【大纪元2021年03月17日讯】（大纪元记者林丹纽约报导）疫情下房东房客的纠纷增多，而同时州政府规定在5月1日之前禁止房东驱逐租客，第20选区市议员参选人王能日前与律师楼联合举办房东房客讲座，为民众提供指导。律师指出，政府虽然目前禁止房东驱逐租客，但并不等于租客可以不交租，也不等于房东丧失了追讨租客租金的权利。
“凯森律师事务所”合伙律师刘芳表示，不能驱逐房客，不等于无计可施；法律没有规定允许租客因疫情有各种损失、不能开业或失业等原因，便可以不交租金，所以房东是有权向租客追讨租金的。虽然现在房屋法庭没有开门，但房东不必等到5月1日，便可以通过民事法庭去起诉租客，“只要租客不是那种无房、无车、无资产的‘三无’租客，房东就可以到民事法庭起诉，甚至请求冻结租客的银行账号、房产。”
对于“三无”租客，可能就算法官判决下来，也是一纸空文，这时怎办呢？刘芳说，房东与房客的协商就显得重要。如果租客答应可以先付一部分租金，这时房东应该马上答应，不要犹豫，“比如租客欠了1万元，但他说只能付2,000元，房东千万不要说你没给够5,000元，就不要那笔钱了，应先要下来再说，免得连这点钱也拿不到。”
强制性驱逐租客只有房屋法庭才可受理，而且只有法警才可以执行；房东不可以为了驱逐租客而把租客的门锁私自撬开，或未经租客同意把租客的东西收拾扔到一边。刘芳提醒，房东这样做不但于事无补，而且会给自己惹来麻烦。出现这种情况，租客可以报警，房东也会面临被起诉，如果租客不见了东西，也可以提吿房东。
对于商铺出租，房东如何保护自己的权益，刘芳说，最好加入“租客的个人担保条款”，如果租客不交租金的话，连他的个人财产也可以追讨，而不是只是追他的公司，否则公司破产、关闭就无法追讨。对于不愿意签“个人担保条款”的法人代表，房东可要求增加押金，比如惯例是2个月租金作为押金，但这时可要求付6个月租金作为押金。
法院判决后仍拒付租金 会留下信用污点
对于法院下了判决但租客也拒付租金的案例，刘芳说，判下来房东只拿到一张纸（判决书），但这并不意味租客不会受到惩罚，这种情况，这个租客的信用会受到影响，他今后贷款、开公司、办信用卡、办理专业执照都可能受到阻碍，“这个时候，往往是这个租客又来主动要求补交这些欠款了。”
对于疫情下签订租约，房东如何保护自己？刘芳说，为了限制租客不交租但租期仍然延续、而房东却无可奈何的情况出现，房东可加入保护自己的条款，比如有一个房东就约定：如果租客超过2次、每次超过10天不交租，那么就视为租客违约而终止租约，“这是一个强有力保护房东的条款。”
有一个听众提问，租客租住他的地下室，但已欠租10个月，他不敢去提告，因为地下室出租是违法的，他问是不是等于租金也不可能拿回来了？刘律师表示，在纽约州大部分地区，尽管规定地下室出租属于违法，但规定租客仍要缴付租金，但有一个风险是，法官有权向楼宇局报告地下室违规出租情况，不过是否报告取决于法官的决定。◇
责任编辑：李悦
