“行家谈” 税收和房贷新规正在改变英国房东的钱袋

【大纪元2016年10月21日讯】世纪之交以来,英国的产权组合逐渐发生着演变。 随着自住房的比例逐年下降,租赁房屋的比例相应在提升。 但自从金融危机以来,市场上对租赁的需求加速了。

自住/租赁的比例和房产价格增幅(数据来源:DCLG, Nation wide)
自住/租赁的比例和房产价格增幅(数据来源:DCLG, Nation wide)

这主要是两方面原因促成的。 首先,负担能力。因房价的增幅超过工资增长使年轻的买家更难成为业主。 其次,信贷紧缩使得高额抵押贷款的可能性降低。 结果,他们成为业主的年龄在向后推迟。因此,越来越多的人被迫选择了租赁的方式。

出租物业不断增加

出租物业的不断增加满足了人们对租赁房屋的需求。 这主要在于私人业主的增加和抵押贷款的可能性。 在低利率时期,买第二套房出租的需求会增加。 与其它方式相比,房屋仍然是一个相对高收益的资产,尤其在市场上供应短缺的时候,它的增值潜力更大。

购房出租引起忧虑,政府开始采取措施

然而,抵押贷款以买房出租的成功已经引起了监管部门的一些忧虑。 他们担心房产投资者正在将第一次购房者排挤在市场之外。这给宣导房产私有的英国政府敲响了警钟。

从去年开始,政府在贷款征税和租赁监管方面采取了一系列措施。 首先,对第二次购房者征收3%的附加费。 这样,购房业主比投资者多出了3%的价格优势。 但是,这种监管变化却导致购买第二套房屋的交易飙升,给监管新规带来冲击。

2013-2016年房产交易量(单位:千套)(数据来源:英国税务海关总署HMRC)
2013-2016年房产交易量(单位:千套)(数据来源:英国税务海关总署HMRC)

除此之外,总理宣布将于2017年4月开始逐步宽减抵押贷款利息。对于那些高度控股的房东来说,这可能对他们最终的投资回报产生重大影响。而且,这项新规将与更严格的减免磨损税结合实施。 业主现在只能就更换家具、电器和厨具的实际成本申索宽免,而不能够索取10%的净租金。 这些变化意味着再次削减房东的利润底线。

购房出租回报降低

这并不一定意味着成为房东不再是一个合理的投资, 它只是意味着回报会降低。

不仅仅是税收新规在影响市场。 对于那些需要抵押贷款的购房者,负责英国金融稳定的监管机构(PRA)已收紧了对贷款的监管。以前,抵押贷款要求较低的负担能力,现在金融政策委员会(FPC)对此进行了调整,以加强对可用于偿还贷款收入的监督,包括即使在经济压力下,租金要包括所支付的利息。 可用的租金和个人收入组合从目前的2%提升到了5.5%。

租房需求仍然强劲

所有这些措施剥夺了作为房东的吸引力,但是对租赁房屋的需求似乎仍保持强劲 – 特别是在不确定的时期,不清楚这将在多大程度上减少新房东对租赁行业的兴趣。 然而,它可能对现有那些租赁利润太薄的房东产生影响,使他们无法承受这些变化,从而给那些第一次购房者释放更大的市场空间。◇

文|Fionnuala

编译|沈涵

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责任编辑:杨青

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