在都会区里,每一千件房屋卖卖,有八成以上是透过房仲业者来完成交易。为什么买方、卖方都乐意找中介帮忙?怎样的房仲业者才是理想选择?这是首购族应了解的事。
买方需要房仲的三个理由:没时间、找专业、有保障没空慢慢找房子,认为有房仲业者把关和带看,可节省时间和心力。
认为房屋买卖牵涉许多法律和税务问题,找专业的人来办才放心。
担心产权纠纷遭人诈骗,认为有房仲业者居中处理,比较有保障。
房仲业者对买方收取的服务费,通常是房价的2%,如果最后以1,000万元成交,买方须付给房仲20万元。光是看屋并不会产生费用,因此想购屋时,可先将自身条件(包括预算、坪数、期望)列出,走访几家房仲公司,从中选择销售物件较多、服务较专业的2至3家,留下联络方式,对方就会开始进入资料筛选和物件配对,很快就会展开带看服务。
卖方需要房仲的两个理由:有保障、省麻烦卖方找房仲服务的比例超过七成,其主要理由包括:
1.担心房子被过户却拿不到钱,透过房仲业者比较放心。
2.觉得应付大量的看屋者很烦,交给房仲处理比较省事。
房仲业者对卖方收取的服务费,通常是房价的4%(内政部规定房仲业者向买卖双方收取的服务费,加起来不得超过 6%),如果最后以1,000万元成交,卖方须付给房仲40万元。
我不建议卖方委托给太多家房仲,一来容易引起纠纷(例如买方若被不同家房仲带去看同一间房子,将来成交便会衍生争议),二来价格不易守住(各家急于成交,会回头要求卖方降价)。
委托房仲业者,从三个角度思考
委托房仲业者时,“品牌、经验、口碑”是最重要的3项考量。大型的全国连锁体系是多数人的首选,可是请别忘了,在地长久耕耘也很重要;此外,上网查询或在邻里之间打听,都能探查到中介业者的口碑。
挑中介人员时,经验和热忱总让人难以抉择:有热忱的业界新人,诚恳实在,把客户的期望值放在心上,用贴心细心弥补经验的不足;熟手中介当买卖双方出现歧见时,很快就判断出问题所在,用老经验避免买卖双方未来的不愉快纠纷。
每个中介都有其人格特质,负责任的房仲公司会给予完整的专业训练,大家请不要落入迷思,以为经验和热忱是绝对对立,选择自己觉得放心的房仲,才能够达到“委托”的效用。
委托房仲时,要签专任约还是一般约
一间房子究竟能透过几家中介公司来卖?这衍生出的问题,就是专任约与一般约,看见两种契约的不同,再决定要用哪一种。
专任约:房子可被专心照顾,但销售较慢
所谓的专任约是封闭式合约,意即卖方只能委托一家房仲公司来销售,一旦签立合约,连屋主自卖都不允许。签署专任约的好处,在于房子得以被专心照顾,在文宣广告制作、中介带看解说等方面都较用心,且售价比较容易守得住;其缺点是相对曝光较少,卖屋的速度或许会稍慢。
一般约:曝光率高,要留意价格底线和房屋状况
所谓的一般约是开放式合约,意即卖方可将房子委托给好几家房仲公司,各家自行销售、各家都能带看,谁的客户抢先出价成功,卖方就把服务费给这家中介公司。
签署一般约的好处,在于曝光率高,可加快销售速度;其缺点在于各家抢着成交,在这种零和赛局之中,价格往往不易坚守,且带看的中介不只一人,如果房屋受到损坏,很难厘清责任。
一般约的委任别超过三家中介
多数卖方较喜欢一般约,让卖屋过程缩短一点。我通常建议,即使签一般约也不要签给太多家,以3家为极限,否则多头马车会滋生困扰。
如果你是买方,最好弄清楚所看的房子是委托专卖还是多家抢着卖,这样有助于出价时的判断。若是一般约,记得出手须较快,也有机会砍掉较多价钱。
谨慎委托,如何分辨“山寨中介”?
委托房仲时,多数消费者习惯找大型、有口碑的中介业者,然而在某些地区若没有全国连锁的大型房仲,这时候该怎么办?
挑选地区型房仲之前,请留意店内须有四种证件:公司营业登记证、不动产经纪人证书、不动产经纪业营业保证金缴存证明、加入在地公会证明。
同时,观察店内公告的物件时,以件数较多、建档齐全、说明详细、图片清晰者为优先。
买房子只能靠中介?如何自己找?
找房子只能靠中介?未必!想靠自己的力量当然可以,不过请审慎评估自己和房屋的状况后,再下决定。
这种情况可以自行找房:
目标地区明确
如果你锁定单一商圈,或是相中某个社区,在标的物明确的情况下,即使不透过房仲,也有希望找到理想的物件。
亲友和管理员是自行卖屋的消息来源
有些卖方觉得房仲收取的服务费太高,决定“自行卖屋”,其做法不外乎:告知社区管理员和周遭亲友,请大家代为留意、上房屋交易网站登录自卖、自行张贴红纸等待有缘人……。
循着卖方“自行卖屋”的这些管道去找,即有机会直接和屋主洽谈,促成买卖。
找房子之前该具备的三种本事
房屋买卖是一门学问,你可以跳过中介,但不可以跳过“谨慎了解产权”。
当你决定自行找房,有必要先修练几项本事:
- 如何做产权调查,同时找到法律咨询管道。
- 一位信得过的资深代书。
- 需要自行调查屋况,而非仅听屋主的片面之词。
这些本事在你找到感觉不错的房子时,保证立刻派上用场,所以须事先弄清楚交易流程和买卖眉角,才能妥善处理法律和税务相关问题。
给自行购屋者的两建议
自行购屋的最重要关键,是让你的钱交到前屋主手上之时,房子能平安过户到你的名下。买卖双方彼此是陌生人,毫无考验互信基础的必要,寻求专业人士的协助就对了,怎么保险就怎么做。
建议找位绝对可信的代书
事先打听代书的口碑和能力,不要随便委托。早期民间常有代书利用当事人对法律不熟悉,趁乱侵占的案例,特别是多人持分的情况下,最容易出问题。若实在找不到,很多连锁型房仲业者设有代书部门,也对外接受委托。
建议做履约保证
一旦双方议定价格,买方会陆续付款,在过户完成之前,买方先将钱存在建筑经理公司,让该公司以第三人身份进行监管,等过户完成后,该公司再将钱交给卖方,确保双方权益。
“建筑经理公司”可以帮我什么忙?
买方担心付款出问题,一定要委托“建筑经理公司”!
建筑经理公司既非银行,也未从事放款业务,其主要获利来源,其一是向买卖双方收取服务费,其二是赚取现金流使用。
履约保证的服务费收取标准,通常是房价的万分之六,例如1,000万元的房子收取6,000元,买卖双方各付一半。至于存在建筑经理公司的钱,银行会给予定存利息,而该公司只须付活存利息给客户,这之间的价差就是利润。目前在台湾,以安信和侨馥这两家最具规模。
对买方来说,做履约保证是绝对必要的。万一卖方不愿合作,我建议买方还是独力承担,毕竟比起1,000万元,用6,000元换取保障和心安,绝对值得。
房仲话术大揭密!四种一定要知道
为了促成交易,房仲业者常运用一些话术来刺激买方出价。愿不愿意被骗是一回事,知不知道被骗是另一回事,建议大家思考一下话术背后的真实面貌。
“屋主被外派所以卖房子”
从房屋细节思考真实性
对于屋主背景的编造,高居话术排行榜之冠,例如:“屋主买给儿子结婚用的,都装潢好了,年轻人却不喜欢”、“屋主是有名的设计师,被外派去中国发展”、“屋主是顶客族,要移民去美国了”……
这些话术想传达的,不外乎:这房子 风水好,旺屋主,有利事业发展;屋主并非投资客,不会乱整理房子;若非要离开台湾,否则屋主不会割爱,买到算物超所值。
让我们回归理性面,剥掉美丽糖衣重新审视。思考第一关:这些陈述是真的吗?如果“为儿子结婚所买和装潢”,可能用很粗糙的建材和木工吗?如果“屋主并非投资客”,一般人会选用不耐踩踏的廉价地板吗?
思考第二关:如果陈述是假的,你在乎吗?若不在乎,对这些话术一笑置之又何妨?
“从车站走回家只要5分钟”
自己走过一次最准
“从捷运站步行回去只要5分钟”、“开车3分钟就能上高速公路”、“到菜市场只要10分钟”……这些话术想传达的,不外乎:生活机能强大、交通方便。为了取信客户,曾有中介约买方实地走一趟进行测速,从捷运站出口开始步行,果然5分钟抵达家门口。请别忘了,看屋者对该地区可能陌生,中介却很熟悉,他会带领你穿街串巷,一路抄小路、走捷径。
但冷静想想:如果你夜间返家,有勇气只身穿梭小巷弄吗?也不应该教育孩子这么做吧?比较有建设性的做法是规划一条安全的动线,用正常步幅走一遍,重新测量比较保险。
“今天早上有人出价斡旋了”
冷处理,别随之起舞
“我同事的客户今天早上下订了”、“另一位买家出880万元,卖方正在考虑”、“如果你真的喜欢,添个20万元应该有希望”……这些话术想传达的,不外乎:要你赶紧出价、价格最好高于多少钱。
要不要随之起舞是你的选择,我通常会建议冷处理,该考虑、该打听的步骤一项都不能少,反正房子很多,买不成这一间,会有另一间出现,你的坚持若将就了,未来铁定后悔。
不妨告诉房仲“880万元超过我能出的价”、“算了,我放弃,总不好让屋主蒙受损失”、“有人下订?那恭喜屋主了!”
“屋主开的价在这一带算很低”
实价登录见真章
“这附近的房子很少有人愿意出售”、“这是用公寓的行情买大楼,超划算”、“屋主急着脱手才开价这么低”……这些话术想传达的,不外乎:物件很珍稀、错过就没了。
如今资讯流通发达,屋主开价是否真的便宜?有没有灌入顶楼加盖、露台或车位的坪数?该地区的销售物件真的很少吗?逛逛房仲业者和实价登录网站,答案立见分晓。
买屋和卖屋有时是心理攻防战,我觉得诚恳是最好的应对方式,此外,抓稳自己的步调,不要因外在说词而自乱阵脚,这样即使中介的话术再漂亮,也不会干扰你的决定。(※网站专文)
<本文摘自《买一间会赚钱的房子【畅销修订版】:最受信赖的猎屋高手,教你“不后悔的买屋36招”,挑间“增值中古屋”,比“定存”多赚20倍!》,采实文化提供>
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责任编辑:曾臻