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搜寻便宜投资房?专家吁睁大眼睛

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【大纪元2020年03月12日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)长期以来,能够拥有一套或多套租赁物业,可能一直是新西兰人最喜欢的增加财富的方式之一。

尤其是近十几年的时间里,全国各地的房价轮番疯长——从奥克兰房价冲破天,到惠灵顿等几个主要中心房价接连上窜,现在房屋涨价的风潮,已经席卷了全国几乎每一个角落,全国的平均要价,早就超过了70万元,让相当一部分人感觉难以负担。

很显然,房价飞升对于已经有自己房屋的人肯定不是坏事,不过很多人也并不满足于此,想在房贷利率持续创历史新低的现在,购买投资物业,进一步增加自己的财富和资产。

房地产专家建议,购买投资房产要尽可能选便宜的房产,这样相对于房价,租金的收益更高,也就是低房价房屋的收益率,一般比高房价房屋更好。

盘点上季度最便宜的房屋

Homes.co.nz网站的最新数据显示,一处有补救问题的一居室公寓,是2019年最后一个季度中,奥克兰出售的最便宜的住宅物业。

奥克兰市中心Hobson街135号的一套34平方米的公寓 (其实是由野营车改造的),被广告作为“即将升级的建筑物”,打出的短期拍卖公告。它在去年12月以14.05万元的价格易手。而奥克兰最便宜的独立房屋,是位于梅西皇家路(Royal Rd)的两居室房产,售价为41.6万元。

在惠灵顿,Johnston街上Quest大楼里的一套公寓最便宜,售价仅为12.2万元。Tawa街区的Main路上的房屋则是最便宜的房子,以34.85万元的价格易手。

在基督城,本季度最便宜的住房交易,是North New Brighton街区的太平洋路(Pacific Rd)上的一处房产,售价为15万元。

在全国其他地区,Ohai Clifden公路上的一处房产,售价仅为5万元,而在Kaitangata的Poole街上的一套房产,售价仅为4.5万元。

整个季度中最便宜的房产交易,是Ngarimu湾的一处房产。它在2017年的一场暴风雨中受到滑坡的影响,政府估价已经从原来的44万元,降到了现在的2.9万元,最后以3万元的价格卖出。这套物业在2005年以42.5万元的价格购买,房主已经向地震委员会申请了赔偿,并且已经获得赔偿款。但这块土地上的地震委员会保险已经被取消,这意味着如果发生意外,新房主将不会得到地震(意外天灾)赔偿。

在Trade Me网站上出售的最便宜的住宅物业,是位于泰晤士-科罗曼德(Thames-Coromandel)的Te Puru假日公园的野营屋,需要租赁土地,价格为1.55万元。

购买便宜房产要格外小心

这家公司的首席数据科学家汤姆‧林特恩(Tom Lintern)说,“如果某套房产的价格似乎好得令人难以置信,那可能真的是这样。那么我的建议是,尽管确实存在有很好的DIY(自己改造的)机会的便宜房产,但很多其他房产,可能存在租赁土地(Lease hold),或者有其他的潜在隐患,因此请在购买之前,确保认真地进行检查。”

房地产投资者格雷姆‧福勒(Graeme Fowler)表示,廉价物业的租金收益往往会明显地更高,因为尽管房屋售价要比高价物业低得多,但可收取的租金并不会按比例减少。

他认为,“(廉价)公寓还可以,但是你必须看一下其净收益率。就是指扣除所有费用之后的现金收益,包括公寓管理费(Body Corp)……还有,在奥克兰有不少公寓的土地是租赁的,所以,再次提醒你,需要注意所有的费用。”另外,他也不建议在一个非常小的城镇中购买房地产作为投资。

新西兰房地产投资商联合会发言人安德鲁‧金(Andrew King)也说,“虽然小地方的房价往往较低,租金收益也相当可观,因此,它们对某些房地产投资者可能极具吸引力。但是,他们的房客需求也往往较低,因为这些地区的许多人发现,购买自己的住房非常容易。”

“他们的经济表现也存在风险。因为通常他们只有一种就业来源,如果该行业减少或完全倒闭,您会发现自己拥有的是租户不想要的出租物业。”

“如果当地人口停滞增长或下降,那么房地产价格可能不会上涨。所以(投资前)需要获取大量知识,以确保您不会购买可能完全被淘汰的房地产。”

房地产协会首席执行官宾迪‧诺威尔(Bindi Norwell)也警告,在寻找非常便宜的房产时应该谨慎。“我们始终建议人们在购买房产之前进行详细的调查,但是如果在其他一切都无法承受时,住房要价似乎可以负担得起,这肯定表明您需要切实地做好功课。”

“有多种原因可能导致房产以低于市场价的价格出售。涉及的问题可能包括覆层/因为天气而紧缩的问题、未获得许可的工作、抵押权人出售或租赁土地等。”

投资房越便宜越好?

对于出租投资房的购买,不少专家都建议购买相对便宜的房产,因为与价格昂贵的房屋相比,租金回报率更高,也就是租金收入与房价的比率更高。

房地产投资者格雷姆‧福勒(Graeme Fowler)说,他喜欢购买1960年代至1980年代建造的(相对便宜的)房地产。因为“较旧的房屋通常需要更多的维护;而较新的房屋通常位于较现代的社区,价格相对于租金来说更高,所以在大多数情况下会使租金收益过低。”

不过一些投资者之所以选择购买新物业,是因为银行能够放宽对他们的贷款,对抵押金的比率要求,可能不会像其他旧物业那么高。

另一位房地产投资者史蒂夫‧古迪(Steve Goodey)说,因为新物业将意味着较少的维护,而租户通常更希望拥有新物业,容易出租,并且新物业也更加可能达到租赁物业所要求的标准,相对来讲更容易些。但是,较老的房屋通常位于更好的位置,并可能提供更多的增值机会。

古迪认为,“如果较低的存款就能让你进入房地产市场,那么你就进,在这个市场上进行投资,总比等着发现现金购买力随着房价上升而减少更值得。”

古迪说,作为首次投资人,能够找到让租金超过其持有成本的物业非常重要。这些成本包括地税(地方政府房地产税)、维护费用、管理费和房屋贷款还款花费等。

经纪人格伦‧麦克劳德(Glen McLeod)说,人们需要明白,房地产投资是一个商业决定,而不是购买他们自己居住的家的概念。

福勒建议投资者,应该寻找总收益率超过6%的投资物业。“任何低于此水平的租金回报,都将让你面临资金的困扰。”

责任编辑:上官翎

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