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合作公寓面临拍卖 华裔“保家”

因大楼长期未付账单被委托给第三方 全纽约有上千栋这种合作公寓 84栋上止赎名单

陈春家住曼哈顿哈林地区158街499号大楼,不久前收到通知,这个楼列在了2017年回收名单上。 (李桂秀/大纪元)

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【大纪元2017年10月14日讯】(大纪元记者施萍纽约报导)这是一个不断重复的故事,只不过现在这种失去家园的风险落在了像陈春(化名)一样的华人家庭头上。“我当初买房的时候,律师告诉我这个房子没有债务,可现在为什么说欠市里的钱呢?”陈春说,“另外我每月都交470多美元的管理费啊,我交的钱到哪里去了呢?”

10月11日哈林17座廉价合作公寓股东在百老汇5030号的市立大学中开会,试图保护已经面临进入止赎程序的家园。
10月11日哈林17座廉价合作公寓股东在百老汇5030号的市立大学中开会,试图保护已经面临进入止赎程序的家园。(施萍/大纪元)

陈春家住曼哈顿哈林地区158街499号大楼,不久前收到通知,说市“房屋保护与发展局”(HPD)因为这个大楼长期拖欠房产税以及冷热水费,已经将这个楼列在了2017年回收名单上。如果居民(也是股东)在四个月内没有反应的话,止赎程序就会开始;到明年6月份,此楼将拍卖给合格的开发商;届时像陈春一样的低收入居民将失去股权,但可以继续住在楼中,可到时的租金就不知是多少了。

陈春所住的合作公寓楼(Co-op)在纽约不是仅有的,这样的楼被拍卖也不是第一次。在本周三(10月11日)晚上哈林区的居民会议上,一个社区联盟拿出一个名单,上面列满了同样面临拍卖的住宅大楼,附近地区就有17座。据HPD的罗赫芬(Elizabeth Rohlfing)在电话中对记者说,纽约市大约有1,000多幢这样的公寓楼,其中有84座已经列在止赎名单上。“因为他们长期不付账单,我们只好把公寓委托给第三方(Third Party Transfer,简称TPT),而且我们在两年前已经通知他们了。”她说。

廉价合作公寓的“前身今世”

陈春在2013年花5.5万美元买了这个合作公寓中的一室一厅的房间,她的支票受益方是这个大楼的董事会,即HDFC(“房屋发展基金公司”Housing Development Fund Corporation),中文习惯称做“合作社”;她也就成为了这个大楼的一个股东。在纽约这个房价动辄成千上百万美元的城市中,这样的房子为什么这么便宜呢?那要从上个世纪后半叶开始说起。

根据上述居民会议上“合作社同盟”(HDFC Coalition)组织的资料上介绍,在八十年代,纽约有大批被房东遗弃的楼房,房东不缴纳城市地税,也不维护;这些楼里的住户多是贫苦人,因为没水没电,都涌入游民收容所。在这种僵持的局面下,城市为了收费维持这些大楼并避免更多的人成为游民,就劝说人们住在公寓楼里,由HPD出面协调,把这些楼房里的房间以250美元/单元的价格卖给房客,这些人就成为了HDFC的股东;城市培训这些住户共同管理大楼,给城市缴纳地税及水电油等费用。这样的合作公寓一般都有对租客收入或者买卖房子权利的限制。

纽约市像这样的低价合作公寓多集中在哈林、威廉斯堡、下东城等地区。到了后来,这种合作公寓的价格不断变化,在经过大楼董事会的同意下,公寓房间可以买卖,价格也慢慢涨了上来;条件是买方一定是“低收入”家庭。根据HDFC联盟的一个义工柯斯坦(Glory Ann Kerstein)在电话中告诉记者,各楼的合作社委员会把卖房盈利的40%交给市府。

合作公寓的管理问题

“从这些楼的历史我们知道,这些楼不是那些富有的开发商建起来的,都是由原来的租户来管理的。”柯斯坦说。“而市里的培训非常少,很多人去世了,留下的房子给后代,也没有什么维修,也没有什么管理系统……有的邻居看到别人成了房东、或者管理楼房的人,他就不愿意交房租了;也有人没有律师上法庭打官司等等这些问题……所以这样的大楼在缴费上非常、非常困难……这就是为什么HPD把84个大楼列上了止赎名单上,超过2,000户的低收入家庭要失去家园。”

“城市居民援助委员会”(Urban Homestead Assistance Board,简称UHAB)执行董事雷彻(Andy Reicher)曾经对《观察者》(Observer)媒体说:“这些公寓的管理制度上的缺乏是导致他们最终失败的原因。”尽管这样,根据《华尔街日报》做过的一个调查,全市三分之二的廉价合作公寓还一直坚持着。

显然,陈春的居民楼不属于这三分之二,她带着满脑袋困惑,参加了周三由参议员奥坎塔拉(Marisol Alcantara)主持的居民大会,商讨如何保住自己的房子。会上,“ATax金融发展资讯服务组织”的罗麦洛(Victor Morisete Romero)承诺免费替大家工作,向HPD申请地税豁免政策Article 11,即免掉欠下的地税债务。目前最关键的是时间问题,如何在四个月的时间里向17个大楼的住户收集每户16个文件,以及还要请第三方核对这些文件?这是个耗费时间的巨大工程,HPD能不能合作等待呢?

“合作社股东同盟”布碌崙分支曾经在今年8月1日就同样的问题和HPD的局长们见过面。“后来他们打电话说,‘HPD没有时间等你们,你们的工作组也没有必要继续工作’。”柯斯坦告诉记者。“市政府大力提倡建设可负担住房,为什么不能把给开发商的免地税政策给我们呢?”她仍然对ATax的计划抱有希望。

HPD罗赫芬在后来的邮件中补充说,“第三方转让”(TPT)计划正是“保护纽约市那些陷入困境的出租房或者合作公寓中居民的措施;这是对市里存在不缴费重大违法的建筑以及条件恶劣的住宅楼的最后一个措施”。在TPT计划中的84个大楼欠市里6,000多万美元。而且,这项计划是1996年由市议会中各区的民选代表们制定的。

本报将持续跟踪报导此事的进展。◇

责任编辑:艾伦

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