屋需求的關係。現時資助房數量只佔特區總住宅樓宇供應的46%,即使落實長策,十年後亦還不到49%。這意味著未來十年將有大量既不符合公屋、又沒居屋供應,又未達私樓最低門檻的新家庭只能繼續受狂飆的租金煎熬,又或被逼進劏房,政府對他們的置業訴求欠缺一個交代。

責任編緝:陳瑋

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