【大纪元2019年12月26日讯】（大纪元记者张纯之编译报导）加州近10年来房屋租金剧涨，但驱逐租客的诉讼数量未升反降，很多研究者都对此迷惑不解。
根据《橙县纪事报》报导，为旧金山南郊和硅谷郊区的低收入住户提供法律服务的圣马刁县法律援助协会（Legal Aid Society of San Mateo County）的指导律师雪莉·吉布森（Shirley Gibson）对此也没有确定的答案。
圣马刁县本世纪初以来的房租上涨了近55%。据Apartment List的数据，红木市（Redwood City）的两居室现在月租为3500美元。从理论上讲，这会导致她接到更多遭驱逐的案子。由于房租很贵，因拖欠租金而被房东控告的情况就会很常见。但是，从2010年到2018年，针对圣马刁县租房者的驱逐诉讼却下降了近50%。吉布森说：“今年将是有史以来最低的一年。”
同样的情况也出现在全州范围内。据加大洛杉矶分校（UCLA）的研究数据，加州的中位房租在2011年至2018年期间提高了23%，但加州房东驱逐租户的诉讼同期却下降了40%。此外，最近10年的数据还显示，所有规模较大的县中，驱逐案件都在剧降中；而一些房子最贵的地区，驱逐案子减少的幅度更大。
无论是学者、房东还是租户，都无法确切地解释这个现象。但他们也提出了最可能的原因。
房客房东都不想上法庭
首先，租客会避免上法庭，因不利的法院判决会对其造成持久的困扰，加州驱逐纪录会保留7年之久。在此期间租客会很难找其它住所。
其次，房东赶走租客的办法也很多，发起诉讼只是办法之一，而且加州法律规定，只有当房客接到法院驱逐通知后仍未搬走，才能对其发起诉讼。迟缴房租的租户，很可能在发现门上贴了“三天内付房租否则搬走”的通知后就搬家了，还有更多租客被锁在门外、面对“现金换钥匙”的纸条后也只好另觅住处。
此外，如果是由于租金上涨而导致租房者迁出，也不算驱逐。驱逐研究者说，虽然缺乏数据，但有充分的理由认为这些未被记录的驱逐可能正在增加。高租金和低空缺，意味着房东可能更愿意赶走拖欠租金的租户。
“无过失”驱逐增加
吉布森说，尽管法院诉案有所减少，但过去十年中，“无过错”搬迁的情况急剧增加。在2019年加州驱逐保护新法通过之前，房东可以在租约到期后强迫租户离开；他无需给出具体原因，只要提前30或60天通知租客即可。
如果房东怀疑房客正利用其房子贩毒，但缺乏证据，因而对簿公堂，房东很可能会败诉。而如果房东只是简单地发出“无过错”驱逐通知，说明租约将在两个月内结束，那么租房者通常就没有选择权。
房客倡导者说，房东经常滥用“无过错”驱逐来报复要求昂贵维修或保养的租户。吉布森说，无过错驱逐的案件在辩护上更困难。2013年，他们代理的收到驱逐通知的租客中，约有一半是“无过失”驱逐。到2018年，这一比例上升到75%。
但依据新的租客保护法，2020年 1月1日之后，大多数房东将被要求列举驱逐房客的的原因。
房东诉讼成本变高
导致驱逐的一个常见原因是经济问题。大衰退以后，许多家庭都接到了银行和房东的驱逐通知。在2010财政年度，法院受理了近23万个驱逐案子。不过，随着加州经济回升，驱逐案件开始了近十年来的大幅下降。
但最不可思议的是，驱逐诉讼在加州摆脱衰退后数年仍在下降，即使租金超过了房客收入的增长。
一个原因就是在过去的十年中，将租房者告上法庭变得越来越昂贵。Kimball, Tirey and St. John律所的律师埃文斯（Chris Evans）说：“由于驱逐的费用增加，房东确实开始努力避免这种情况。”
他估计，十年前，房东驱逐诉讼的花费不到1000美元，其中包括了律师费、法院备案费、警长封锁费和其它费用。如果租房者败诉，就要承担所有的费用。当时，多数租户都不请律师，自我代理。
但近10年来，租客越来越多接受律师的建议，选择由陪审团审判，这样一来，房东就需要花费1万-1.5万美元，诉讼反过来成了房东的赌博。吉布森说：“突然出现了更多的律师，驱逐诉讼的辩护也更多，因此对房东来说胜诉越来越难，也越来越贵。”
为了应对法拍屋危机，2009年，州立法者在几个高居住成本县建立了低收入法律援助试点计划。一项独立评估发现，该计划实施后，租客缺席审判的比例降低了近20％（缺席审判房东自动胜诉）。
避免诉讼 新技术可帮房东挑租户
一直到十年前，筛选租赁申请的过程还都是很简单的，房东仅能看看潜在租户的信用报告。现在，由于第三方“租房筛选服务”呈爆炸式增长，房东可以快速、方便地查看更多信息，比如，查看潜在租客是否按时缴水电费或租金、是否有刑事案底等。而随着技术创新，筛查服务的费用也变得相当便宜，50美元即可获取大量信息。
在过去十年中，占加州租房收入主要份额的企业型房东和房地产投资信托基金，都是高级筛选服务的主要利用者。与个人房东不同，投资公司对房客筛选有严格规定。
社区高档化已导致低收者离开？
过去的二十年中，与旧金山或洛杉矶一样，华盛顿特区（DC）的生活成本激增。而与此同时，随着当地低收入居民区的高档化，驱逐诉讼却稳步下降。
城市研究所高级政策助理玛雅·布伦南（Maya Brennan）表示：“由于DC的房租越来越昂贵，过去十年中，低收入的房客要么被迫退出，要么被迫进入影子租赁市场”，即住在未经认可为合法住宅的仓库或车库中。
布伦南说，有些低收入租客可能去了弗吉尼亚州和马里兰州的可负担性更好的郊区。加州也是，在过去的二十年中搬离加州的人数超过了迁入的人数；年收不足5万美元者离开加州的尤其多。
不过，也有很多加州人选择搬到了州内便宜一点的地方。湾区的房租难民蜂拥去了沙加缅度和斯托克顿等更可负担地区，洛杉矶人也在往河滨和内陆帝国地区迁移。
通常认为，随着更多低收租房者迁入，这些地方驱逐诉讼会增加。但事实并非如此。加大洛杉矶分校（UCLA）城市规划教授迈克尔·伦斯（Michael Lens）最近在研究，为何南加有些社区的房东更易发起驱逐诉讼。
伦斯说：一般都认为，很多房东驱逐房客是因为有人愿意付更高的房租，但从法院案例看并非如此。相反，有两种因素与驱逐关联更强：一个是社区是否很穷，还有一个就是社区是否非裔较多。
不过，布伦南表示，房客驱逐研究仍处于起步阶段，目前还很难对加州这种情况给予确切说明。◇
责任编辑：方平
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