房子也要健检 验屋让买房更有保障(上)

作者: 朱承天

人气 233

编者按:在不动产价值链里面,以前并没有“验屋”的说法,比较相近的就是“点交”,进到房屋后,这边点一点、那边看一看,一样都不漏,就没问题。如今,有了“验屋”的出现,买卖房屋更有保障,这也成了我目前的跨界新斜杠。

验屋,让人安心的履约保证

“为什么要做验屋这件事情?”、“它在这里面扮演什么角色呢?”、“又为什么需要这样的角色?”有人可能会这样问。

“就是彼此不信任嘛!”有些人就会开玩笑答。

以前的时代,买房子并没有所谓的“履约保证”,甚至在非都会区,大家都是口头承诺什么时候付钱,然后就可以办理过户,找个代书就解决了。

然而,世风日下,现代人买房哪敢轻易漏掉这个环节?不管是买预售屋、新成屋、中古屋,通通都要有履约保证,把钱放在银行(公正的第三方),才会觉得安心。

因此,不管验屋是否存在一种“信任”问题,这也象征着整个购屋流程的健康化,就跟履约保证一样,验屋已经演变成最后一个关卡。

当卖方告诉你:“房子好了,就可以点交了。”可是大部分的人没有太多买房经验,只有到现场看一看,等到卖方说:“好了,房子就交给你了!”这才发现好像这里有问题、那里也有问题,却不知道要找谁处理,或者自己也不清楚房子到底有没有问题。

于是,因应这个需求,出现了“验屋公司”,意即帮你检验房屋上上下下、里里外外的角色。

中古屋验屋 攸关买卖三方共识

若是购买中古屋,大部分都会透过中介,此时就会考量中介的中立性,攸关是否需要验屋,然而过程中若有什么事情,是否就由房仲公司出面处理?

这里牵扯到情、理、法,好多不同的层面,对于房仲来讲,他是作为两方的桥梁,当然也会告诉买方:“我已经跟卖方确认过了,这里不是凶宅,也没有漏水的问题!”凶宅部分,今天暂且不论,我们单纯来谈漏水这件事。

有时候卖方可能不是故意要隐瞒,他也不知道房子有什么问题,自己住的时候好好的,甚至有些是装潢起来,房子卖出去以后,才发现原来有一些问题,不一定是漏水,可能是给水系统或者是电力故障,此时才发现原来问题那么复杂,却没有人可以帮上忙!

因此,美国大部分的州已有明文规定,一定要在中古屋买卖过程当中,提供验屋公司的报告,这份报告可以帮助双方在合理的价位上,得到买卖三方(买方、卖方、中介)的共识,重点是银行端也可以依照这份报告,提供贷款成数。

这是一个比较高的境界,因为现在中古屋的买卖,银行贷款主要是看地段,也不管到底在哪一栋大楼里头,我家装潢得比较好、维修得比较好,隔壁栋的哪些楼层做得比较不好,银行只要认定在这个地段,就提供这样的房贷,几乎都是以地段的价值进行评估,而没有能力去做验屋这件事。

可是在美国,他们把验屋当作是必要的条件,我认为对于各方来讲,都是一件好事,当然验得越详细越好!

新成屋的验屋 重点放在防患于未然

以新屋来讲,就更需要验屋了,因为新屋卖方就是建设方,理论上没有中立的房仲来当桥梁,卖房子的人如果发现瑕疵,可能就会有所隐瞒。

这里面谈到各种建商不同做法的时候,其实有时候也有一点点感慨,我们跟建商买个几百万、上千万的房子,他们在点交的时候,可能预想买家若是发现哪里有瑕疵(例如:五金配件没有锁好、墙面没有油漆完整等),却用一种――“到时候再来修就好,反正买方看到什么,我就改什么,没看到就过了”的不合适心态。

我觉得这样的做法是不对的,换句话说,当验屋公司的角色出现时,会让人觉得:“你就是来挑毛病的!”呈现出一种对立关系。

我经营房地产的专栏,写了这么久、写了这么多,一直关注“防患未然”这件事,不是说挑出的毛病越多,我就越高兴,并非以这样一个负面观点作为切入点。

这次因为朋友们的邀约而被迫“斜杠”,我也希望讲清楚,不要把验屋当作是总要找一个人来挑毛病,挑的毛病越多,大家就越高兴,事实正好相反,如果大家都做得好好的,降低验屋和后续修整需求,不是更棒吗?

验屋公司角色 房屋健康的守门员

我常常跟朋友们聊天时,谈到验屋公司其实比较像“健康检查”,意思是说,我不是医生,无法直接告诉你:“不行,你的血脂太高了,所以你要怎样、怎样处置……。”只能运用一些仪器和设备,包括我们的专业技术分享:“你可能患有三高,可能椎间盘突出了……。”

提供一个公正客观的第三方资料给你,要不要修、要不要改,或者是坦白讲,究竟有没有构成问题,都由你个人决定!

因为就算是建商的墙面没有漆好,导致坑坑疤疤,但是你也许觉得没有关系,反正全屋都要装修,墙面状况是在可接受的范围。

但是万一那些没有要装修的人呢?他们可能根本分不出来,以为油漆完整度就是这样子,等到开始要装柜子或是家具进来的时候,才发现:“哎呀!这个柜子也没有办法靠墙,两边还有缝隙!”到时再来讨论这件事情,不是更麻烦吗?

因此理论上,如果先找出问题的话,在还没装潢之前先处理,对建设公司也是比较省事,万一装潢已经盖上去了,半年后漏水,那又是一个纠纷。

水电的验屋 内行人一眼便知有没有!

一般的集合住宅,真的是一个非常复杂的工种或产品,以水电来讲,我想没有任何一个建设公司想要把水电做不好,因为水电的维修很麻烦,可是一栋集合住宅可能有100 户完工,能确保所有的落水头、水龙头、管线,通通都没有问题吗?有时候也很难讲。

因此,我认为在交屋前,至少先确认水电的部分,是必要的一环。

因为建设公司的营造发包,也是找一个水电下包,再由包工去找水电工班,而这些水电工班的资历跟经验,可能会有所落差。表面上看起来当然没问题,但是内部有没有问题,那可就不一定了。

在没有验屋公司之前,我想大家买卖房子,不管是新屋也好、中古屋也好,查看给排水的方式,就是把水龙头打开,然后冲一下,观察流水和泄水的速度是不是顺畅,就这样结束了。

可是实际上在使用的时候,并非如此,有的人太过,就要给它开个10 分钟,如今是缺水的时局,不免觉得颇为浪费,而有些人则是开一下评估有进水和泄水就好了。

现在的验屋真的很像人体检查一样,采用“内视镜”观看水管的内部,把镜头伸进去,确认有没有阻塞。

各位可能会想:“新房子阻塞什么呀?”因为施工多人经手,有些人为求方便,可能在施工过程中遗下水泥或是一些污损物等等,当我们使用水管检查排水/给水好像没事,可是一旦用内视镜检查时,就会发现里面挂了很多水泥块,甚至有一些杂物,可能已经有50%阻塞。

因此检测的时候,感觉水路还是相当顺畅,但搞不好住一段时间就会堵住了。我们当然不希望发生这种状况,可是不可避免地,往往就有这些情形。

再讲到电力的部分,现在的电也非常复杂,有110、220伏特(V),有些人买了新屋,想要“客变”,就把这条线拉到那里、那条线拉到这边,如果没有经过仔细查验的过程,只是拿颗灯泡放上去:“好,它有亮!”里面的瓦数或是接线的部分,可能都有问题。

我们最常做的一个检验就是打开配电箱,如果发现配电箱里的线接得乱七八糟,那么这一家就要仔细检查,因为连一个配电箱都很混乱,配线都排不好的话,以小看大,整体水准肯定有问题。这也是为什么买中古屋,有些人会强调要水电重拉,这个就是原因。

其实我们也不鼓励所有新的水管、水电,通通埋在水泥里面,这已经是过时的方法,因为一旦埋进去,遇到需要维修的时候,就会变得相当复杂。

所以遇到水电需要重拉,我们也会鼓励明管、工业风,尽量减少这种以后可能产生问题的方法,就是要让消费者知道――我到底买到什么样的房子。

此外,现在新的马桶已经不是密闭式,前面有做一个小开口,万一堵住的时候,自己拿一个铁丝勾一勾就通了。这就讲到另外一个问题,因为现在的人对居家用品比较追求名牌,他们认为这是一种享受,所以有人或建商会在装潢的时候要求:“我用一颗进口马桶,非常时尚漂亮,整体造型怎样……。”殊不知它可能比较容易堵塞。

我们在检查时,也可以看得出来,建商是否有针对不同的建材设备,还有不同的维修或是装置方法,才不会造成搬进去以后,需要维修的地方多不胜数。

验屋等于房子健康检查 努力与建商达成双赢

不过,以验屋公司的标准,通常会拿一些基本配置图进行比对,绝对不是用肉眼或是仪器稍微检测就好,还要比较当初施工有没有确实,这些都是验屋公司要做的事情。

但是对于我而言,我一直不想把验屋单纯视为只是一门生意,验屋这件事情就像“健康检查”一样,还是有很多人觉得说:“没有关系,我身体很好,只要有事情,就去看医生就好!”我觉得也无可厚非,但是有人就会相当在意,觉得我要定期检视房屋状况,总是要知道自己到底买到或住到什么物件。

因此,我鼓励验屋,然而重点是建设公司或卖方千万不要认为反正有验,等你验了以后,验出问题,我再来处理,你没有验出问题,我就当作没这回事,这也是不健康的心态。

我所期许的美好愿景是一起让产业更健康,共创双赢,所以建设公司也要全力配合验屋公司,提早找出问题,在还没装修之前,维修都还是很方便的阶段,让买卖双方,都能够真心满意。

(网站专文)

<本文摘自《罗姐谈房屋检验攻略标竿:预售交屋、成屋交屋、中古屋验屋程序轻松上手!》,博思智库提供>

●美国理财:年过半百买房 是好主意吗?

●想买房子吗?六种迹象说明可以出手购房

●租房还是买房 如何在目前万变的房市作决定?

责任编辑:曾臻

 

相关新闻
购屋找自己偏好的格局 省下改建大麻烦
为什么买卖房屋都要找中介? 靠自己不行吗
夏天不用空调  保持室内凉爽的5个技巧
【巴黎奥斯曼】司法拍卖屋 真能买到便宜房?
纪元商城
每日更新:系上鞋带去郊游 ECCO优惠高达5折
Apple AirPods Pro无线耳机 USB-C充电 2倍主动降噪
这种杯子为何如此火爆 加州女子偷65个被捕
这些亚马逊好物 让你生活品质大提升
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论