东京湾超高层豪华住宅暗藏不安要素

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【大纪元2017年06月16日讯】(大纪元记者林楚舟日本东京报导)东京湾附近环境优美、豪华的塔式超高层住宅群栉比鳞次,这里成为了日本最人气的购房候选地之一。特别是在年轻的精英层之间拥有绝对的人气度。近年来自中国大陆的富豪也悄然在此购房,在东京湾周边的购物场所时常能见到中国人的身影。近年日本人口减少,这地区的房地产也被认为资产价值稳定,一直被推举为投资候选地的前列,不过有房地产专业人士表示,东京湾房地产暗藏不安要素,并非无死角的投资地。

距离办公商业区近的价

日本的房地产投资顾问公司樱事务所所长长嶋修近日撰文《地段最强的东京湾塔型住宅的不安要素》,分析东京湾超高层住宅楼人气爆棚的同时另一方面潜藏不安要素:人气过望,周边交通、教育设施脱节,跟不上其发展节奏,可能带来资产价值下降。

近期,日媒也开始讨论东京湾人口过于密集已导致周边的交通拥挤小孩教育等公共设施紧张等问题。部分媒体表示,随着高龄化的加剧,东京湾也可能出现类似东京多摩地区的鬼城的萧条景象,并发出今后“东京湾豪华超高住宅价格暴跌”的警告。

不过长嶋表示,虽然不能赞同部分媒体的看法,但是暗藏的不安要素不可不警惕。长嶋认为,立地条件决定了房地产资产价值的90%。东京的多摩地区地处郊外,在上个世纪70年代的高度成长期,为了缓解从地方涌入东京的人口的住房问题,在东京郊外的多摩市建立了大型住宅群,那里距离东京需要1小时左右的电车路程,30、40年之后,当初的人口开始老化,其子女离开多摩,到东京都心或商业城市闯荡,造成了目前的萧条状况。

然而东京湾的住宅群完全不同,地处东京都中心,距离繁华的银座、丸之内、大手町等商业区近,占尽了地利交通之便,这可以说是东京湾房地产的最大价值所在,而且东京湾自身还在不断进行大型商业群的开发,不存在多摩住宅群的不利因素。

交通拥挤是东京湾住宅价的死角”

东京湾占尽了立地良好的商业优势,在房地产价值上难道还有什么值得担忧的要素吗?对此,长嶋表示,其实不能过于乐观,它的过度人气造成人口过于密集,带来生活便利性明显降低,这就是其“死角”,就目前而言,能改善的方向动态还看不到。

长嶋表示,最大的一个因素是被称为“东京厨房”的筑地市场搬迁到东京湾丰州的计划在东京都政悬而未决,目前继续被延后是在所难免。由于筑地市场的搬迁悬在半空中,原定的丰州地区周边的2号环状高速公路的扩建、整顿以及高速大巴运输系统的整顿都将难以实施,给缓解东京湾拥挤的交通蒙上了一层阴影。

另一方面,2020东京奥运会的主会场在东京湾附近,目前正在加紧筹建,东京湾与东京都心相连的晴海大道交通拥挤,已处于超饱和状态,如果筑地市场搬迁到东京湾丰州的计划被取消,原定的改善东京湾交通拥挤的计划不得不搁浅,进行重新审定。目前湾内的胜哄车站在清晨的上班、上学的高峰期已陷入“爆胎”危机,如果不能得到及时缓解,原来拥有的交通便利优势将成为过去。此外,超高层楼房过多,住民主要以年轻人居多,清晨上班、上学高峰期,电梯几乎处于满负荷运转,清晨等电梯已成为的这一地区特有的烦恼。而且,下电梯的人蜂拥至车站,也使清晨的车站非常混杂和拥挤。

幼儿园、中小学校紧张

东京湾的豪华超高层住房的住民多为年轻精英层,也使这一区域的小孩特别多,这对正处于人口减少的日本来说是难得的喜事,但是近年、湾区的幼儿园、中小学校的接纳人数明显脱节,跟不上需求,东京湾区已被贴上“育儿难的街区”的标签。

在此情况下,目前,东京湾还将计划修建1万套超高层楼群,以及超高层宾馆和超高层商业设施。此外,2020东京奥运会后的选手村计划被改建成商品房出售等诸多计划,预计人口还将进一步涌入,如果交通、小孩教育、医院等生活设施的建设和配备跟不上,将进一步使湾区的生活便利性恶化。长嶋表示,如何解决这一难题关系到东京湾购房的人气度,也将直接影响到湾区的房地产的资产价值。

责任编辑:卢勇

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