【大紀元2021年03月17日訊】（大紀元記者林丹紐約報導）疫情下房東房客的糾紛增多，而同時州政府規定在5月1日之前禁止房東驅逐租客，第20選區市議員參選人王能日前與律師樓聯合舉辦房東房客講座，為民眾提供指導。律師指出，政府雖然目前禁止房東驅逐租客，但並不等於租客可以不交租，也不等於房東喪失了追討租客租金的權利。
「凱森律師事務所」合夥律師劉芳表示，不能驅逐房客，不等於無計可施；法律沒有規定允許租客因疫情有各種損失、不能開業或失業等原因，便可以不交租金，所以房東是有權向租客追討租金的。雖然現在房屋法庭沒有開門，但房東不必等到5月1日，便可以通過民事法庭去起訴租客，「只要租客不是那種無房、無車、無資產的『三無』租客，房東就可以到民事法庭起訴，甚至請求凍結租客的銀行帳號、房產。」
對於「三無」租客，可能就算法官判決下來，也是一紙空文，這時怎辦呢？劉芳說，房東與房客的協商就顯得重要。如果租客答應可以先付一部分租金，這時房東應該馬上答應，不要猶豫，「比如租客欠了1萬元，但他說只能付2,000元，房東千萬不要說你沒給夠5,000元，就不要那筆錢了，應先要下來再說，免得連這點錢也拿不到。」
強制性驅逐租客只有房屋法庭才可受理，而且只有法警才可以執行；房東不可以為了驅逐租客而把租客的門鎖私自撬開，或未經租客同意把租客的東西收拾扔到一邊。劉芳提醒，房東這樣做不但於事無補，而且會給自己惹來麻煩。出現這種情況，租客可以報警，房東也會面臨被起訴，如果租客不見了東西，也可以提吿房東。
對於商鋪出租，房東如何保護自己的權益，劉芳說，最好加入「租客的個人擔保條款」，如果租客不交租金的話，連他的個人財產也可以追討，而不是只是追他的公司，否則公司破產、關閉就無法追討。對於不願意簽「個人擔保條款」的法人代表，房東可要求增加押金，比如慣例是2個月租金作為押金，但這時可要求付6個月租金作為押金。
法院判決後仍拒付租金 會留下信用污點
對於法院下了判決但租客也拒付租金的案例，劉芳說，判下來房東只拿到一張紙（判決書），但這並不意味租客不會受到懲罰，這種情況，這個租客的信用會受到影響，他今後貸款、開公司、辦信用卡、辦理專業執照都可能受到阻礙，「這個時候，往往是這個租客又來主動要求補交這些欠款了。」
對於疫情下簽訂租約，房東如何保護自己？劉芳說，為了限制租客不交租但租期仍然延續、而房東卻無可奈何的情況出現，房東可加入保護自己的條款，比如有一個房東就約定：如果租客超過2次、每次超過10天不交租，那麼就視為租客違約而終止租約，「這是一個強有力保護房東的條款。」
有一個聽眾提問，租客租住他的地下室，但已欠租10個月，他不敢去提告，因為地下室出租是違法的，他問是不是等於租金也不可能拿回來了？劉律師表示，在紐約州大部分地區，儘管規定地下室出租屬於違法，但規定租客仍要繳付租金，但有一個風險是，法官有權向樓宇局報告地下室違規出租情況，不過是否報告取決於法官的決定。◇
責任編輯：李悅
