【财商天下】潘石屹甩卖SOHO 这笔买卖亏吗?

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【大纪元2021年06月19日讯】这两天一个爆炸性的新闻震撼了市场,几经波折、兜兜转转,潘石屹最终还是把“SOHO中国”卖给了黑石集团。

潘石屹在26年前创办的SOHO中国,不但成长为中国最大的房地产公司之一,还帮助潘石屹完成了最初的资本原始积累,这次的出售,意味着SOHO中国在中国境内的资产几乎全部出清,这也似乎坐实了多年来接连不断的潘石屹要“跑路”的传言。

那麽,我们今天就来看看,潘石屹是否为自己的“撤退”计划,画上了一个完美的句号?

潘石屹甩卖SOHO 告别中国房地产

6月16日,SOHO中国发布公告,黑石集团将出资236.58亿港元(约合30亿美元),以要约收购的形式拿下公司91%的股权。而潘石屹夫妇的持股比例则从63.93%降到9%,但是,相比去年传闻中黑石集团给出的大约40亿美元的收购价格,SOHO中国这次的交易价格缩水了10亿美元。

SOHO中国在公告中说,黑石集团计划维持SOHO中国现有的主营业务和管理层,并会在适当的情况下利用公司的资源在中国进行扩张。从目前的情况来看,收购SOHO中国,将是黑石集团在亚洲最大一笔房地产投资。在过去十年中,黑石集团一直是中国物业的积极投资者,在中国拥有大约600万平方米的物业。

要约截止后,潘石屹和张欣夫妇将从董事会退任,而SOHO中国则继续在香港证券交易所上市。

几年前,潘石屹曾经说过:“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO、望京SOHO,只要这两个项目在的话,我还是(房地产)发展商。”

但是现在,包括这两个项目在内的SOHO中国“八大金刚”核心资产即将全部易主,这也就意味着潘石屹这个曾经叱咤风云的京城地产大亨,已经从中国房地产业彻底离场了。

SOHO中国如何起家 这笔买卖亏了吗?

1995年成立的SOHO中国,是由潘石屹和他的妻子、海归精英张欣联手创建的,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

潘石屹夫妇用住宅开发的路子来做商业,靠着散售而非持有的模式大获成功。所谓散售,就是把办公空间分割为不同大小的空间,散售给个人和公司,优点是销售回款快,从而实现高周转。

潘石屹曾经总结说:“做生意永远不变的规律,就是低的时候进货,高的时候出货。”

于是,SOHO中国低价拿地,然后再凭借着一整套的包装,建成高档的写字楼出售。早在2005年,在北京房价还是每平米6,000多的时候,尚都SOHO就卖出了每平米2万的价格。

2007年,SOHO中国在香港联交所上市,融资19亿美元,成为当年亚洲最大的地产IPO项目。到了2010年,SOHO中国营收184亿元,这也是潘石屹商业传奇的巅峰。

但是从2010年开始,北京市推出了多项禁止商业散售的政策,并且逐渐加码,这让潘石屹不得不放弃让他成功的散售模式,SOHO中国开始转型,在2012年的时候,提出了自持租赁物业。

虽然SOHO中国想靠租金收入养活企业,但是管理物业的能力欠佳,不断遭到SOHO小业主的投诉。而从财报来看,SOHO中国仍然是以售养租,卖楼收入、投资物业评估增值,是公司净利润和净利润大幅增长的源头。

潘石屹曾经抱怨,在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,而这几乎是地产业最低的资金成本,这个生意怎么做呢?

这之后的几年里,SOHO中国的净利润持续下滑。去年,SOHO中国的营收大约是21.9亿元,相比高峰时的184亿大幅缩水;而归母净利润同比大跌了六成左右,只有5.4亿元,和当年百亿利润的辉煌已经不可同日而语。而其净资产收益率(ROE)也从2012年时的40.38%,降到2020年时的1.47%。

按照审计后的财务数据,虽然SOHO中国在2020年末的净资产有375.5亿元人民币,但市场人士向大陆媒体表示:“多年来,SOHO中国的市值低于账面价值,反映了投资者对于现金回报的不满。”

卖盘计划由来已久 潘石屹动作频频

其实,SOHO中国的卖盘计划由来已久。早在2019年10月,市场就有消息说,SOHO中国计划卖掉旗下的核心资产,而这次正式的接盘侠黑石正是买家之一。

而在业内人士看来,潘石屹撤离中国早就不是新闻了。作为福布斯富豪榜的常客,潘石屹夫妇的身价基本维持在200亿元人民币以上,但是并不缺钱的他们,却从2014年开始就不断的抛售资产。

根据公开资料,SOHO中国,在2014年到2019年的短短几年中,就通过出售资产的方式套现将近300亿元。也是从那个时期开始,在公开土地交易市场上,就很少看到SOHO中国的身影了。

不过,和在中国国内的“卖卖卖”相反,潘石屹家族却在美国不停地“买买买”。

2011年,潘石屹花了7亿美元,买下了纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2012年,又花6亿美元买下了曼哈顿公园大道广场49%股权;到了2013年,再花14亿美元和巴西财团联手买下了美国通用汽车大厦40%的股权。

同时,潘石屹还密集在海外注册公司。从2019年12月中旬到2020年1月中旬,潘石屹在一个月内注册了7家公司,而且公司股东都是注册在境外的公司,注册资本从150万到2亿元不等。但是,很多家公司并没有查到有实质业务,似乎坐实了外界猜测的资产转移。此外,潘石屹的长子还在英国成立了一家房地产公司,在当地拿下了多个地产项目。

这几年来,潘石屹在国内一边抛售资产,一边减少拿地,同时又在国外布局,所以,关于“潘石屹要跑路”的消息是一直不断。

我们看到,如今,即使黑石集团给的报价比去年低了整整10亿美元,但是潘石屹还是要将SOHO中国清仓出售,甩卖国内资产的决心可见一斑。那么,潘石屹家族到底有啥小九九呢?

潘石屹急着“跑路” 到底为什么?

很多人知道,3个月前,潘石屹的长子潘瑞被中国跨境通缉,罪名是诋毁英烈,因为潘瑞曾经在微博上,质疑中共隐瞒了去年中印冲突中方士兵的伤亡人数。当时就有传闻说,儿子被通缉,这下子潘石屹又要变成“潘跑跑”了,或许,这也成了潘石屹加速清空国内资产的一个导火线。

潘瑞被网民称为“最敢言的富二代”,经常有些大胆的言论。像是大陆公民记者张展、陈秋实、“八九六四”坦克人等等这些大家避讳的敏感人物,都曾经是潘瑞谈论的话题。潘瑞被通缉时,曾有知情网友透露消息说,这次潘瑞因言获罪的背后大有玄机。中共高调追捕身在境外的潘瑞只是一个幌子,真正的目的是为了打击潘石屹夫妇吞并其家族财富。早在任志强和马云出事之前,中共就曾经利用网络水军对潘石屹夫妇污名化,把他们叫作“美国间谍”、“卖国贼”。可见,中共早就把潘石屹夫妇和任志强、马云这些商界大佬划上了等号。

可能会有人想,潘石屹这么的低价甩卖资产,有点太亏,是不是过于心急了?那我倒是觉得,潘石屹的做法很有先见之明。就像网友说的,跑就对了,在中国资产超过100亿的不跑都是傻子。因为在中共治下,摆在民营企业老板面前的,有一个逃不掉的选择题,那就是你到底是要钱,还是要命?

我们看到,即使是创造了商界奇迹的马云,也不例外。马云的阿里巴巴,创造出了几千亿美元的财富,提供的产品服务改变了中国人的生活方式,但是,却改变不了马云自己的命运,在中共面前,马云也不过是棵更肥更大的“韭菜”而已。

再说说中国的房地产大亨任志强,因为敢言而被称为“任大炮”的任志强,曾经多次直言不讳地批评中共,但是因为富有,又有着高干家庭背景,所以,在很长一段时间里,任志强没有受到严惩,但是在去年9月份时,突然被以经济犯罪的罪名重判了18年。

而潘石屹和任志强非常相似,不仅都是实力雄厚的知名地产商,也一样的敢在公众面前表达独特的观点。虽然两个人经常在网上唇枪舌战,互相嘲讽,但根据业内人士的说法,潘石屹和任志强已经有长达19年的交情,在工作和生活上更是相互支持。

潘石屹曾经这么说过,“我们内心都互相尊敬,视对方为最好的对手,最好的兄弟,失去谁,都会寂寞……”可如今,最好的兄弟“任大炮”已经因言获罪,被重判18年,潘石屹在寂寞之中难免“心有戚戚焉”。

在2017年8月的时候,潘石屹曾经否认过他和李嘉诚、王健林三个人“要跑路”的传言。不过,游走在权力刀锋上的中国企业家们,很多时候是身不由己,言不由衷的。不管谁喊“别让他跑了”,李嘉诚、潘石屹,或是其他大大小小的民企老板们,现在是,能跑的,都在跑。因为在中共治下,民企老板们不得不面对一个极其严峻的问题——如何才能平安落地?这也可以说是当下民营企业家们最大的心病。

被称为“红色资本家”的荣毅仁,曾经一辈子追随中共,但在晚年时却三次要求退党。他还在2005年10月去世时留下了一份遗言,批评中共是“一个不受法律约束的政党,一个脱离广大人民的政党,一个追逐金钱利益的政党,是没有希望的”。

虽说潘石屹已经抛售了SOHO中国的全部资产,但是他能否安全撤离中国,仍是大家都非常关心的问题。因为中共的坏,往往是人想不到的。

策划:宇文铭
撰文:李松筠、宇文铭、蔚然
剪辑:大中
粤语配音:Ada
配图:R1
财商天下http://bit.ly/3hvUfr7

责任编辑:连书华◇

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