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大陆“楼疯”内幕:5.5万亿资金流入楼市

近日有研究机构披露,今年以来,大陆地产市场已经流入了5.5万亿元的外部资金,令房企能扩大规模、高价拿地,进而推高地价房价。(Getty Images)
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【大纪元2016年11月28日讯】(大纪元记者李默迪综合报导)近日有研究机构披露,今年以来,大陆地产市场已经流入了5.5万亿元的外部资金,令房企能扩大规模、高价拿地,进而推高地价房价。

中金公司近日发布的一份报告显示,2016年有大约5.5 万亿元(人民币,下同)的外部资金流入地产市场房企用这些资金在公开市场拿地、收购、并购等。

外部资金是指从公司外的经济主体筹集到的资金,比如从银行贷款,从信托投资公司、保险公司等获得的资金、在金融市场上发行的有价证券等。

理财资金居多

流入地产市场的这5.5万亿元外部资金中,来自银行理财产品的资金大约4万亿,占比超70%,今年大幅增长,其它还有公司债、信托、保险等。

近日有房地产界研究人士表示,一些高价买地的房企,自己完全不出钱,所有资金都是通过银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等筹集,已经成为业内潜规则。

中共银监会10月21日提出,禁止银行理财资金进入房地产领域。分析认为,这凸显大陆房地产市场已经存在金融风险。

上海证券交易所和深圳证券交易所规定,从10月28日起,房企发债要符合“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

房企负债规模不断上升

房企完全借钱拿地的情况导致房企的负债规模不断上升。今年前三季度,A股127家上市房企的总负债额高达4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%。其中,有29家房企的负债率超过80%。

一些创造“地王”的房企,销售额几乎与拿地价格持平,引发业界担忧其高杠杆拿地的行为。

比如,今年8月份在上海创造大陆历史单价“地王”的上海融信集团,今年上半年的合同销售额为132亿元,却以110.1亿元的总价买地。

由于负债率高企,大陆房企的利润率也出现下跌。2016年前三季度,大陆房企平均利润率跌至7.8%。

今年6月份在上海宝山新城顾村拿下“地王”的央企信达地产公司,当时的成交价是58.05亿元,溢价率303%。但是,目前该公司地产负债9.94亿元。

大陆土地价格飙升

今年大陆土地市场火爆,地价飙升。虽然10月份曾经历一轮调控,但是11月份以来土地价格又开始回温,厦门、广州、武汉、长沙等城市接连出现“地王”,天津和深圳进入卖地高峰期。

经济界已经注意到,今年一些地方政府出现土地“价增量减”的现象,即地卖得少、成交价高,地价快速涨幅。这与当局多次释放的“抑制资产泡沫”的信号正好相反。

中国指数研究院和中金公司都预测,大陆今年以来土地出让金总额很可能会达到4万亿元。

从1994年中共分税制改革以后,土地出让金就成为中共地方政府财政收入的主要来源,占比超过一半。地方政府和官员高价出让土地使用权牟利,高地价又推升了房价上涨。

目前,大陆一线城市的平均房价仍持续在每平方米5万左右,虽然经过10月份20多个城市密集的限购限贷,但已有业界人士指出,大陆的土地问题是根本,调控只能起到短期作用。#

责任编辑:刘毅

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2016-11-28 6:25 PM
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