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超低利率让买房负担得起 首次买房者抓住时机

图为2013年5月16日奥克兰的一个地产广告。(Phil Walter/Getty Images)

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【大纪元2020年08月01日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)自从大瘟疫爆发以来,房贷利率的陡降,使新的房贷还款额成为近四年来最负担得起的数额。自2月份以来,全国低价房屋的房屋贷款还款额每周下降了近40元,再加上要求最低20%抵押款的限贷令暂停一年,这让很多之前无法进入住房市场的年轻家庭,纷纷抓住机会贷款买房

首次购房者都能负担得起低价房屋

在大瘟疫之前的2月份,主要银行提供的两年期固定房贷利率的平均值为3.52%,到6月份,这个平均房贷利率下降至2.76%,下降了21.6%。同期,新西兰房地产协会(REINZ)的全国低价房屋(四档房价中最低的一档)的售价也略有降低,从2月份的458,500元降至6月份的452,000元,在四级警报隔离前的3月份,这个价格曾达到480,000元的最高水平。

如果按照2月份的458,500元的低价房售价计算,去掉20%抵押金后,按两年平均固定利率偿付的房屋贷款额应为每周380.59元(假设贷款期为30年)。

那么6月份降至452,000元,并且更重要的是,平均房屋贷款利率从3.52%降至2.76%,这样房屋贷款额将从每周380.59元减少到340,91元,每周节省近40元。

房贷利率大降,使得全国、包括住房最为昂贵的奥克兰的低价房屋,都变得更加容易负担。作为负担能力的衡量,让我们计算一下房屋贷款还款占净收入的百分比。

如果一对夫妇都赚取25-29岁年龄段的中位数工资,购买了一套低价房平均房价452,000元的住房,那么他们的房屋贷款还款,在2月份会占到税后工资的22.5%;但到6月份,这一比例将降至20.0%。这是自2016年10月以来,低价房屋贷款偿付占收入百分比最低的年份。

按照传统的住房负担能力度量方法,房屋贷款偿付的金额与净收入的比率,超过40%,就算是难负担;在这个比例以下,就算是可负担。按此计算,目前创纪录的低利率使得低价房屋的贷款对于中等收入的年轻人而言都可负担。

即使在奥克兰,6月份低价房屋售价为726,000元,利率下降使房屋贷款偿付额从2月份的每周581.06元,下降至6月份的每周547.57元。每周节省33.49元,而同期,房屋贷款偿付与净收入的比率,从33.8%下降至31.6%,完全可以负担。

限贷令松绑  存款不够仍可负担

不过,大多数首次购房者面临的主要障碍,可能不是无法负担房屋贷款还款,而是很难攒够抵押金。以全国低价房屋平均价格计算,购买一套这样的房屋需要的20%抵押金为90,400元,在奥克兰则需要145,200元。

据房地产网站Interest.co.nz估计,如果一对年轻夫妇的收入为25-29岁年龄段的中位数,每周存储其税后工资的20%,那么他们将需要大约5年时间才能攒够买一套低价房的抵押金,在奥克兰,则需要将近8年的时间。

因此,目前很多首次买房的年轻家庭,都利用这个可以选择少于20%抵押金的一年时间,虽然这将推高他们的房屋贷款付款额,但现在的超低利率,仍能保证在大多数地区买房仍可负担。

如果一对夫妇以全国低价房平均价格452,000元购买了房产,并支付了10%的押金,则房屋贷款还款将为每周443元,对于25-29岁年龄段平均收入的夫妻,这只占他们税后收入的26%,完全在可负担的范围之内。

如果一对同样收入的夫妇在奥克兰以低价房平均价726,000元购买了房产,并支付了10%的抵押金,则房屋贷款偿付额为每周712元,占他们税后中位数的41.1%,刚刚超过难以负担的分界线。

因此,从全国整体来看,只要潜在的首次购房者可以支付一定的抵押金,即使不到购买价格的20%,他们也应该能够负担得起低价房屋的贷款,而又不会过度负担。

全国所有主要中心的低价房屋的贷款负担能力,基于20%的抵押款

首次购房者踊跃买房

根据最新的储备银行房贷借款者分类数据,首次购房者在上个月出借的房屋贷款中所占份额创历史新高。

6月份,首次购房者房屋贷款总额为10.9亿元,占当月借款总额53.64亿元的20.3%。新西兰央行表示,这是自2013年开始收集信息以来,首次购房者房屋贷款所占的最高百分比。

此外,首次购房者在6月份的贷款总额,超过了投资者的贷款,这是自央行在2014年8月开始公开发布数据以来,第二次(第一次在去年5月)发生。

与2019年同月相比,首次购房者的借款额从9.26亿元增长了17.7%。就首次购房者单月最大的借款额而言,仍然是2019年11月的12.43亿元借款。

相比之下,投资者在6月份贷款相对较少,尽管在4月底,对他们的30%抵押金的要求也宣布暂停一年时间。投资者在6月份借贷10.4亿元,占贷款总额的19.4%,这是自去年8月以来投资者的房屋贷款比例最低的月份。

这与2016年中期的住房市场牛市大相径庭,当时投资者房贷约占借贷总额的35%。也就是在这个时间,央行出台了非常严格的40%(后来逐渐降至30%的水平)的抵押金要求来打击投资者。从那以后,投资者对市场的参与度明显减少。

根据6月份的首次购房者数据中的更多详细信息,可以看到首次购房者借入的10.9亿元中,约有4.66亿元(高达42.8%)是来自贷款比率超过购房价值80%以上的贷款,即抵押款不足20%的贷款。

近期,首次购房者借贷的低于20%抵押金的房屋贷款,往往稍微低于他们总贷款额的40%,但这一比例在今年5月曾一度激增至44.3%。

责任编辑:筱康

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