【大纪元2022年11月14日讯】（记者林霏编译报导）在加拿大的大都市中心，人们很难找到并维持可负担的住房。从历史上看，随着大都市人口的增加，住房供应无法跟上，会推动房地产和租金价格的上涨。由于加拿大人的工资水平无法跟上不断上涨的房屋和租金成本，许多人转向住房供应更少的小城市。
加拿大统计局的新数据显示，随着房屋拥有率的下降，越来越多的加拿大人开始租房。2011年至2021年的人口普查数据显示，租房家庭的数量增加了21.5%，比房主家庭8.4%的增幅高出两倍多。现在最大份额的租房客是千禧一代（25~40岁），占市场的近33%。
搬往何处？
加拿大统计局今年早些时候发布的另一份报告揭示了哪些社区可能正在吸引那些在大城市不堪重负的人。根据2月份发布的数据，加拿大增长最快的是靠近大城市的小型社区。
位居榜首的是安大略省的东贵林伯里（East Gwillimbury），这是大多伦多地区的一个小镇，在2016年至2021年间人口增长了44.4%。
排名第二的是安大略省的蓝山（Blue Mountains），这是另一个位于休伦湖畔乔治亚湾的乡村小镇，人口增长了33.7%。
在卑诗省，温哥华岛上靠近维多利亚市的兰福德市（Langford）人口增长了31.8%。在前10名中，还有温哥华岛附近的南湾群岛（Southern Gulf Islands），人口增长了28.9%。
魁北克的圣阿波利奈尔（Saint-Apollinaire）人口增长了30.4%，其它四个魁北克城市，布罗蒙（Bromont）、加丽南（Carignan）、圣佐蒂克（Saint-Zotique）和米拉贝尔（Mirabel）在增长最快城市中排名前20。
曼省的三个市镇增长最快﹕温尼伯市外的尼弗维尔（Niverville），人口从2016年到2021年增长了29%﹔西圣保罗市（West St. Paul）和尼普瓦市（Neepawa）分别增长了24.5%和23.3%。
加统计局指出，更实惠的住房、病毒大流行带来的在家工作模式，以及对接近自然的渴望，都是推动这些社区人口增长的因素。
不仅买家 租客也在迁离
加拿大房贷与住房公司（CMHC）副首席经济师艾沃文斯（Aled ab Iorwerth）表示，由于许多加拿大人仍无法拥有房产，更多的人留在了供应不足的租赁市场。
“对我们来说，解决方案是建造更多的租赁用住房，所以我们需要大幅增加租赁物业的供应。”他告诉CTV，“实际上通过所有的审批程序需要时间。”
当央行提高利率以遏制通货膨胀时，全国的房地产市场开始降温。根据RBC银行的一份转售活动报告，今年8月是三年半以来上市活动最平静的月份。全国综合多重上市服务（MLS）房屋价格指数显示，自2月份以来，挂牌量下降了7.4%。
较高的抵押贷款利率和对未来住房市场的担忧推动了租赁市场的需求。根据8月份发布的全国租金报告（National Rent Report），7月份加拿大所有房型的平均租金同比上涨逾10%。温哥华和多伦多等城市的租金涨幅最高，这可能迫使一些租客搬离。
背后推手
根据RBC银行的细分数据，房价在疫情期间暴涨，在今年2月达到一个转折点，当时房价同比跃升了31.1%。
受供应链问题、持续的疫情以及俄罗斯入侵乌克兰等因素的推动，加拿大及世界各地通货膨胀不断攀升，央行启动了一系列的加息措施。
随后，抵押贷款利率的上升迫使许多买家却步。央行的这种降温策略虽降低了房价，但核心问题仍然存在。艾沃文斯认为，利率的提高是有代价的。
“我通常认为这是个短期问题。”他说，“鉴于市场利率将产生更大的影响，买房将更具挑战性。即使房价已经下降，但由于抵押贷款利率上升，买房将更具挑战性。”那些无法买房的人正在转向租房市场，但也同样有挑战。
“每个人都开始担心高额的住房成本。它正在侵蚀食品、旅行休闲储蓄的常规预算。”艾沃文斯说，“如果你已经设法租到了一个地方，你该非常不愿意搬家，因为任何新地点的租金可能都会高出不少。”
解决方案
专家指出，需要在全国范围内大幅增加住房供应，以使加拿大人的生活成本保持在可控范围内。
艾沃文斯说，其中一个问题是大、小城市都缺乏出租房。6月，CMHC发布了一份题为《加拿大住房供应短缺》的报告，发现加拿大的城市没有对可负担租赁住房的需求作出回应。报告说，负责创造和建设可负担住房的市政当局往往没有工具或资金来解决这样的问题，并继续倡导上级政府的支持。
报告估算了到2030年需要有多少额外的住房供应来恢复住房可负担性，“如果目前的建造速度持续下去，我们预测在2021年和2030年之间住房存量将增加230万套。这将在2030年达到接近1,900万个住房单位。”
“为了恢复可负担性，到2030年需要增加350万套可负担住房。”加拿大将负担能力定义为住房支出占家庭年收入的30%以下。
2021年的人口普查数据显示，加拿大五分之一的家庭在住房上的支出超过30%，而在安大略省和卑诗省的许多城市，这一数字正在惊人地上升。根据CMHC的数据，卑诗省的家庭在2021年平均将其收入的58.3％用于住房；在安大略省，为56.4%。
为了解决住房倡导者的担忧，加拿大各省市实施了包容性分区（IZ），这是在市府一级通过的附例，即强制开发商在某些地区建造可负担住房。蒙特利尔、多伦多、温哥华，以及安大略省的密西沙加、卑诗省的兰福德和列治文、亚省的埃德蒙顿等城市都通过了这样的附例。
在针对租房者的解决方案上，一些省份已经实施了租金控制政策。在安大略省，政府强制任何在2018年之前建造的出租物业运营商只能按政府每年规定的百分比提高租金，最高为2.5%。艾沃文斯说，魁北克省有一个较大的租赁部门，但并未对大多数住房实施租金控制，由房东自行决定租金。◇
责任编辑：齐守善
