【大纪元2019年11月21日讯】（大纪元记者李扪心编译报导）随着银行储蓄利率一再创历史新低，普通民众对于房地产投资的兴趣也再度高涨。如果您正在计划购买用于出租的房地产，想要以此增加财富，确保退休收入，您就会关注：全国哪些地区做出租房投资划算，奥克兰的哪些街区租房回报最好；同时，您还需要了解一些有关房地产投资的基本知识，同时预计到，房地产投资的收益，与定期存款等现金投资不同，可能会随着不同时期和地区的情况上下波动，并可能存在较大的风险。
本周一，电视三台（Newshub）就房地产投资的相关问题，采访了Opes Partners公司的经济学家艾德·麦克奈特（Ed McKnight），他分析了全国哪些地区的房地产收益率较好（超过5％），奥克兰的哪些街区值得特别关注，并详细地解释了房地产投资的几种“收益率”，以及它们的计算方法，对我们想要把存款投资在房地产上的人来说，或许会有所帮助。
哪个地区租房回报最好？
麦克奈特表示，对于想要长期投资房地产的人来说，重要的是要发掘出能够获得最佳回报的地区——就是那些在租赁市场和房地产市场之间存在巨大差异的地方，也就是住房租赁市场相对很热，但房价仍相对便宜的地方。
他说：“马纳瓦图－旺格努伊地区（Manawatu-Wanganui），往往可以提供良好的租房收益，因为那里房价相对便宜，同时又有很大比例的人租房。”
再往南，在北岛最南端的首都惠灵顿，租房回报也相当不错，因为那里的租金高于奥克兰，但房价中位数却比奥克兰要低。
麦克奈特说：“10月份，惠灵顿三居室房屋的租金中位数为每周650元，而惠灵顿地区的房价中位数为64万元，所以租房投资的毛收益率为5.28％。”
但奥克兰的平均租房收益率仅有3.86％，因为奥克兰三居室房屋的租金中位数为每周630元，比惠灵顿便宜，但房价中位数则为848,000元，比惠灵顿贵出20多万元。
对于想要更多回报的投资者，另一种选择是着眼于不同类型的房地产，例如针对特定人群的房地产。
他举例说，“在汉密尔顿，我们看到靠近医院和大学的房产出租收益率高达10％，并且是按房间（而不是整套房）出租的。”
比如那些专门租给学生的物业，每个房间都有独立的套间和小厨房，就可能提供更高的回报，但需要注意的是，在投资之前要权衡潜在的投资风险，比如转售时的可销售性。
“每种房产都有风险和收益”，麦克奈特说：“我对初次投资的的建议是，采取投资组合方法，通过收购标准物业来分散风险。”
奥克兰房地产投资要看资本增长
奥克兰的高房价往往会让投资者获取较高的资本增长（房价增长），使得在奥克兰的房地产投资，更适合谋求资本增长而不是获取租金收益。
因为在奥克兰投资房地产获得资本收益机会较大，所以，明智的投资者需要从两方面来考虑投资收益。
麦克奈特说：“许多投资者只为获得现金流收益而购买房地产，但是，房地产投资的真正利益却来自资本收益。”
他表示，根据2000年1月至2018年8月的数据，在过去的18年中，奥克兰街区的房价中位数，每年平均增长7.66％。
“从本质上讲，奥克兰一般街区的平均房屋价格，总共增长了748,600元，平均每年增长40,096.41元。”麦克奈特补充说，“虽然资本收益比租金收益更难控制，但如果投资者不专注于资本收益，那么他们就会失去获得更多的投资收益的机会。”
奥克兰投资收益最好的街区，是出租和购买以获取资本收益两方面综合收益最好的街区。
尽管与全国其它地区相比收益较低，在奥克兰地区寻找租赁物业投资的人，可能会着眼于马努考Manukau港湾的东北部。
麦克奈特建议，“根据我的数据，奥克兰唯一的房价中位数低于70万元的地区，是Mangere及其周边街区，这一带房地产的[资本]增长率超过8％。”
而那些只着眼于长期资本增长而寻找高价房屋进行投资的人，可能会重点考虑西区的Point Chevalier街区。“这个街区在过去18年中，房价平均每年增长高达9.45％。
麦克奈特说：“虽然这里的租金收益会非常低，住房的入门价格也会很高，但这里是奥克兰房价增长最快的街区。”
那些重新划分了区域、从而允许兴建更高密度住房的街区，以及那些新兴区域，都可以为经验丰富的投资者提供开发或整修住房的机会。
“但是，要寻找更高密度住房的街区，其实已经是从房地产投资转向了开发，这会带来更高的风险、高税收…同时也会获得高回报。”所以，有大量的住房可以进行整修的街区，是投资的另一种选择。
麦克奈特说：“这是我之所以喜欢Mangere的另一个原因：新的Waterview隧道为通勤者提供了更好的选择，这一带房地产也将开始得到改进。”
尽管着眼于资本增长的投资基本都在奥克兰，但随着时间的流逝，生活水平不断提高的其它地区，也可能会有同样的机会。
想要在房地产投资上获得良好收益，就需要了解一些基础知识，例如如何计算收益率和实际投资成本等，将有助于新手投资者有成效地投资。
什么是“收益”？
租赁物业的“收益”，就是年收入租金与住房购买价格的比率。其中“毛收益”就是年租金除以购买价格得出的；而“净收益”则包括营运支出。
如果每周租金为650元，每年租金收入为33,800元，房屋购买价格为640,000元，其收益率即为5.3％（33,800 / 640,000）。
麦克奈特说：“房地产界所说的’收益率’，通常是指毛收益率。这是因为它计算迅速并且易于比较。”“但是，因为它不包括持有投资的真实成本，所以只是一个虚指标。”“但它在进行计算和比较时，仍然是有用的工具，只是首次投资人需要了解其局限性而已。”
净收益
由于地税和其它费用可能因地区而异，因此在比较不同地区的物业时，净收益可以提供更准确的利润估算。
“净收益包括运营费用，例如租金收入、地税、保险、法人团体费等，再除以房屋购买价格。“这还不包括房贷费用。”
计算总资产回报
尽管“净收益”包括支出，但在把房地产投资与其它形式投资进行比较时，应该综合考虑房地产的租金收益和资本增长。
房地产投资者通常会以不同的方式计算投资获利能力，标准计算方法是，净收益加上资本增长，再减去房贷利率。
“比如，奥克兰的净租金收益率为3％，再加上资本增长率5％，再去掉房贷利率3.5％（假设100％贷款），那么每年的总投资回报率为房屋价值的4.5％。”
资本增长可以根据投资的地区不同，进行比较和加权估计，麦克奈特建议把5％作为大致参考。因为“在过去的18年中，只有少数几个街区的同比增长率没有达到5％。”
责任编辑：上官翎
