房东可到民事法庭追讨欠租 不必等到5月1日后

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【大纪元2021年03月17日讯】(大纪元记者林丹纽约报导)疫情下房东房客的纠纷增多,而同时州政府规定在5月1日之前禁止房东驱逐租客,第20选区市议员参选人王能日前与律师楼联合举办房东房客讲座,为民众提供指导。律师指出,政府虽然目前禁止房东驱逐租客,但并不等于租客可以不交租,也不等于房东丧失了追讨租客租金的权利。

法拉盛市议员参选人王能(左一)与凯森律师楼合办房东房客讲座,为房东房客指点如何解决租赁纠纷。
法拉盛市议员参选人王能(左一)与凯森律师楼合办房东房客讲座,为房东房客指点如何解决租赁纠纷。(会议视频截图/大纪元)

“凯森律师事务所”合伙律师刘芳表示,不能驱逐房客,不等于无计可施;法律没有规定允许租客因疫情有各种损失、不能开业或失业等原因,便可以不交租金,所以房东是有权向租客追讨租金的。虽然现在房屋法庭没有开门,但房东不必等到5月1日,便可以通过民事法庭去起诉租客,“只要租客不是那种无房、无车、无资产的‘三无’租客,房东就可以到民事法庭起诉,甚至请求冻结租客的银行账号、房产。”

对于“三无”租客,可能就算法官判决下来,也是一纸空文,这时怎办呢?刘芳说,房东与房客的协商就显得重要。如果租客答应可以先付一部分租金,这时房东应该马上答应,不要犹豫,“比如租客欠了1万元,但他说只能付2,000元,房东千万不要说你没给够5,000元,就不要那笔钱了,应先要下来再说,免得连这点钱也拿不到。”

强制性驱逐租客只有房屋法庭才可受理,而且只有法警才可以执行;房东不可以为了驱逐租客而把租客的门锁私自撬开,或未经租客同意把租客的东西收拾扔到一边。刘芳提醒,房东这样做不但于事无补,而且会给自己惹来麻烦。出现这种情况,租客可以报警,房东也会面临被起诉,如果租客不见了东西,也可以提吿房东。

对于商铺出租,房东如何保护自己的权益,刘芳说,最好加入“租客的个人担保条款”,如果租客不交租金的话,连他的个人财产也可以追讨,而不是只是追他的公司,否则公司破产、关闭就无法追讨。对于不愿意签“个人担保条款”的法人代表,房东可要求增加押金,比如惯例是2个月租金作为押金,但这时可要求付6个月租金作为押金。

法院判决后仍拒付租金 会留下信用污点

对于法院下了判决但租客也拒付租金的案例,刘芳说,判下来房东只拿到一张纸(判决书),但这并不意味租客不会受到惩罚,这种情况,这个租客的信用会受到影响,他今后贷款、开公司、办信用卡、办理专业执照都可能受到阻碍,“这个时候,往往是这个租客又来主动要求补交这些欠款了。”

对于疫情下签订租约,房东如何保护自己?刘芳说,为了限制租客不交租但租期仍然延续、而房东却无可奈何的情况出现,房东可加入保护自己的条款,比如有一个房东就约定:如果租客超过2次、每次超过10天不交租,那么就视为租客违约而终止租约,“这是一个强有力保护房东的条款。”

有一个听众提问,租客租住他的地下室,但已欠租10个月,他不敢去提告,因为地下室出租是违法的,他问是不是等于租金也不可能拿回来了?刘律师表示,在纽约州大部分地区,尽管规定地下室出租属于违法,但规定租客仍要缴付租金,但有一个风险是,法官有权向楼宇局报告地下室违规出租情况,不过是否报告取决于法官的决定。◇

责任编辑:李悦

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