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大陆融资难 转战港投地 楼市酿风险 中资再夺黄竹坑站

郭炳联讽“癫标” 吕志和:难保不“坐艇”

有分析师担忧,中资疯狂在港抢地,势必令已破顶的楼价再升,加重市民置业负担。(大纪元)

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【大纪元2017年03月01日讯】(大纪元记者梁珍香港报导)继上周五鸭脷洲地王以169亿天价批给中资、刷新香港卖地最高价纪录后,港铁周一截标的黄竹坑站一期住宅发展项目,昨日火速开标,再由大陆保险资金背景的平安保险组财团爆冷投得,令市场哗然。本地地产富豪吕志和感意外,担忧中资“坐艇”,新地主席郭炳联直言“等这些癫标中晒先啦”。有分析师担忧,中资疯狂在港抢地,势必令已破顶的楼价再升,加重市民置业负担。

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黄竹坑站为港岛区近30年来首个招标的铁路项目,备受发展商重视。港铁星期一公布共接获14份标书,打破2005年将军澳日出康城一期纪录,创地铁项目新高。当中至少6间中资入标竞投,包括夺得地王的龙光地产,以及万科、华润置地等;本地主要发展商包括长地、新地、恒地、嘉里建设、新世界伙拍南丰及远东发展。但最终却由怡腾投资有限公司爆冷夺得。该公司是平安保险旗下的平安不动产,伙同路劲基建合组的财团。

资料显示,黄竹坑站项目地皮位于整个发展项目南面,地盘面积约为11.8万方呎,最高可建住宅楼面面积为57.7万方呎,预期可建两幢、共提供约700至800个住宅单位,当中180伙的实用面积不可超过538方呎。

测量师料卖2.2万一呎

市传项目补地价金额逾46.84亿元,即每方呎约为8,119元,较早前批出的何文田站一期低4%。而港铁要求项目分红比例固定35%,发展商另需直接出一口价竞投。路劲透露项目投资会超过一百亿元,合伙双方各占约一半权益。

高力亚洲估价及咨询执行董事张翘楚称,虽然港铁一向不公布中标价,但从龙光地产上周天价投得鸭脷洲地王的例子,黄竹坑站补地价金额连同一口价及花红等,预计最少卖每呎2.2万元,“因为鸭脷洲楼面价钱已去到每呎2.2万元,虽然黄竹坑站海景不如前者,但再计30%分红,价钱和鸭脷洲的价钱差不多。”

势推升楼价酿风险

他认为,中资不计成本来港抢地,势必令香港楼价再升,令楼市面临风险。“其实他们都未去到建屋,或者未去到卖,都未能知道市民接受力有多高……我相信一定有风险的,政府都有讲,没有一个必赚的生意。”他预计楼市在未来一年内会再升20%,和早前中原地产创办人施永青看法相若。

至于中资来港抢地的原因,他认为和大陆走资潮有关。“因为你资金始终要找出路,不想(人民币)大幅贬值的话,你都要找出路。而且全球资产都贬值的话,投在地产市场是最稳定的。香港暂时和美元还挂钩,港币比较稳定,对于投资者来说,香港可能是一个首选。”

七大发展商投地五年减半

今个财政年度政府卖地,四分一已落入内房手中,其中海航三夺启德地,龙光及合景泰富更以天价创造本港新地王。

仲量联行昨公布《香港住宅销售市场》报告显示,过去五年,本地七大发展商,包括新鸿基地产、长江实业、恒基兆业地产、南丰集团、新世界发展、信和置业及会德丰地产,投得的政府住宅地皮,由2012年占整体推出的住宅地皮45%,下跌至2014年的28%,2016年更进一步跌至22%。五年间锐减一半,垄断局面已被打破。

该行更估计,至2017至2019年,七大发展商占私人住宅落成量比例将由以往逾八成跌至一半(见表)。

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中资抢地 吕志和:难免“坐艇”

有份入标黄竹坑的嘉华主席吕志和,昨出席银娱业绩会,亦对中资早前创地王表示意外,直言嘉华一年多都投不到地,又指中资“这样博法,他们会不会有一日坐艇(因价格下跌被逼长期持有资产)呢?真的不知啦。”至于会否考虑与中资合作投地,他笑称“同你好过同中资!”

郭炳联:等啲癫标中晒先啦

新地主席郭炳联同日在中期业绩会上称,虽然近年多中资地产商来港抢地,但集团见惯楼市风浪,未来会有纪律出价,并积极投地。而集团亦一直提高收租业务比例。

郭炳联表明,每次政府招标均有出手,但仍要“计到数,有钱赚”后,才决定落标与否。他又称赞政府继续以招标形式卖地,“等啲癫标中晒先啦”。不过,他指香港地皮并非每幅均受中资地产商重视,不是所有投标均是高价。

集团副董事总经理黄植荣称,香港是自由市场,欢迎不同地方的地产商来港投地,短期内如有地产商认为高价投地后,可以赚取一定回报,“就留给他们做”。

另外,近期香港楼市已刷新多项历史纪录(见表)。

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1月私楼售价指数创新高

差饷物业估价署昨日最新数据显示,1月全港私人住宅楼价指数升至309,按月升0.62%,连升10个月,再创有纪录新高,累计升幅已达13.85%。其中,中小型单位(1,075呎以下)售价按月升0.62%,较大面积单位(1,075呎或以上)则升0.68%。

租金方面,1月私人住宅租金指数为174.7,按月升1.04%,按年则升3.5%。◇

保险资金海外投地 成监管重点

近年来,中资不断在香港和海外大举进军房地产。今次来港投地的平安不动产,2015年1月以3.27亿英镑买入紧邻伦敦著名历史建筑的大型写字楼TOWERPLACE。另亦与中国人寿联手美国发展商铁狮门,共同投资波士顿海港区4号码头项目。平安不动产目前亦持有朗诗绿色地产约13%股权。

路劲基建执行董事单伟彪接受媒体采访时,坦言和平安合作全因对方“钱多”。又指内房攻港,主因是“大陆政府不想开发商买地向银行借钱,令开发商面对压力,是来港的催化剂”。

仲量联行上月发表报告指,去年中资海外商业和住宅地产投资额按年升近53%至330亿美元,创历史新高,更占整体中国对外投资总额的90%。

报告称,主因是大陆保险资金疯狂扫入海外物业,如安邦保险去年斥资逾60亿美元将StrategicHotelsandResorts收归旗下;中国人寿亦买下拥有酒店的喜达屋资本集团(StarwoodCapitalGroup),以及位于曼哈顿的写字楼;主权财富基金中国投资有限责任公司亦长期活跃于纽约写字楼市场。

大陆传媒报道,内房近日在大陆发债几乎被“冰封”,原因是监管机构为防楼市过热,收紧内房商融资审批。相反不少内房早已来港上市,在港融资更方便之余,成本亦低。

投地助大陆资金外逃

据本港财经专栏作家陆羽仁在报章撰文分析,大陆民企疯狂来香港买地,实质上帮助大陆资金外逃。投到地之后,透过“内保外贷”(即以国内资产作抵押担保,在海外贷款),便可以安排资金来香港。做法是找中港两地都有业务的银行,把国内资产,甚至现金,抵押给银行,然后在香港借取港币。“若调来的资金够多,足以支付地价,还可以把香港的地皮再拿去按揭,足够用作建筑费之余,还可以套现一笔资金,变相令公司在香港划出一个可以自由调动的资金海外小金库。”

不过,最近大陆金融市场面临整顿,其中险资成为当局监管的重点。最突出的是上周保监会对敌意收购万科宝能系全面开刀,撤销时任前海人寿董事长姚振华任职资格,禁止他再入保险业10年。陆羽仁称,打险资其实由最高层指令操盘,显示整顿金融业已迫在眉睫。“旧制度受益者会尽快把资金撤离,作为自保。”◇

责任编辑:李薇

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2017-03-01 8:31 AM
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