CCL靠稳创九周高位 新界西急升2.6%

【楼市动向】基金会建议只是隔靴搔痒

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【大纪元2020年05月08日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报175.9,按周再微升0.13%。分区指数方面,新界西急升2.61%,港岛、九龙及新界东分别调整1.32%、0.21%及0.18%。其余领先指数个别发展,大型单位下跌0.22%,中小型单位及大型屋苑指数分别上升0.19%及0.14%。中原经纪人指数(CSI)最新报65.13,按周急升11.23个百分点。

新界西急升带动,整体二手楼价靠稳兼创九周高位。市民齐心合力抗疫,香港特区第一波疫情总算受控,楼市亦相应反弹。二手楼预约睇楼量显着回升,十大屋苑过去周末录得越30宗成交,创七年最旺周末。一手以销售货尾为主,过去周未连续两天公众假期售出二百五十多个单位,在“限聚”令下成绩已算不俗。发展商因应市况正部署重新开售较大型新盘。资助房屋价格更硬,多得政府新一轮“白居二”制造新需求,房委会数据显示4月份公屋及居屋有近十宗破顶成交。代理人指数连升五周,创44周高位,若果疫情没有特别变化,楼市极可能迎来小阳春。已经有投资银行转軚指楼市见底回升,改变一面倒看跌的情况。

另外,特区首季经济录得负8.9%,是有纪录以来最差的数字。前年贸易战,去年“反送中”政治风暴,今年中共肺炎(俗称武汉肺炎),三重夹击令特区陷入深度衰退,相信短中期无法走出萧条局面,失业率创十年新高,市民收入减少。

成交不足导致部分屋苑呎价波幅扩大(资料来源 – 土地注册处)

现行策略不能解决问题

虽然经济充斥着各种极度负面因素,但楼价依然拒绝合理调整,至今楼价只从历史高位回落7.5%。差饷物业估价署3月份住宅楼价指数更结束三连跌,回升0.4%。金管局亦表示未见楼市有方向性转变,没有条件考虑调整调控措施。综合政府所有措施及政策,加上经济严重衰退,都未能令特区楼价改变方向,在可见的未来利息亦不会回升,有什么理由相信政府继续现行政策及调控措施可令楼价回到合理可负担水平?

事实上,经过多年打造,特区政府已成功将特区楼市变成极度奢侈品,不受经济情况影响,且与绝大部分人无关。解决特区楼市问题,已不是单单缺地,而是需要彻底改革体制,重新制定全盘策略。

基金会目的是填海

前周,团结香港基金会以“造地建房大落后,官僚繁琐待革新”为题发表研究报告。报告指出特区政府土地发展及房屋策略及执行上的各种问题,包括政府高估私楼供应,未来将出现断层,资助房屋土地改划延误,各个程序并不透明,房屋未来十年总共短缺16.2万个单位,未有解决楼价上涨及居住面积缩减、公屋轮候延误等等。报告批评除了供应不足外,监管成本是楼价高企的原因之一,又指长策使用错误方法推算导致低估需求。面对种种问题,基金会提出十项建议,重点是授权一个中央小组,在所有规划及其它土地发展申请中提供“一站式”的便利措施,以促进土地发展事项并负责确保土地发展项目如期进行。其余多项建议包括清楚界定各部门就发展及规划的职能范围、避免进行重复公众咨询、优化补地价釐定机制、简化土地契约、运用资讯科技提高工作效率、重新成立长策导委员会审视及评估长策房屋供应目标的推算方法等等。

团结基金会背景是深红建制派,多年来针对政府房屋及土地问题发表研究报告及评论文章,但未见政府更有效地解决问题,反之,楼价却越升越高,问题越积越多。基金会立场亦非常明显,就是未来欠巨量土地发展,大量填海是解决土地问题的唯一可扭转乾坤的方案。林郑提出“明日大屿”,基金会赞同这是“倒沙成金”。政府于《2030+》提出东大屿填海1,100公顷,基金会建议将规模加大一倍。16年基金会发表报告不认同优先发展棕地,更倡议发展郊野公园建屋。可见其会的大方向是支持政府的政策。

建议未有对症下药

报告听似中肯建议多多,但根本未有触及深层次问题。其一,设一站式委员会加快执行必须建基于广大市民接受的愿景及正确的策略方向。若果策略错误,又或策略未能照顾广大市民利益而加快执行,将会进一步贻害市民,令冲突升级。

该基金会多次表明政府需要大力填海,政府又按中共指示搞“明日大屿”,明显地这个建议是加速执行中共政策。没有全盘蓝图及市民监督,这些填海计划不能保证改善市民住屋环境及楼价极高的问题。

其二,笔者无法认同现时有重复咨询的问题,反之不少项目地区咨询工作做得不足,强制执行,激化矛盾及冲突。有些政策根本没有咨询,“绿置居”就是当中表表者。

再有,浪费咨询结果才是更大的问题,咨询意见不被尊重,例如长策,坊间早就批评没有清晰目标,六成资助房屋比例太低。土地大辩论不能探讨军事用地,市民压倒性支持发展棕地,政府却不积极执行,施政报告忽然得出搞“明日大屿”。

其三,其余各项建议无可厚非,但前提是必须有一个清晰的可量指标,配合愿景及策略定下的目标才有实际意义。可是多年来政府刻意将目标模糊化。98年长策订立每年建屋8万5伙,新长策淡化成十年滚动目标,年年皆有十年,根本无法衡量如何达标。

政府指置业主导是政策方向,又说要改善市民住屋环境,近日又称不用费煞思量就可置业,可是政府却不肯设立目标置业比例、厘清适切居所定义、界定负担能力指标。没有清晰可量指标,市民无法监督,亦无法改善执行效率。

其四,界定各部门职能非常重要,政府过去就是各部门互相推卸责任拖慢行政效率,但真正落实问责同样重要。五年来公屋大落后,长策定了六成目标,最后只得五成,假设基金会推论正确未来公营房屋情况将更严峻。没有政府官员为此而负责。职能界定得再清楚,没有可量指标,没有落实问责,职能再清楚亦枉费心机。

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基金会报告整合了一大堆已知的问题,看似提出的解决方案,实际上还是隔靴搔痒,没有针对根本问题;目的清楚明显,就是替政府制造声音,加快执行中共政治任务,进行世纪填海工程。从政府提出楼市问题是“重中之重”至今,市民已看得清清楚楚,政府根本是维护既得者利益,无意解决房屋问题。基金会的报告,市民必须细心推敲其背后目的,不要只看表面。◇

责任编辑:陈玟绮

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