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都市高房價迫使加人遷往城鎮

示意圖。(Fotolia)
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【大紀元2022年11月14日訊】(記者林霏編譯報導)在加拿大的大都市中心,人們很難找到並維持可負擔的住房。從歷史上看,隨著大都市人口的增加,住房供應無法跟上,會推動房地產和租金價格的上漲。由於加拿大人的工資水平無法跟上不斷上漲的房屋和租金成本,許多人轉向住房供應更少的小城市。

加拿大統計局的新數據顯示,隨著房屋擁有率的下降,越來越多的加拿大人開始租房。2011年至2021年的人口普查數據顯示,租房家庭的數量增加了21.5%,比房主家庭8.4%的增幅高出兩倍多。現在最大份額的租房客是千禧一代(25~40歲),占市場的近33%。

搬往何處?

加拿大統計局今年早些時候發布的另一份報告揭示了哪些社區可能正在吸引那些在大城市不堪重負的人。根據2月份發布的數據,加拿大增長最快的是靠近大城市的小型社區。

位居榜首的是安大略省的東貴林伯裡(East Gwillimbury),這是大多倫多地區的一個小鎮,在2016年至2021年間人口增長了44.4%。

排名第二的是安大略省的藍山(Blue Mountains),這是另一個位於休倫湖畔喬治亞灣的鄉村小鎮,人口增長了33.7%。

在卑詩省,溫哥華島上靠近維多利亞市的蘭福德市(Langford)人口增長了31.8%。在前10名中,還有溫哥華島附近的南灣群島(Southern Gulf Islands),人口增長了28.9%。

魁北克的聖阿波利奈爾(Saint-Apollinaire)人口增長了30.4%,其它四個魁北克城市,布羅蒙(Bromont)、加麗南(Carignan)、聖佐蒂克(Saint-Zotique)和米拉貝爾(Mirabel)在增長最快城市中排名前20。

曼省的三個市鎮增長最快﹕溫尼伯市外的尼弗維爾(Niverville),人口從2016年到2021年增長了29%﹔西聖保羅市(West St. Paul)和尼普瓦市(Neepawa)分別增長了24.5%和23.3%。

加統計局指出,更實惠的住房、病毒大流行帶來的在家工作模式,以及對接近自然的渴望,都是推動這些社區人口增長的因素。

不僅買家 租客也在遷離

加拿大房貸與住房公司(CMHC)副首席經濟師艾沃文斯(Aled ab Iorwerth)表示,由於許多加拿大人仍無法擁有房產,更多的人留在了供應不足的租賃市場。

「對我們來說,解決方案是建造更多的租賃用住房,所以我們需要大幅增加租賃物業的供應。」他告訴CTV,「實際上通過所有的審批程序需要時間。」

當央行提高利率以遏制通貨膨脹時,全國的房地產市場開始降溫。根據RBC銀行的一份轉售活動報告,今年8月是三年半以來上市活動最平靜的月份。全國綜合多重上市服務(MLS)房屋價格指數顯示,自2月份以來,掛牌量下降了7.4%。

較高的抵押貸款利率和對未來住房市場的擔憂推動了租賃市場的需求。根據8月份發布的全國租金報告(National Rent Report),7月份加拿大所有房型的平均租金同比上漲逾10%。溫哥華和多倫多等城市的租金漲幅最高,這可能迫使一些租客搬離。

背後推手

根據RBC銀行的細分數據,房價在疫情期間暴漲,在今年2月達到一個轉折點,當時房價同比躍升了31.1%。

受供應鏈問題、持續的疫情以及俄羅斯入侵烏克蘭等因素的推動,加拿大及世界各地通貨膨脹不斷攀升,央行啟動了一系列的加息措施。

隨後,抵押貸款利率的上升迫使許多買家卻步。央行的這種降溫策略雖降低了房價,但核心問題仍然存在。艾沃文斯認為,利率的提高是有代價的。

「我通常認為這是個短期問題。」他說,「鑑於市場利率將產生更大的影響,買房將更具挑戰性。即使房價已經下降,但由於抵押貸款利率上升,買房將更具挑戰性。」那些無法買房的人正在轉向租房市場,但也同樣有挑戰。

「每個人都開始擔心高額的住房成本。它正在侵蝕食品、旅行休閒儲蓄的常規預算。」艾沃文斯說,「如果你已經設法租到了一個地方,你該非常不願意搬家,因為任何新地點的租金可能都會高出不少。」

解決方案

專家指出,需要在全國范圍內大幅增加住房供應,以使加拿大人的生活成本保持在可控範圍內。

艾沃文斯說,其中一個問題是大、小城市都缺乏出租房。6月,CMHC發布了一份題為《加拿大住房供應短缺》的報告,發現加拿大的城市沒有對可負擔租賃住房的需求作出回應。報告說,負責創造和建設可負擔住房的市政當局往往沒有工具或資金來解決這樣的問題,並繼續倡導上級政府的支持。

報告估算了到2030年需要有多少額外的住房供應來恢復住房可負擔性,「如果目前的建造速度持續下去,我們預測在2021年和2030年之間住房存量將增加230萬套。這將在2030年達到接近1,900萬個住房單位。」

「為了恢復可負擔性,到2030年需要增加350萬套可負擔住房。」加拿大將負擔能力定義為住房支出占家庭年收入的30%以下。

2021年的人口普查數據顯示,加拿大五分之一的家庭在住房上的支出超過30%,而在安大略省和卑詩省的許多城市,這一數字正在驚人地上升。根據CMHC的數據,卑詩省的家庭在2021年平均將其收入的58.3%用於住房;在安大略省,為56.4%。

為了解決住房倡導者的擔憂,加拿大各省市實施了包容性分區(IZ),這是在市府一級通過的附例,即強制開發商在某些地區建造可負擔住房。蒙特利爾、多倫多、溫哥華,以及安大略省的密西沙加、卑詩省的蘭福德和列治文、亞省的埃德蒙頓等城市都通過了這樣的附例。

在針對租房者的解決方案上,一些省份已經實施了租金控制政策。在安大略省,政府強制任何在2018年之前建造的出租物業運營商只能按政府每年規定的百分比提高租金,最高為2.5%。艾沃文斯說,魁北克省有一個較大的租賃部門,但並未對大多數住房實施租金控制,由房東自行決定租金。◇

責任編輯:齊守善

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