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房市过热谁之过 投资者反咬首次买家

总理称一直都很担心 专家:还不是泡沫

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【大纪元2020年11月09日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)几项最新数据都显示,在大瘟疫重开之后,新西兰房地产市场持续“发烧”。总理嘉辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)也承认,由于房价在经济持续低迷的时期持续上涨,她对新西兰的住房市场感到非常担忧。同时,专家和相关部门也都在讨论如何尽快解决问题。

伴随着各种数据和分析,不少人把矛头指向了房地产投资人,认为他们是这一波房市热潮背后的主要推手;但投资者们又转而指向首次买房年轻家庭,推脱责任并不在自己。

 

全国房市大热  房价年涨5万

根据数据分析公司CoreLogic本周发布的最新房屋价格指数,全国的平均房价,已经从去年10月的69万7204元,大增到今年10月的75万3038元,年均增长率为8.0%。

在过去的12个月,全国平均房价净增长了高达5万5834元,多于全国收入中间值的约5万元,也就是说,对于一个年薪为全国收入中间值的人来说,要想现在买房,需要比12个月前再延长一年来偿还房屋贷款,抵押金也得在原来基础上再增加1万元。

这些数据还显示,房价的上升速度也在增加。在截至10月的三个月中,全国平均房价增长了1.9%,高于截至9月的三个月的0.8%。

另外根据房地产网站Realestate.co.nz的最新数据,10月份,全国房地产市场新房源大增,比去年10月份增长了13.8%,全国的平均要价也达到77万2288元,比去年同期增长了12.4%。

 

奥克兰房价首破100万元大关

在Realestate.co.nz网站上,奥克兰的房地产新挂牌量涨幅最大,比去年同期大增了36.8%,为12年来最好水平。

但这个巨大的房市供应涨幅,不但没有导致房价下跌,反而有所增长,10月份,奥克兰房屋的平均要价比去年10月增长了8.4%,已经高达101万5383元。

如果说住房销售要价更多地反映市场供需,通常在需求强劲或者是需求大于供应的时候,要价会高于房屋的实际价值(或者是作为参考的政府估价RV)。

但按照CoreLogic的数据,大奥克兰地区的平均房价也冲过100万元大关,达到109万3405元,过去一年上涨了6%,仅在截至10月的3个月中就上涨了1.5%,涨幅呈增加趋势。

另外,根据奥克兰最大的房地产经纪公司Barfoot&Thompson本周出台的实际销售数据,10月份,奥克兰房屋的平均销售价格达到104万5104元,首次冲破100万元大关;同时,奥克兰的房价中位数也达到96万7000元,也创历史新高。

这个公司的董事总经理彼得·汤普森(Peter Thompson)认为,“这两个指标在奥克兰房价上都是重要的里程碑,反映了当前人们对房地产的需求、以及人们对奥克兰房地产价格的中期前景的信心。”

 

总理担心  限贷令或难解决问题

在一次NewsTalk ZB电台的访谈中,总理阿德恩明确表示:“说实话,我从来都没有不担心住房问题。”连用了两个否定词,显示她对新西兰住房问题非常担心。

阿德恩说这番话时,正是新西兰经济仍处于衰退之际,但同时房地产市场却持续增加热度,房价也不断高涨。

今年年初,为了因应大瘟疫对经济造成的冲击,刺激因封锁停摆造成的低迷经济迅速恢复,储备银行出台了一系列政策,包括大幅降息令贷款利率再创历史新低、暂停限贷令(LVR,限制贷款与房价比)一年,以及几项对各个商业银行贷款的鼓励政策,希望阻止房价因受瘟疫冲击下跌,并鼓励人们的消费信心。

不过,出乎意外的是,在大瘟疫重开之后,全国的房价不但没有下跌,反而持续增长,就连在过去两年里房市一直低迷的奥克兰,房市也出现了空前火爆现象。

Infometrics的高级经济学家布拉德·奥尔森(Brad Olsen)表示,限贷令的回归不会阻止房价上涨,但会减轻市场的热度,投资者也会因此有所克制,但这也不会阻止他们继续在房市中发挥重要作用。

他认为,储备银行已经表示,除非看到实质性变化,否则可能必须等到明年5月份,才会重新实行限贷令。

学者杰西·贝伦森·肖(Jess Berentson-Shaw)博士也认为,限贷令只是一种重要的工具,如果缺乏可负担房屋,缺乏总体房屋供应,这个系统性的问题就无法通过小规模的修复来解决。

 

投资者挨批  专家:首次买家无法与投资者竞争

尽管来自经济学家和银行的数据都显示,买房出租的投资市场非常火爆,投资者大量涌入房地产市场,ASB银行的数据显示,在截至8月底的三个月中,这家银行给高杠杆房地产投资者的抵押贷款,增加了134%。

但房地产投资者协会却认为,相对于投资者来说,首次购房者对目前的住房危机影响更大。此言一出,立即引来各方反驳。

经济学家伊葵博(Shamubeel Eaqub)表示,廉价资金泛滥造成对房屋需求巨大,但最大的增长来自于投资者。他说,“现实是,目前他们做得异常出色,不仅房地产价格暴涨,而且租金也在飞速上涨。”

新西兰电台(RNZ)在本周二报导了奥克兰的蕊妮(Renee)的发现,她们一家四口从今年封锁以来就开始不断看房,但95万元的最高预算让他们没有如愿以偿。

但当她帮助想从美国回来的朋友租房时,却意外地发现,那些挂牌出租的房子都是她之前看过但没能买到的房。进一步的搜索让她发现,她所在街区最近列出的出租房,许多都是在过去几个月里刚出售了的。

房贷经纪公司Global Finance的常务董事阿杰·库马尔(Ajay Kumar)表示,投资者比首次购房者更有优势。特别是自封锁以来,房价飞涨,这让房地产投资者的资产增值,他们可以在没有抵押金的情况下轻松贷款买房;但首次购房者则必须存够10%或20%的抵押金,否则很难从银行获得贷款买房。

蕊妮也说,目前的政策非常不公平,“已经拥有财富并拥有房屋的人们,现在可以产生更多的财富、获得更多的房屋。

“这不是关于’你不是一个好储蓄者,或者你没有努力工作,或者你没有一份好工作’,这些都不是真的。”

她说,这种状况对社区来说并不好。因为“人们租房时,他们不会像住自己房时那样(在某个社区)扎根”,这对社区建设会产生不良影响。

责任编辑:筱康

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