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未来10年影响卡城房市10件事 (上)

卡尔加里市中心。(李蕴/大纪元)
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【大纪元2022年10月18日讯】(记者李明德编译报导)本地专家预测了卡尔加里市场的未来,考虑了从利率和通胀到气候变化的一切因素。

如果说过去的几年教会了我们什么,那就是生活是多么的不可预测。这对住房市场来说是双重的。

谁会在病毒大流行开始时就想到,一场威胁到世界经济脱离正轨的全球性危机最终会影响房地产的运行,而卡城已经有近十年没有出现过这样的情况?

的确,在2020年春天房价触底后,当人们囤积卫生纸和摸索远程工作时,卡尔加里的住房市场猛然飙升,2022年5月,独立屋基准价达到648,500元,比前一年增长16.6%。这远高于2012年和2013年期间上一次油价高峰时在卖方市场上看到的那种价格涨幅。那么在未来10年,还有哪些力量会影响我们在这个城市生活的方式和地点?

可悲的是,我们没有水晶球(如果有,我们会在某个游艇上靠2000年初的苹果股票生活)。因此,我们寻找下一个最好的东西:当地专家对未来十年可能影响卡尔加里房地产的主要因素进行评估。

好消息是,卡尔加里的宜居性、相对可负担性和日益多元化的经济应能使我们保持在积极的轨道上,并相对地免受任何其它可能将要发生的全球性冲击的影响。坏消息是,在这里买房可能会越来越贵。无论你是想进入市场,还是想搬家,有10个因素可能在未来10年里会影响卡尔加里的房地产。

1. 供需情况

是的,这真的很简单。中学经济学中的基本原则是整个北美房地产市场的主要驱动力,卡尔加里也不例外。房屋的价格,以及它们的涨跌,基本上取决于在任何特定时间内有多少房屋投放在市场上,以及有多少人想要买它们。

卡尔加里房地产委员会(Calgary Real Estate Board)的首席经济学家安-玛丽·劳瑞(Ann-Marie Lurie)说,最近的价格上涨,特别是独立屋的价格上涨,归结于被压抑的需求和住房库存的缺乏。“现在,市场已经有点疯狂,问题是供应。”

然而,她指出,我们在过去两年中看到的价格上涨实际上预示着卡尔加里住房市场的复苏,而这种复苏早就应该开始了。

劳瑞说,2014年能源价格暴跌后,卡尔加里的需求下降,因为金融冲击促使许多人留在原地,避免升级住房带来的额外费用。病毒大流行期间创纪录的低利率,加上经济复苏的早期迹象,以及人们被困在家里对更多空间的渴望,最终导致那些一直考虑搬家的人铤而走险。其结果是,对相对稳定的住房库存的需求大增,4月份的供应量下降到只有1.4个月。但劳瑞说,她并不期望这成为常态。

与加拿大其它大城市相比,卡尔加里的一个主要优势是有能力增加更多的住房,因为卡城没有像温哥华那样被物理障碍物所包围,也没有像多伦多那样被其它密集的城市夹在中间。“我们确实有能力增加供应,只是需要一些时间。”劳瑞说。这需要多少时间,以及在此期间会发生什么,将在决定未来的住房成本中发挥重要作用。

2. 利率、通胀和可负担性

当然,还有就是人们愿意为住房支付什么以及能够支付什么。随着通胀和利率的上升,人们可以存钱和借钱买房的金额将受到影响。自去年春天以来,加拿大央行已经进行了一系列的加息,作为其抑制通胀和冷却加拿大许多城市火爆的住房市场战略的一部分。预计这将继续下去。ATB首席经济学家托德-赫希(Todd Hirsch)说:“我们正在进入一个更高的利率环境,这将使住房价格和住房需求的风帆失去一些动力。”虽然这可能有助于减缓价格上涨,并保持卡尔加里与加拿大其它地区相比享有的相对可负担性,但其影响不会平均分布。

首次购房者将感受到最大的压力,因为他们越来越难以获得融资资格,也越来越难以通过联邦政府的抵押贷款“压力测试”,该测试要求借款人证明他们有能力支付比贷款人所报利率高2%的款项,或5.25%的政府基准,以较高者为准。“这将使一些潜在买家更难进入市场。”赫希说。反过来,这可能会导致卡尔加里建造的房屋类型发生变化。

3. 租赁的兴起和“缺失的中等房”

随着更多的人被排除在住房市场之外,或者购买力下降,我们可能会看到对一些类型的住房(在卡尔加里很少见的房型)的需求不断增长:适合家庭的低层出租的三居室公寓﹑相连的排屋和联排别墅,以及“别墅群”。据RNDSQR的开发商阿尔卡里姆·德瓦尼(Alkarim Devani)说,卡尔加里可以成为开发这些所谓“缺失的中等房”住宅形式的领导者,如果玩得好的话。

德瓦尼说:“我们必须研究其它方法,在理想的社区提供可负担的、可获得的住房。”这可以采取多种形式,从RNDSQR在成熟社区开发的以家庭为中心的出租房,到新郊区更多的公寓、联排别墅和复式住宅。德瓦尼表示,不仅仅是成长中的家庭和年轻的租房者需要多样化的住房类型来填补独立屋和小高层公寓之间的空白,婴儿潮一代的老龄化也可能增加对小型、低维护住房的需求,使老年居民在年老时能留在他们的社区。

这是一个得到市政府现行政策支持的愿景,例如在交通节点附近进行密集的住宅开发,将市中心的办公大楼改建为住宅,以及50/50增长战略,即到2069年,现有社区和新社区的增长各占50%。卡尔加里人对这些“缺失的中等房”住宅的接受程度还有待观察,但德瓦尼乐观地认为,卡城可以在许多其它城市失败的地方取得成功。“我们可以利用这个令人难以置信的机会来做好这件事。”

4. 移民、迁徙和人口结构的变化

健康的人口增长对于维持健康的房地产市场至关重要。亚省的人口“自然”增长率为0.08%,在加拿大处于领先地位。省政府的预测显示,亚省的人口有望在2046年达到640万,比2021年增加200万。这可能意味着卡尔加里每年增加数万名新居民,其中大部分是新移民和来自全国其它地区的移民。

连接第一信用社(ConnectFirst Credit Union)首席执行官威灵顿·霍尔布鲁克(Wellington Holbrook)说,对新居民的吸引力与前几代人不一样了。回顾上世纪80年代和90年代,“人们来到这里发家致富,往往有回家的计划。”他说,卡城的人口随着石油和天然气工业的前景而起伏不定。

霍尔布鲁克表示,卡城的便利设施、靠近山区、相对可负担性和远程工作自由,以及新产业的崛起,正在吸引那些想要扎根的居民。这既带来了挑战,也带来了机遇。卡尔加里可能会发现自己在未来有更多的老龄人口,因为回“家”养老的人越来越少。习惯于为大市场的房地产支付高价者的涌入,可能会对房价造成上升的压力。

这导向下一个论点……

5. 投机

笼统地说,投机是把房地产市场视为股票市场的做法:在市场低迷时购买,打算在市场高涨时出售(并获利),而不对房产进行任何实质性的改变。这是一种高风险、潜在高回报的做法,许多专家认为在过去十年里这对加拿大市场出现的极端价格上涨发挥了作用。

商业和土地登记解决方案提供商泰拉网(Teranet)发布的2021年加拿大住房市场报告发现,在2011年至2021年间,安大略省的多房产投资者在市场上的比例从16%增长到25%以上,超过了首次购房者。卡尔加里为什么应当关注这件事?因为在国内寻找新的、更实惠的投资地区的投机者可能很快就会把目光投向卡城。

霍尔布鲁克和劳瑞都表示,没有迹象表明投机在卡尔加里的房地产市场上正发挥着实质性的作用,但当地人表示,有迹象表明这种做法可能正在增加。

张伯伦集团(Chamberlain Group)房地产经纪人贾里德·张伯伦(Jared Chamberlain)说,他注意到在过去的一年里,“在多伦多和温哥华赚了很多钱”的买家涌入了卡尔加里市场。“不仅仅是公寓,而是整个公寓项目都被卖给了这些投资者。”他说,“这是一种非常投机的投资方式。”

高山公园(Alpine Park)的开发商——梦想无限(Dream Unlimited)公司的高级开发总监伊恩·梅雷迪思(Ian Meredith)说,他也注意到有更多的外地买家被吸引到卡尔加里来,因为这里有负担得起的房地产投资。“有消息说,他们中的很多人……被多伦多或温哥华的市场所淘汰,他们认为这是下一个市场。”

但是,在缺乏定性数据的情况下(我们并不倾向于追踪人们为什么在加拿大购买房产),任何关于这一趋势是否会在未来十年继续增长的预测,充其量只是一种猜测。

责任编辑:齐守善

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